Como baixar os preços das casas? EUA avançam com uma decisão: acabar com as comissões de 6% no imobiliário

CNN , David Goldman e Anna Bahney
20 mar, 09:00
Imobiliário em Portugal (Getty Images)

Como acontece também em Portugal, as imobiliárias dos EUA cobram comissões tipicamente de 6%. Ou melhor: cobravam. É um terramoto no sector

A comissão de 6%, como padrão nas transações de compra de casa, deixou de existir nos EUA.

Numa medida abrangente que deverá reduzir drasticamente o custo da compra e venda de uma casa, a National Association of Realtors [NAR, a maior associação de agentes imobiliários dos EUA] anunciou na sexta-feira um acordo com grupos de vendedores de casas, concordando em pôr fim a processos judiciais emblemáticos de anticoncorrência, pagando 418 milhões de dólares (383 milhões de euros) em indemnizações e eliminando as regras sobre comissões.

A NAR, que representa mais de um milhão de corretores de imóveis, também concordou em implementar um conjunto de novas regras. Uma delas proíbe que a remuneração dos agentes seja incluída em portais de locais de listagens centralizadas, conhecidos como serviços de listagem múltipla [bases de dados onde os corretores colocam imóveis], o que, segundo os críticos, levou os corretores a empurrar propriedades mais caras para os clientes. Outra regra acaba com a exigência de que os corretores se inscrevam em serviços de listagem múltipla - muitos dos quais são propriedade de filiais da NAR - onde as casas são amplamente vistas num mercado local. Outra nova regra exigirá que os corretores de compradores celebrem acordos escritos com os seus compradores.

O acordo destruirá efetivamente o atual modelo de negócio de compra e venda de casas nos EUA, em que os vendedores pagam tanto ao seu corretor como ao corretor do comprador, o que, segundo os críticos, fez subir artificialmente os preços das casas.

Segundo algumas estimativas, as comissões imobiliárias deverão baixar 25% a 50%, de acordo com a TD Cowen Insights. Isto abrirá oportunidades para modelos alternativos de venda de bens imobiliários que já existem, mas que não têm grande quota de mercado, incluindo os corretores de taxa fixa e de desconto.

As acções das empresas imobiliárias Zillow e Compass caíram mais de 13% na sexta-feira, uma vez que os investidores receam que a redução das taxas de comissão para os agentes possa levar a menos negócios para as plataformas imobiliárias.

Num relatório sobre resultados financeiros no mês passado, a Zillow alertou que, "se as comissões do agente forem significativamente afetadas, isso poderá reduzir os orçamentos de marketing de parceiros imobiliários ou reduzir o número de parceiros imobiliários que participam do setor, o que poderá afetar adversamente a nossa condição financeira e os resultados de operações."

As acções da corretora imobiliária Redfin também caíram quase 5%.

Entretanto, as acções das construtoras imobiliárias subiram com as notícias: as acções da Lennar ganharam 2,4%, as da PulteGroup 1,1% e as da Toll Brothers 1,8%.

Para a casa americana de preço de venda médio - $417.000 [382 mil euros ao câmbio atual] - os vendedores estão a pagar mais de $25.000 [23 mil euros] em comissões de corretagem. Esses custos são transferidos para o comprador, aumentando o preço das casas nos Estados Unidos. De acordo com a análise da TD Cowen Insights, essa comissão poderá diminuir entre 6 000 e 12 000 dólares [entre 5,5 e 11 mil euros].

"Embora o acordo tenha um custo significativo, acreditamos que os benefícios que proporcionará ao nosso sector valem esse custo", afirmou Kevin Sears, presidente da NAR, num comunicado.

Em novembro, um júri federal do Missouri considerou a NAR e dois corretores responsáveis por uma indemnização de 1,8 mil milhões de dólares [1,65 milhões de euros] por conspirarem para manter as comissões dos agentes artificialmente elevadas. Como se tratava de um caso "antitrust", a NAR estava potencialmente sujeita ao triplo desses danos - 5,4 mil milhões de dólares [quase 5 mil milhões de euros].

A NAR tinha-se comprometido a recorrer do caso, mas outras corretoras chegaram a acordo - e, depois, a NAR também o fez, na sexta-feira.

"A NAR trabalhou arduamente durante anos para resolver este litígio de uma forma que beneficiasse os nossos membros e os consumidores americanos", afirmou Nykia Wright, CEO interina da NAR, num comunicado. "Sempre foi nosso objetivo preservar a escolha do consumidor e proteger os nossos membros na maior medida possível. Este acordo atinge ambos os objectivos".

A NAR exigiu que os vendedores de casas incluíssem a compensação dos agentes ao colocar uma listagem num serviço de listagem múltipla. Embora a NAR tenha afirmado há muito tempo que as comissões são negociáveis e que a estrutura ajudou a tornar a habitação mais acessível para os compradores, os críticos argumentavam há muito tempo que as taxas eram esperadas e os vendedores de casas sentiram que perderiam compradores se não as oferecessem.

