O que fazer se o senhorio quiser aumentar a renda? E a infiltração, quem paga? E os animais de estimação? O que precisa de saber se é inquilino ou pretende arrendar casa

2 set, 17:38
Comprar casa (Getty Images)

Numa altura em que o aumento das rendas está na ordem do dia, a CNN Portugal colocou várias questões a uma jurista da Deco Proteste. Se vive numa casa arrendada, conheça os seus direitos em diferentes situações

Arrendar uma casa tem muito que se lhe diga e, enquanto inquilino, tem deveres mas também tem direitos. E quanto mais bem informado estiver na altura de assinar o contrato, menor a probabilidade de ter problemas no futuro. 

O que fazer se o senhorio quiser aumentar a renda ou rescindir contrato? E obras, quem paga o quê, como aquela infiltração? E o cão que há muito é o seu fiel amigo ou que decidiu adotar já depois de estar na casa? Estas são algumas das questões que a CNN Portugal colocou à DECO Proteste, para que não tenha dúvidas como inquilino ou futuro arrendatário sobre os seus direitos e deveres.

Atualização da renda

Com o aumento das rendas na ordem do dia, inquilinos e senhorios dividem-se: se os arrendatários admitem que as rendas possam ser atualizadas em linha com os rendimentos, os proprietários querem ir mais além, inclusive dos 5,43% previstos pelo INE para o próximo ano. O que fazer então se o senhorio quiser aumentar a renda e o arrendatário não concordar com os termos apresentados? Saiba desde já que há espaço para negociar.

Segundo explica Magda Canas, especialista em Assuntos Jurídicos da DECO Proteste, por norma, o valor das rendas é atualizado anualmente. Mas as regras diferem consoante os contratos sejam anteriores a 18 de novembro de 1990 ou posteriores, adverte. No caso destes últimos, cabe às partes definir por escrito como será atualizada a renda e com que periodicidade, a não ser que nada estipulem. "Se o senhorio não propuser a atualização da renda no momento adequado, não poderá exigi-la mais tarde", indica a especialista.

Em termos gerais, para efeitos de atualização da renda, o inquilino tem 30 dias (a contar da data da receção da carta) para responder à iniciativa de aumento do senhorio. E, na resposta, poderá aceitar as alterações que lhe são propostas, opor-se e contrapor nova renda, duração ou tipo de contrato ou, ainda, denunciar o contrato de arrendamento. "Independentemente de aceitar a nova renda ou de se opor, o inquilino terá também de pronunciar-se quanto ao tipo e à duração do contrato de arrendamento propostos pelo senhorio." 

E atenção: "Caso a oposição do inquilino não seja acompanhada de uma contraproposta, considera-se que se propõe que a renda em vigor à data da comunicação do senhorio se mantenha", indica.

E se o senhorio não aceitar a minha contraproposta? Depois de feita a contraproposta, "o senhorio pode, até 30 dias depois de a receber, comunicar se a aceita ou não", esclarece Magda Canas. "Se o senhorio aceitar a proposta do inquilino, o contrato fica submetido ao Novo Regime do Arrendamento Urbano, de acordo com o tipo e a duração acordados ou, no silêncio ou na falta de acordo, considera-se celebrado por prazo certo, pelo período de 5 anos".

"A falta de resposta do senhorio significa, por sua vez, que aceita a renda, o tipo e a duração do contrato de arrendamento propostos pelo inquilino", sublinha a especialista.

Mas há mais: se considerar que o valor do imóvel é excessivo e que isso o prejudica no cálculo da nova renda, o inquilino pode pedir uma avaliação do valor patrimonial tributário junto da Autoridade Tributária. "Tem 30 dias para o fazer, mas o pedido não suspende o processo de atualização da renda", alerta.

O senhorio quer rescindir contrato

De acordo com a especialista em Assuntos Jurídicos, "havendo denúncia do contrato pelo senhorio, o inquilino terá de desocupar o imóvel até 7 meses depois de receber a comunicação".

