Ministro das Finanças anunciou que apresentará em setembro novas medidas de apoio para famílias com crédito à habitação, que estão a ser trabalhadas pelo Governo com a banca, nomeadamente a oferta de taxa fixa para os contratos de crédito já a decorrer. Deco Proteste diz que propostas dos bancos para quem quer renegociar créditos já preveem taxas fixas, mas só em alguns casos serão vantajosas para os clientes. Saiba quais
Em Portugal, 75% dos créditos à habitação têm uma prestação mensal inferior ou igual a 469 euros, de acordo com os números compilados pelo Banco de Portugal. Mas, fazendo uma análise rápida à trajetória dos números, constata-se que as prestações mensais têm vindo a subir de forma sustentada: se em dezembro de 2021 os portugueses com crédito à habitação pagavam, em média, uma prestação mensal de 278 euros, em maio de 2023 pagavam já 382 euros. E é esta subida que preocupa o ministro das Finanças, que assumiu, em entrevista ao jornal Público, que a prioridade do Governo é atenuar os efeitos da rapidez e da intensidade da subida das taxas de juro, numa altura em que a incerteza permanece quanto ao peso crescente dos encargos com a habitação no orçamento das famílias.
Para mitigar estes problemas, Fernando Medina diz que a resposta deve passar pela "possibilidade de utilização de regimes de taxa fixa ou, pelo menos, de regimes de taxa fixa durante um determinado período". Mas não é apenas para os novos aderentes ao crédito, assinala o ministro. "Estamos a falar de algo que também, na nossa opinião, deve estar disponível para aqueles que já têm os créditos à habitação, que são, no fundo, o grosso do stock do crédito", sublinha Medina.
Uma medida que os bancos poderiam estar já a aplicar, aponta o jornalista, questionando se são necessários estímulos à banca para oferecer estes regimes a quem os deseje. "É importante que isto seja tratado de forma geral e transversal a todo o sistema", responde o ministro.
Na verdade, a oferta transversal e igual para todo o sistema parece ser mesmo a única coisa que falta: segundo Nuno Rico, economista da Deco Proteste, "o que o ministro vem anunciar é o que já está a acontecer no mercado, não deixa de ser curioso", ironiza. "Claro que é importante ter uma oferta enquadrada e igual para todos, não depender de cada banco", acrescenta o especialista. "Mas isso já está a acontecer", afirma.
Nuno Rico revela que a Deco Proteste teve mais de 2.000 contactos, no primeiro semestre de 2023, de consumidores que estão a tentar renegociar contratos de crédito à habitação e as respostas "variam muito de instituição para instituição". A banca, na generalidade, e apesar das dificuldades dos clientes com a subida das taxas Euribor, não está necessariamente aberta e interessada na renegociação de créditos à habitação, aponta o economista. "Há instituições mais disponíveis, outras mais inflexíveis. Temos consumidores com situações semelhantes e uns conseguem a renegociação, outros não. No quadro geral, a banca está renitente", reconhece.
Voltando às taxas fixas - e aqui importa explicar que, num contrato com taxa fixa, a taxa a pagar é constante e o devedor consegue calcular antecipadamente o total de juros que irá pagar em cada mês ao longo de todo o empréstimo - o especialista da Deco diz que há sobretudo duas soluções que são, nesta altura, apresentadas pelos bancos aos clientes com contratos de crédito à habitação. Quando o cliente aborda o banco admitindo risco de incumprimento, é-lhe normalmente proposto um período de carência, durante dois ou três anos, em que o consumidor só paga juros. "Esta solução é para os casos mais complicados", diz Nuno Rico. "Nos restantes, a maioria das propostas vem no sentido de fixar a taxa durante dois ou três anos", acrescenta. Como não existe um enquadramento legal para a taxa fixa em Portugal, "os bancos oferecem o que querem e, por isso, as ofertas de taxa fixa não têm sido normalmente competitivas", assinala o especialista.
"O governo já obrigou os bancos, nos novos contratos, a oferecerem propostas de taxa variável, fixa e mista, mas ao não enquadrar as ofertas que estão a surgir, tirando alguns casos excecionais de taxas mistas de curto prazo, as taxas fixas não são competitivas", defende ainda o economista da Deco Proteste.
Quando é que uma taxa fixa de curto prazo pode ser vantajosa?
Um dos regimes oferecidos pela banca aos clientes que procuram a renegociação do crédito, ou nos novos créditos à habitação, é precisamente o das taxas mistas de curto prazo. Neste modelo, o banco propõe dois ou três anos de taxa fixa e, no final deste período, um regresso à taxa variável - ou seja, uma combinação dos dois regimes.
Mas se, no geral, a oferta de taxas fixas não é competitiva - o cliente paga mais pela segurança de ter uma prestação sempre igual - há casos, na atualidade, em que os regimes mistos oferecidos pela banca podem compensar.
