O seu contrato de crédito à habitação é revisto em novembro? Prepare-se. A subida da prestação pode ultrapassar os 200 euros

17 out, 07:00
Dinheiro (Getty Images)

As taxas Euribor continuam a subir a grande velocidade em outubro e apenas com dados da primeira quinzena do mês já é certo que a média ficará bem acima do valor de setembro. Contratos de crédito à habitação revistos no próximo mês vão aumentar (muito). Procure a sua situação em 12 simulações

A inflação [na zona euro] é possivelmente mais persistente e, portanto, a taxa de juro necessária para a conter pode ser mais elevada do que as estimativas económicas e os mercados financeiros assumem atualmente."

A afirmação aparece no último boletim económico do banco nacional neerlandês e é mais um aviso do que poderá acontecer na próxima reunião do Banco Central Europeu (BCE), dentro de 10 dias, em Frankfurt. A certeza é que Christine Lagarde e restantes membros do Conselho de Governadores vão decidir uma nova subida de taxas de juro. A dúvida é saber de quanto será a subida: 0,5 pontos? 0,75 pontos? Mais?

Se a profecia do banco central neerlandês se concretizar, então a subida não será pequena. Olhando para as taxas Euribor percebe-se que os mercados já estão à espera de uma subida expressiva.

A Euribor a seis meses, a mais usada no crédito à habitação em Portugal, registou um valor médio em setembro de 1,596%. Mas apenas contabilizando a primeira metade de outubro já vai em 1,901%.

Na Euribor a 12 meses o movimento é o mesmo: de uma média de 2,233% em setembro, já vai nos 2,561% em outubro.

Verdadeiramente ninguém sabe até onde as taxas de juro do BCE vão subir.

Atualmente, a principal taxa está em 1,25%. Mas a Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE), nas suas últimas previsões, trabalhou com uma taxa de 4%. E há poucos dias, o governador do Banco Central da Bélgica dizia que a sua aposta é de que iriam ultrapassar os 2%, mas também dizia que não seria uma surpresa se o BCE tivesse de “de ir acima dos 3% em algum momento."

A única certeza é que as taxas vão continuar a subir. A consequência é simples e em muitos casos dolorosa.

Os detentores de crédito à habitação cujo contrato vai ser revisto no próximo já mês podem contar com um novo aumento da prestação. E se para empréstimos de montante reduzido a subida pode ficar por pouco mais de 25 euros, nos contratos em que o montante em dívida é maior, a subida da prestação pode chegar aos 229 euros.

QUANTO VAI SUBIR A PRESTAÇÃO DE CRÉDITO À HABITAÇÃO EM NOVEMBRO

Empréstimo a 30 anos com spread de 1%

Empréstimo de 25 mil euros
Euribor a 6 meses   Euribor a 12 meses
Está a pagar 76,98   Está a pagar 75,05
Vai pagar 104,7   Vai pagar 113,11
Aumento 27,72   Aumento 38,06

 

Empréstimo de 50 mil euros
Euribor a 6 meses   Euribor a 12 meses
Está a pagar 153,78   Está a pagar 150,01
Vai pagar 208,14   Vai pagar 226,23
Aumento 54,36   Aumento 76,22

 

Montante do empréstimo: 75 mil euros
Euribor a 6 meses   Euribor a 12 meses
Está a pagar 230,67   Está a pagar 225,15
Vai pagar 312,21   Vai pagar 339,34
Aumento 81,54   Aumento 114,19

 

Montante do empréstimo: 100 mil euros
Euribor a 6 meses   Euribor a 12 meses
Está a pagar 307,55   Está a pagar 300,20
Vai pagar 416,28   Vai pagar 452,46
Aumento 108,73   Aumento 152,26

 

Montante do empréstimo: 125 mil euros
Euribor a 6 meses   Euribor a 12 meses
Está a pagar 384,44   Está a pagar 375,25
Vai pagar 520,35   Vai pagar 565,57
Aumento 135,91   Aumento 190,32

 

Montante do empréstimo: 150 mil euros
Euribor a 6 meses   Euribor a 12 meses
Está a pagar 461,33   Está a pagar 450,03
Vai pagar 624,43   Vai pagar 678,69
Aumento 163,10   Aumento 228,66

Como lidar com a subida dos juros?

Com as taxas Euribor e as prestações mensais do crédito à habitação a acelerar, os especialistas em finanças pessoais aconselham a quem esteja em dificuldade para pagar o seu crédito (ou preveja que venha a estar em dificuldade), que contacte o respetivo banco de forma a conseguir renegociar o contrato.