Mas se tiver a seu cargo menores, o tempo a que tem direito para desocupar o imóvel aumenta quase para o dobro. "Este prazo é alargado para 13 meses se tiver a seu cargo filho ou enteado menor, ou que, tendo menos de 26 anos, frequente o 11.º ou o 12.º anos ou cursos de ensino pós-secundário, superior ou não."

Se o senhorio quiser vender a casa, quais são os meus direitos?

Se o motivo para a rescisão do contrato por parte do senhorio for a sua intenção de vender a casa, importa referir que o inquilino pode exercer o direito de preferência, se nela viver há mais de 2 anos. Ou seja, antes de o senhorio a poder vender a outra pessoa, tem de perguntar primeiro ao inquilino se quer ser ele a comprar.

Não sendo esse o caso, "quando o senhorio decide vender a casa, o novo senhorio dispõe do imóvel como entender, mas, se quiser vendê-lo a terceiros, terá de começar por verificar se está obrigado a conceder ao inquilino o direito de preferência". "Normalmente, o novo senhorio mantém os direitos e os deveres do anterior, independentemente de ter comprado ou herdado o imóvel. Em princípio, o contrato mantém-se, mudando apenas a pessoa a quem devem ser pagas as rendas ou pedidas reparações."

Ou seja, "apesar da transmissão de propriedade, o contrato de direito real de habitação duradoura [DHD] continua em vigor". Contudo, se o morador falecer, "o DHD não é transmitido aos seus herdeiros".

Caso seja vendido ao morador, "este pode utilizar a caução" para efetuar parte do pagamento.

E se for ao contrário?

Se já não quiser permanecer mais na casa que está a arrendar e optar por denunciar o contrato de arrendamento, deverá desocupar o imóvel até 3 meses depois de o senhorio receber a sua resposta, indica Magda Canas. "Neste caso, não há lugar a atualização da renda, nem a indemnização pela cessação do contrato."

Contudo, se a denúncia de contrato acontecer na sequência de desemprego involuntário, saiba que atualmente há proteção especial para este caso. "Nessa eventualidade, entre outros exemplos de proteção, destacamos o facto de o inquilino não ser penalizado com o pagamento das rendas correspondentes ao pré-aviso, se não o observar." Em todo o caso, o morador pode renunciar ao contrato em qualquer altura. Para o efeito, basta enviar ao proprietário uma carta registada com aviso de receção e o reconhecimento presencial da assinatura. Terá de comunicar essa intenção com, pelo menos, 90 dias de antecedência.

E se o senhorio me pressionar a sair de casa? O que fazer? De acordo com Magda Canas, os senhorios que pressionem os inquilinos de forma ilegítima para terem o imóvel desocupado, podem ser punidos. A lei proíbe o chamado assédio no arrendamento – comportamentos que criem um “ambiente intimidativo” ou “hostil”, ou que impeçam ou prejudiquem “gravemente o acesso e a fruição do imóvel”. Caso se sinta assediado, o inquilino pode intimar o senhorio a adotar as medidas necessárias para pôr fim a tais atitudes, como corrigir as deficiências no imóvel ou nas partes comuns do edifício que representem um risco grave para a saúde ou segurança de pessoas e bens. O arrendatário pode ainda dirigir-se à autarquia competente e requerer uma vistoria ao imóvel para constatar as situações que possam estar a prejudicar a utilização da habitação.

Obras: quem paga o quê?

É um dos temas que mais fricção gera entre inquilinos e senhorios. Imagine que tem humidade ou infiltrações em casa, quem tem a responsabilidade de fazer as obras? Sobre esta matéria, a especialista da DECO indica que todas as edificações devem ser objeto de obras de conservação, pelo menos, uma vez em cada período de 8 anos. "Independentemente deste prazo, o proprietário deverá realizar e assegurar todas as obras necessárias à manutenção da sua segurança, salubridade e arranjo estético", frisa Magda Canas. "Todavia, quando o senhorio não realiza as obras, a câmara municipal pode, a qualquer momento, por sua iniciativa ou mediante requerimento dos interessados, determinar a realização das obras de conservação necessárias", adverte.