Acordo pode levar a uma redução dos custos de aquisição de habitação

Os vendedores de casas que moveram acções judiciais contra a NAR argumentaram que, num mercado competitivo, o custo da comissão do agente do comprador deve ser pago pelo comprador que recebeu o serviço, e não pelo vendedor. Os vendedores que intentaram a ação judicial contra a NAR e os corretores afirmaram que os compradores deviam poder negociar a comissão com o seu agente e que os vendedores não deviam ser obrigados a pagá-la.

Este acordo, que está sujeito à aprovação de um juiz, abre a porta a um mercado imobiliário mais competitivo. Os agentes imobiliários podem agora competir em termos de comissões, o que permite aos potenciais compradores pesquisar os preços antes de se comprometerem a comprar uma casa. Os corretores poderão começar a publicitar os seus honorários, o que permitirá aos clientes escolher agentes mais baratos. A NAR, no seu anúncio, não definiu uma taxa sugerida.

Esta é a maior mudança no mercado imobiliário num século, disse Norm Miller, professor emérito de imobiliário na Universidade de San Diego.

"Há 50 anos que espero por isto", disse Miller.

Embora não seja claro como será o futuro do mercado imobiliário, Miller disse que espera que a compra de casa aumente um pouco, uma vez que os custos caem drasticamente para os compradores de casa.

"Há todo o tipo de modelos que poderemos ver no futuro, e ninguém sabe quais são", disse, sugerindo que alguns corretores poderão cobrar, por exemplo, uma taxa de três mil dólares [2.750 euros] pela venda de uma casa, enquanto outros oferecerão uma comissão competitiva.

O acordo trará reformas radicais para milhões de americanos, disse Benjamin D. Brown, sócio-gerente da Cohen Milstein Sellers & Toll e copresidente de sua prática antitrust, que ajudou a elaborar o acordo.

"Durante anos, as regras anticoncorrenciais do sector imobiliário prejudicaram financeiramente milhões de americanos", afirmou Brown.

Os vendedores individuais sentem-se muitas vezes impotentes para negociar um melhor negócio para si próprios, dado o risco de que a oferta de comissões mais baixas possa levar os corretores a orientar os compradores para outras propriedades, afirmou Robert Braun, sócio da prática antitrust da Cohen Milstein.

"Durante demasiado tempo, os vendedores de casas enfrentaram um sistema reconhecido por muitos como manifestamente injusto. Esta ação colectiva e este acordo fazem justiça aos nossos clientes e exigirão mudanças importantes que ajudarão os futuros vendedores de casas", afirmou Braun.

Embora a maioria dos corretores de imóveis esteja incluída no acordo, a corretora HomeServices of America continua a lutar contra o caso no tribunal, disse a NAR.

A NAR afirmou ter lutado para que os agentes da HomeServices of America fossem abrangidos pelo acordo, mas disse estar satisfeita por ter mais de 1 milhão dos seus membros a bordo do acordo.

"Em última análise, continuar a litigar teria prejudicado os membros e as suas pequenas empresas", afirmou Wright numa declaração. "Embora não possa haver um resultado perfeito, este acordo é o melhor resultado que poderíamos alcançar nas circunstâncias.

Miller disse que o acordo poderia levar a um êxodo em massa de corretores do setor - potencialmente metade dos cerca de 2 milhões de agentes na América.

Os honorários mais baixos significam que os agentes medíocres provavelmente abandonarão o sector, mas os corretores de topo obterão mais negócios. "Os bons vão, sem dúvida, sair-se melhor", disse ele.

As taxas americanas são significativamente mais elevadas do que as praticadas nos países estrangeiros, observou Miller. Em Israel, Singapura e Reino Unido, os corretores cobram entre 1% e 2% pela mesma coisa que os agentes fazem nos Estados Unidos.

Anos de dificuldades para a NAR

Há anos que a NAR tem vindo a lutar contra as autoridades antitrust e os litígios nos Estados Unidos relativamente a alegadas práticas anti-concorrenciais. Mas o veredito de novembro marcou o maior revés da associação até à data - e acabou por levar à queda das regras que há muito protegiam o seu modelo de remuneração.

A associação também enfrenta o escrutínio do Departamento de Justiça dos EUA e não é claro se este acordo com os vendedores terá impacto no escrutínio do governo sobre o sector da corretagem.

O grupo comercial também passou por uma grave crise de liderança no ano passado.

Em janeiro, a antiga presidente do NAR, Tracy Kasper, demitiu-se, depois de ter afirmado ter recebido uma ameaça para revelar um assunto pessoal e não financeiro do passado, a menos que comprometesse a sua posição no NAR. Sears substituiu Kasper no início deste ano.

Kasper tinha acabado de assumir o cargo em agosto de 2023, depois de Kenny Parcell, o antigo presidente, se ter demitido no meio de alegações de assédio sexual que foram publicadas pela primeira vez pelo New York Times. Funcionárias da NAR terão dito que Parcell as tocou indevidamente e enviou fotos e textos lascivos. No artigo do Times, Parcell negou as acusações.

Em novembro de 2023, o diretor executivo da NAR, Bob Goldberg, também abandonou o cargo, tendo sido substituído por Wright. Goldberg deixou o cargo dois dias após o julgamento contra a NAR.

 

Matt Egan, da CNN, contribuiu para este relatório.

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