O seu crédito à habitação é revisto em outubro? Os 125 euros das “Famílias Primeiro” podem não chegar para pagar o aumento

Quem tem crédito à habitação a ser revisto em outubro vai sentir o (enorme) aumento das taxas de juro que se faz sentir desde o início do ano. Veja as simulações e saiba como se pode defender

Os portugueses com crédito à habitação que vejam os seus contratos revistos em outubro vão ter uma enorme e desagradável surpresa: a prestação mensal da casa vai subir muito.

E os contribuintes com crédito à habitação abrangidos pelo programa “Família Primeiro”, através do qual vão receber do Estado 125 euros para fazer face à subida generalizada dos preços, podem não ter tempo nem oportunidade para grandes gastos. Na maioria dos casos, o cheque não deverá chegar para pagar a subida da prestação mensal da casa e mesmo para um casal, em que ambos recebam a prestação, o dinheiro vai desaparecer rapidamente.

Tudo isto acontece porque desde que o Banco Central Europeu (BCE) sinalizou que iria começar a subir as taxas de juro, precisamente para combater a inflação, as taxas Euribor também têm vindo a subir. E essa subida foi-se refletindo nos contratos de crédito à habitação que iam sendo revistos, mês, após mês.

Mas como a subida das Euribor se acentuou (e muito) desde maio deste ano, à medida que se aproximava aquela que foi a primeira subida das taxas diretoras do BCE nos últimos 11 anos, o impacto agora será maior.

A primeira subida de taxas pelo BCE ocorreu em julho, de zero para 0,5%. E em setembro subiu de novo, para 1,25%.

O resultado foi um enorme aumento das taxas Euribor: a média mensal da Euribor a seis meses, a que ainda é a mais utilizada em Portugal, passou de um valor negativo em maio, para 0,837% em agosto. E em setembro, ainda só com dados da passada sexta-feira, dia 16, já vai em 1,432%.

E este é o primeiro pressuposto necessário para as simulações: quem tiver o contrato revisto em outubro, terá essa revisão feita com a média das Euribor de setembro. Como as taxas estão a subir é natural que o valor do conjunto do mês seja superior à média da primeira metade do mês. O que faz com que a simulação seguinte seja prudente.

Contratos indexados à Euribor a 12 meses com maior impacto

Os contratos revistos em outubro que mais sentirão a subida da prestação são os que estão indexados à Euribor a 12 meses. Estes contratos apenas são revistos de ano a ano, e como tal, quem estiver nestas condições, ainda não sentiu qualquer subida das taxas de juro em 2022.

Mas agora vai sentir. Nestes casos, para um empréstimo de 150 mil euros, a 30 anos, com um spread de 1%, a prestação vai aumentar mais de 40%. O titular deste contrato pagava pouco mais de 449 euros por mês desde outubro de 2021, mas agora vai passar a pagar mais de 633 euros. O aumento é superior a 184 euros.

Já nos contratos indexados à Euribor a seis meses, a subida também é expressiva. Neste crédito a prestação é de pouco mais de 454 euros desde abril, mas a partir de outubro ultrapassará os 587 euros. São mais 133 euros por mês. Acresce que, neste caso, quando foi feita a revisão de contrato em abril, a prestação já tinha aumentado, mas apenas cerca de sete euros.

Nos contratos indexados à Euribor a três meses, o efeito é menor, mais, ainda assim, significativo. A prestação é de 466,17 desde julho e vai passar para 546,74 euros a partir do próximo mês. São mais 80 euros por mês E este contrato já leva com duas revisões este ano: mais seis euros em abril e mais 17 euros em julho.

Como precaver a subida de juros

Perante o cenário de subida generalizada das taxas de juro e das prestações mensais com o crédito à habitação, os especialistas em poupança e crédito têm chamado à atenção para a necessidade de olhar para dois números: primeiro verificar se a taxa Euribor ultrapassa os 2%; depois se a taxa de esforço, ou seja, o peso da prestação no rendimento líquido, ultrapassa os 35%.

No caso das Euribor a 12 meses, a média da primeira metade do mês de setembro já mostra que o patamar dos 2% já foi ultrapassado. No caso da Euribor a seis meses, a média ainda vai pouco acima dos 1,4%, mas a tendência é de subida. Na Euribor a três meses, o valor ainda está abaixo de 1%.

Estando o primeiro sinal de alarme acionado, é preciso que cada detentor do contrato de crédito avalie qual o peso da prestação que paga, ou que perspetiva que virá a pagar, no rendimento líquido mensal.

E se atingir ou ultrapassar os 35%, então, os mesmos especialistas aconselham que os titulares do crédito sinalizem junto do seu banco que estão ou poderão vir a estar em dificuldades para pagar o crédito.

Nesse momento o banco pode apresentar soluções que vão desde o alargamento do prazo do empréstimo, uma renegociação do spread ou períodos de carência do pagamento de juros. Tudo formas de aliviar a prestação mensal a pagar.

E mesmo para quem não está em dificuldades para pagar a prestação, há soluções para precaver dificuldades futuras. Uma delas, para quem tem poupanças pode ser a amortização antecipada de parte do empréstimo. Outra pode ser a mudança para uma taxa fixa.

Retrato do crédito à habitação em Portugal

• Indexante

No final de 2021 os indexantes mais frequentes eram a Euribor a 6 meses, em termos de número de contratos, e a Euribor a 12 meses, em termos de saldo em dívida.

A Euribor a 6 meses era o indexante de 40,5% dos contratos e de 29,1% do saldo em dívida, enquanto a Euribor a 12 meses era o indexante de 28,1% dos contratos e 40,4% do saldo em dívida.

A Euribor a 3 meses continuou a representar menos de um terço da carteira de crédito à habitação.

• Spread

O spread médio da carteira fixou-se em 1,21 pontos percentuais no final de 2021.

• Taxa

Os contratos a taxa variável representavam 93% do número de contratos em carteira no final de 2021 e 91,1% do saldo em dívida.

• Prazo

A maioria dos contratos no final de 2021 (64,4%) tinha prazos iniciais entre os 25 e os 40 anos, destacando-se os prazos entre 35 e 40 anos (27%) e entre 25 e 30 anos (24,2%). O prazo remanescente dos contratos no final de 2021 era de 21,5 anos.

O prazo médio dos contratos em carteira a 31 de dezembro de 2021 era de 33,5 anos.