Atenção a estes números: 2% e 35%. São sinais de alarme se tem crédito à habitação

12 set, 11:55
Preços, dinheiro, euro, inflação, economia. Foto: Marijan Murat/picture alliance via Getty Images

A proteção contra a subida das taxas de juro é possível. O primeiro passo é falar com o banco. Conheça os conselhos dos especialistas

Melhorar as condições do empréstimo junto do banco, utilizar alguma poupança para fazer um abatimento antecipado do empréstimo ou mudar para a taxa fixa são algumas das opções de proteção para quem tem crédito à habitação.

Para Nuno Rico, especialista em assuntos financeiros da Deco Proteste, há dois sinais de alarme a ter em conta: se a taxa Euribor ultrapassar os 2% ou se a prestação mensal pesar mais de 35% no rendimento da família, então, é altura de tomar medidas.

Nestes casos, devem-se conferir “as condições do financiamento e tentar melhorá-las, nomeadamente, através da renegociação do spread ou eventualmente através de um alargamento do prazo”, explica o especialista.

E numa situação em que começa a haver dificuldades em cumprir com o pagamento das prestações o devedor deverá dirigir-se ao banco “e procurar encontrar uma solução, por forma a evitar entrar em incumprimento”.

Uma opinião partilhada pelo economista Vinay Pranjivan, que defende que com a subida das taxas Euribor a melhor opção é falar com o banco e pedir simulações sobre o que vai acontecer com a prestação do seu crédito.

Perante o resultado, explica o mesmo especialista, o devedor deve tentar perceber se consegue fazer face à nova prestação, mesmo que para isso tenha de ajustar o seu orçamento familiar, cortando despesas não essenciais. “Quando fizer as contas, se o devedor perceber que não será fácil lidar com a nova prestação, deve dizê-lo ao banco para que o banco apresente soluções”, sublinha.

Alargar prazo ou renegociar spread

E entre as soluções possíveis está o alargamento do prazo do empréstimo ou a renegociação do spread, a margem cobrada pelo banco.

Num empréstimo de 150 mil euros, a 30 anos, indexado à Euribor a seis meses e com um spread de 1%, qualquer das soluções pode ser uma boa hipótese para reduzir a fatura mensal.

Este crédito leva, atualmente, a uma prestação mensal de pouco mais de 454 euros, mas se o spread for reduzido, por exemplo, para 0,75%, a prestação passaria para cerca de 438 euros, uma diminuição de mais de 16 euros por mês.

 

Redução do spread

 

150 mil euros, 30 anos, spread 1%, Euribor 6 meses

   

Poupança

Prestação

  454,27

 

Com spread 0,75%

  437,88

16,39

Com spread de 0,5%

  421,89

32,38

 

Outra opção possível é o alargamento do prazo do empréstimo, o que a ser aceite pelo banco também permitiria uma diminuição da prestação.

Para o mesmo empréstimo, o alargamento do prazo para 40 anos, por exemplo, permitiria poupar mais de 100 euros.

 

 

Alargamento do prazo

 

150 mil euros, 30 anos, Euribor 6 meses

   

Poupança

Prestação

454,27

 

Prazo de 35 anos

394,91

59,36

Prazo de 40 anos

350,43

103,84

Amortização antecipada 

Outra hipótese e fazer amortizações antecipadas do empréstimo no caso das famílias que conseguiram juntar poupanças.

A utilização das poupanças” para efeitos de amortização total ou parcial do crédito, poderá ser uma opção vantajosa, pois dificilmente a rentabilidade obtida com a aplicação desse montante em produtos de poupança de baixo risco será maior do que a taxa de juro suportada no crédito”, explica Nuno Rico.

Com esta opção, prossegue este especialista, além de se “conseguir poupar no custo total com juros” também permitirá “obter outras poupanças ao nível dos prémios de seguro de vida associados ao crédito”.

Vinay Pranjivan também defende que esta possibilidade deve ser ponderada desde que a remuneração das poupanças seja inferior aos juros do crédito. O especialista alerta ainda que por poupança não se deve entender algum fundo de emergência criado pelas famílias para despesas inesperadas, se for esse o caso, o fundo de emergência deve ser mantido.

O abatimento antecipado de parte do crédito pode ter, no entanto, uma penalização associada, mas que não pode ultrapassar 0,5% do abatimento.

No caso do mesmo empréstimo de 150 mil euros, o abatimento antecipado de, por exemplo, 30 mil euros levariam a uma diminuição da prestação mensal de cerca de 90 euros. A penalização seria de 150 euros pelo que, logo no segundo mês de pagamento da nova prestação, a poupança já seria maior que o valor da penalização.

 

Amortização antecipada

 
 

150 mil euros, 30 anos, Euribor 6 meses

Prestação

454,27

   
 

Nova prestação

Penalização única

Poupança

Amortização de 10 mil euros

423,98

50

30,29

Amortização de 20 mil euros

393,7

100

60,57

Amortização de 30 mil euros

363,41

150

90,86

Taxa fixa pode ser solução

Outra das soluções apontadas é a mudança para um crédito de taxa fixa.

Para o economista Vinay Pranjivan está é também uma solução a ponderar, mas mais por uma questão de conforto do devedor, que fica sem a preocupação de estar sempre a avaliar a sua prestação.

Já em termos financeiros, o economista lembra que a solução da taxa fixa leva, historicamente, a encargos mais altos e que, nestes casos, as amortizações antecipadas têm penalizações mais elevadas, podendo ir até 2%.

Uma opinião partilhada pelo especialista da DECO PROTESTE: “esta taxa é geralmente superior à sua alternativa variável e no caso das ofertas existentes no mercado nacional, para prazos mais longos, o diferencial é ainda significativo”, sublinha Nuno Rico.

Ainda assim, conclui o mesmo especialista, “se o consumidor não conseguir lidar com as revisões periódicas do valor da prestação do seu contrato de crédito, a taxa fixa poderá ser uma hipótese, tendo consciência que, pelo menos numa fase inicial, estará inevitavelmente a pagar mais do que se tivesse um contrato com taxa variável”.

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