As opções são várias, mas as que se apresentam mais vantajosas são uma renegociação do ‘spread’, a margem que o banco cobra, ou um alargamento do prazo do empréstimo.

No primeiro caso, se se avaliar um empréstimo de 150 mil euros a 30 anos, com um ‘spread’ de 1%, caso esse ‘spread’ seja reduzido para 0,5%, a poupança na prestação mensal pode ultrapassar os 30 euros por mês.

No caso do alargamento do prazo do empréstimo, a poupança é ainda mais significativa. Para o mesmo empréstimo, um alargamento do prazo para 40 anos permitiria uma poupança superior a 100 euros por mês.

Outra das opções, para quem tenha poupanças que possa movimentar é fazer uma amortização antecipada de parte do empréstimo. Mais uma vez, para o mesmo empréstimo de 150 mil euros, a amortização, por exemplo, de 30 mil euros permitiria uma poupança de quase 100 euros por mês. Esta amortização tem, no entanto, uma penalização associada que pode ir até 0,5%, o que neste caso corresponderia a um custo único de 150 euros.

O que está o Governo a preparar?

As penalizações por amortizações antecipadas são, aliás, uma das medidas em vigor que o Governo quer alterar. O Ministério das Finanças já anunciou que iria suspender esta penalização durante o próximo ano de forma a ajudar as famílias com crédito à habitação.

A suspensão desta penalização é um incentivo para quem tem poupanças e pretende amortizar parte do empréstimo para reduzir a prestação mensal. Por outro lado, quando um devedor encontra uma melhor solução para o crédito à habitação num banco concorrente, a passagem do seu crédito para o outro banco pressupões sempre a amortização do primeiro empréstimo que, atualmente, fica sujeita a essa penalização.

Para além desta medida, o Governo está ainda a preparar legislação que facilite a possibilidade de os detentores de contratos de crédito à habitação poderem alargar o prazo do seu empréstimo.

No âmbito do Orçamento do Estado para 2023 o Governo também já decidiu que no próximo ano os contribuintes com contratos de crédito à habitação poderão beneficiar de uma taxa de retenção mensal de IRS inferior à que a lei determina. Na prática vai ser possível descontar mensalmente pela taxa imediatamente inferior à que descontaria sem esta nova regra.

Esta medida terá, no entanto, um impacto mensal reduzido e, em 2024, quando o contribuinte entregar a declaração de IRS referente aos rendimentos recebidos em 2023, terá um reembolso de imposto menor, uma vez que reteve menos IRS ao longo do ano, ou poderá mesmo vir a ter imposto a pagar.

No âmbito do acordo de Concertação Social, assinado entre governo e parceiros sociais, ficou ainda estabelecido que seria feita uma avaliação do impacto do aumento dos custos com a habitação no orçamento familiar, no sentido da construção de medidas que mitiguem estes mesmos impactos, até ao final do ano de 2022.

Retrato do crédito à habitação em Portugal

Indexante

No final de 2021 os indexantes mais frequentes eram a Euribor a 6 meses, em termos de número de contratos, e a Euribor a 12 meses, em termos de saldo em dívida.

A Euribor a 6 meses era o indexante de 40,5% dos contratos e de 29,1% do saldo em dívida, enquanto a Euribor a 12 meses era o indexante de 28,1% dos contratos e 40,4% do saldo em dívida.

A Euribor a 3 meses continuou a representar menos de um terço da carteira de crédito à habitação.

‘Spread’

O spread médio da carteira fixou-se em 1,21 pontos percentuais no final de 2021.

Taxa

Os contratos a taxa variável representavam 93% do número de contratos em carteira no final de 2021 e 91,1% do saldo em dívida.

Prazo

A maioria dos contratos no final de 2021 (64,4%) tinha prazos iniciais entre os 25 e os 40 anos, destacando-se os prazos entre 35 e 40 anos (27%) e entre 25 e 30 anos (24,2%). O prazo remanescente dos contratos no final de 2021 era de 21,5 anos.

O prazo médio dos contratos em carteira a 31 de dezembro de 2021 era de 33,5 anos.

 

NOTA: As simulações foram corrigidas no dia 26 de outubro uma vez que o cálculo da parcela "Está a pagar" usava as taxas do mês errado fazendo que o aumento da prestação fosse ligeiramente inferior.

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