O inquilino pode cessar o contrato de arrendamento com base no incumprimento do senhorio, sendo que um dos casos é a não realização de obras da sua responsabilidade.

E se eu tiver feito obras urgentes, por exemplo uma fuga de água na canalização, posso exigir ao senhorio o dinheiro que paguei?

Importa começar por esclarecer que as obras necessárias são as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração do imóvel. E, nesse sentido, Magda Canas lembra que "as que resultam de reparações ou despesas urgentes devem ser reembolsadas pelo senhorio". "A devolução pode ser feita mediante entrega do valor correspondente ou redução temporária na renda. Outras obras relacionadas com a conservação devem, em princípio, ser realizadas pelo senhorio. Não o sendo, também dão direito a indemnização", indica.

Para os casos em que, por exemplo, os inquilinos suportem despesas que não são da sua responsabilidade, como obras urgentes, a lei criou a injunção em matéria de arrendamento. Trata-se de um meio que permite ao inquilino exigir esses valores ao senhorio. "Na verdade, a injunção em matéria de arrendamento é uma providência que confere força executiva ao requerimento que visa garantir os direitos do inquilino. Nesse sentido, o requerimento deve ser apresentado no Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento, que é a secretaria judicial com competência exclusiva em todo o território nacional. Assim, compete ao SIMA atribuir força de título executivo ao requerimento, desde que o senhorio não se oponha ao mesmo no prazo de 15 dias. A entrada do requerimento não obriga a constituição de mandatário judicial", diz a fiscalista.

Mas quando se tratam de pequenas obras de melhoria, o caso já é diferente. Imaginemos um caso em que o inquilino pretende furar uma parede ou trocar uma banheira por polibã. Regra geral, diz Magda Canas, "o inquilino responde pelas deteriorações do imóvel, salvo se resultarem de causas que não sejam da sua responsabilidade (por exemplo, um sismo) nem da de terceiros a quem eventualmente tenha permitido o seu uso". Excetuam-se, ainda, as degradações relacionadas com uma utilização prudente (por exemplo, furos na parede). Com efeito, são permitidas ao inquilino pequenas deteriorações, quando estas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade". "No entanto, salvo estipulação em contrário, deverá repará-las antes de restituir o imóvel", avisa a especialista.

O mesmo pode aplicar-se a eletrodomésticos. Se o senhorio pôs à disposição do inquilino algum mobiliário e/ou eletrodomésticos, convém mencioná-lo no contrato ou numa lista anexa. "É possível que o contrato preveja a obrigação do inquilino reparar os eletrodomésticos que se avariam. Se o contrato for omisso, à partida o encargo é do senhorio. Ressalvam-se as situações em que possa ter havido uso imprudente do inquilino", sublinha Magda.

O mesmo aplica-se a pintar paredes?

Em termos gerais, aplica-se. "Em princípio, as benfeitorias voluntárias são perdidas a favor do senhorio. Ou seja, regra geral, não podem ser levantadas nem são suscetíveis de indemnização", esclarece.

Animais de estimação: sim? quantos?

Nas casas arrendadas, é necessário ter em consideração que, em princípio, os contratos de arrendamento podem proibir os inquilinos de terem animais em casa. "A mais recente revisão legal impõe a proibição de várias práticas discriminatórias no acesso ao arrendamento, mas nada refere quanto à existência de animais de companhia", aponta a especialista da DECO, que deixa um conselho: "O ideal é que a questão seja discutida previamente e que exista uma cláusula a estipular claramente se a presença de animais é ou não permitida."

Mas nem todos os animais são permitidos em casa e a lei impõe limites quanto ao número máximo de animais admitido. Num apartamento não podem coabitar mais de três cães ou quatro gatos adultos, não podendo, no total, contar-se mais de quatro animais. "Este número só pode ser excedido até seis adultos, com autorização do município, depois dos pareceres favoráveis do veterinário municipal e do delegado de saúde", refere.

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