"Quem tenha um contrato indexado a Euribor, de taxa variável a 12 meses e com um spread de 1%, que esteja a renovar este mês ou no próximo, vai passar de uma taxa de juro abaixo de 2% para acima de 5%, é um impacto muito elevado", diz Nuno Rico. "Como, neste momento, a perspetiva que há, de acordo com a informação ao dia de hoje, é que esta política de taxas de juro altas irá continuar até ao final do ano e manter-se em valores altos no próximo ano, se não houver uma alteração conjuntural significativa, um consumidor que consiga uma taxa fixa de curto prazo com um valor abaixo da taxa de referência de 12 meses pode sair beneficiado", explica. " Passar, por exemplo, de uma taxa de mais de 5% para uma de 3,5% que se irá manter nos próximos dois ou três anos pode significar que, se houver uma descida repentina das taxas de juro, este consumidor não iria aproveitar. Mas, neste momento, pode ser uma solução muito interessante para aliviar as famílias", explica o especialista.
Sobre as declarações do ministro das Finanças, Nuno Rico diz que, nesta altura, não são mais do que "um conjunto de intenções" que, segundo Medina, serão apresentadas no mês de setembro, estando as propostas a serem trabalhadas com os bancos e com o Banco de Portugal. "Esta é uma dimensão muito importante, dar tranquilidade às famílias sobre a evolução das suas prestações e apoiar aquelas famílias mais vulneráveis perante a rapidez e a intensidade da subida da taxa de juros", sublinha o ministro das Finanças em entrevista.
O economista da Deco Proteste lamenta, porém, que o Governo tenha levado meses, desde a aprovação das medidas do programa Mais Habitação, a perceber "aquilo que nós percebemos no momento em que as medidas foram apresentadas: que são claramente insuficientes para a realidade das famílias portuguesas".
"Na altura da apresentação do Mais Habitação, a Deco Proteste divulgou uma carta aberta com um conjunto de medidas alternativas. Após esta entrevista do ministro, achamos curioso porque, até ao momento, não tivemos qualquer tipo de feedback para discutir as nossas propostas que, além de serem mais abrangentes, com maior apoio para o consumidor, têm enorme vantagem em relação a estas que o Governo anuncia, porque não têm qualquer encargo para o Orçamento do Estado".
A Deco Proteste previa, nesta carta aberta, um novo modelo de cálculo das prestações do crédito à habitação nos contratos de taxa variável para famílias que tivessem sofrido agravamento da taxa de juro superior a três pontos percentuais ou, por exemplo, o estabelecimento de um indicador de referência (por exemplo, as taxas swap, definidas diariamente pelo mercado) para ser utilizado na oferta de taxa fixa, à semelhança do que acontece na taxa variável, por forma a torná-la comparável e competitiva.
Alargamento da bonificação dos juros
Nesta entrevista ao Público, Fernando Medina revelou ainda que o regime de bonificação dos juros do crédito vai ser alargado, tanto pelo alteração do valor a receber consoantes os escalões, tanto pela alteração do critério do indexante: bastará agora que o indexante ultrapasse os 3%. Até aqui, para ter juros bonificados, era necessário que houvesse uma valorização superior a três pontos percentuais do indexante desde o início do contrato.
"Se isto significar, de facto, esta bonificação ser calculada a partir dos 3% do valor do indexante, e não a partir do momento em que existe uma valorização de 3%, vai abranger mais pessoas, desde que cumpram os critérios de acesso. Mas estes critérios de acesso, que são nove, são quase um labirinto", lamenta o economista da Deco Proteste.
Será "uma pequena gota de água nas dificuldades que as famílias estão a sentir", acrescenta, até porque, mesmo que a bonificação dos juros passe a ser de 75% para todos, e não apenas nos escalões mais baixos, não aumenta o teto máximo da bonificação, que se mantém nos 720 euros anuais. "O que o ministro apresenta parece-nos muito curto, diria quase uma mão cheia de nada, nestas duas alterações ao decreto", aponta Nuno Rico.
Quando a medida entrou em vigor, o secretário de Estado das Finanças antecipou que o Governo contava apoiar 100 mil contratos de crédito à habitação, num total de mais de 100 milhões de euros, com a bonificação dos juros. "No cenário que temos, com 1,5 milhões de créditos, tudo acaba por ser pouco", explica Nuno Rico, sobretudo num país em que a esmagadora maioria do crédito à habitação é contratado a taxa variável, ou seja, a taxa de juro associada vai sendo revista em função da evolução do mercado, refletida num indexante - a Euribor.
Segundo os dados mais recentes do Banco de Portugal, 87,8 % do total dos créditos à habitação concedidos pela banca em Portugal têm taxa variável e apenas 4,6% têm taxa fixa. Já no que diz respeito à taxa mista, que combina a taxa de juro fixa com variável no decurso do empréstimo, verifica-se apenas em 7,6 % dos créditos.
Sobre os novos empréstimos para habitação própria permanente, os dados mais recentes, de maio de 2023, mostram que 72,8% foram contratados com taxa de juro variável, que está sujeita a atualizações ao longo do tempo, apenas 7,3% foram contratados com taxa fixa e 19,9% foram contratados com taxa mista.
