Como não cometer erros com o crédito à habitação (para o caso de "isto estourar" mas não só)

"Imaginando que tudo estoura e as taxas voltam aos 5%, consegues vender a casa", disseram a Mariana Sousa, que ficou a pagar ao banco uma mensalidade de 595 euros por um apartamento de 295 mil. É que um dia as taxas de juro vão voltar a subir. Vão mesmo, apesar de estarem baixas ou inclusivamente negativas. E quando subirem há formas melhores ou piores de salvaguardar o seu crédito à habitação. Aprenda as melhores neste artigo

Nuno Sousa tem 38 anos e garante que antes de comprar casa só se endividou uma vez na vida: estourou o plafond do cartão de crédito para ir de férias com os amigos para Ibiza. "Era muito jovem." Ri-se agora quando conta a história, naquele tempo riu-se menos. "Serviu-me de lição. Quando cheguei tive de pagar tudo em prestações e aquilo assustou-me muito." 

Anos mais tarde, depois da crise de 2011 em Portugal, havia de ver colegas e conhecidos a entregarem casas e a declararem insolvências, "pessoas que ganhavam 800 ou mil euros por mês e compravam carros de 50 mil". Aprendeu com esses exemplos a não ser mais um exemplo de excesso e quando trocou o apartamento que arrendava no Porto com a mulher por um T3 de 115 mil euros em Barcelos fê-lo com ponderação. "Comprámos pela qualidade de vida e também pelos preços surreais das casas, estava a tornar-se incomportável para os nossos rendimentos. Então decidimos sair do Porto e ir para o interior."

Porque a mulher é de Barcelos, a mudança foi mais fácil, ainda que não tenha vindo sem custos: em 2019, Nuno conseguiu uma prestação mensal de 255 euros no crédito à habitação mas passou a acomodar uma viagem diária de cerca de 50 quilómetros de Barcelos até à Maia, onde é gestor de pacientes numa clínica dentária. Com os aumentos nos combustíveis, chega a gastar mais de 200 euros por mês para abastecer o carro a gasóleo e as deslocações são um peso que não descura no orçamento familiar de cerca de 1750 euros por mês.

Por causa dos confinamentos e teletrabalho durante a pandemia, o casal atreveu-se a sonhar com uma moradia e espaço ao ar livre para um dia-a-dia menos enjaulado, mas os planos estão suspensos por agora. "Vai acarretar outro tipo de despesas que nos estão a preocupar. Está tudo muito caro e, fazendo as contas, ficaria no limite da nossa taxa de esforço. Por agora dá, mas temos de pensar no dia de amanhã."

E se Nuno e a mulher fizeram as contas sem esquecer que os créditos à habitação são indexados a taxas de juro que têm, naturalmente, flutuações ao longo do tempo - sobretudo quando o prazo contratado no crédito vai até aos 39 anos, como é o caso -, nem sempre esse cuidado existe. "Infelizmente há uma tendência do consumidor português de olhar para o momento, para o presente. As pessoas olham só para o valor da prestação e é muito importante olhar para o longo prazo", sublinha Nuno Rico, economista da Deco Proteste.

Numa situação como a que agora se atravessa de taxas de juro baixas, inclusivamente negativas - "um fenómeno que até há alguns anos não passava de uma tese académica" -, o devedor sai beneficiado - e é natural que isso impulsione o mercado do crédito à habitação, até porque "o dinheiro nunca foi tão barato", acrescenta Nuno Rico. Mesmo para quem é aforrador, as taxas de juro dos produtos de baixo risco, como os depósitos, estão próximas de zero, levando a que haja maior apetência pela compra de imóveis para investimento e consequente dinamização do mercado, fazendo subir o número de créditos para aquisição de habitação.

Mas nada é para sempre e os alertas que sinalizam uma eventual inversão da tendência começam a chegar: "Estamos a entrar numa nova fase, fruto até deste contexto que vivemos nos últimos dois anos: houve uma brusca interrupção da economia através das medidas de confinamento, o que levou a uma quebra da atividade económica. Estamos agora a assistir a essa recuperação, mas acompanhada de um outro fenómeno, que é um aumento significativo dos preços. A grande dúvida que surge para os próximos anos é se este aumento de preços é conjuntural, se vai durar apenas um curto espaço de tempo ou se será estrutural", explica Nuno Rico.

"Quem tem um crédito à habitação beneficiava não só dos juros baixos como do facto de a inflação se manter baixa, o que levava a que as autoridades monetárias não tivessem que fazer correções no mercado. Isto poderá mudar", aponta Nuno Rico, e até mais cedo do que o previsto. "A grande questão que se coloca hoje, em finais de 2021, é esta: o que é que nos espera?"

Endividamento a subir

Foi em abril de 2015 que a taxa de juro Euribor a três meses caiu para valores negativos. Seguiram-se a Euribor a seis e 12 meses, que desde então têm estado consistentemente abaixo de zero. Em Portugal, onde segundo os dados do Banco de Portugal há 1,5 milhões de contratos de crédito para aquisição de habitação própria permanente, 92% são indexados à Euribor. Em 2020 foram concedidos 11,4 mil milhões de crédito para compra de casa e, segundo o economista Nuno Rico, projeta-se que em 2021 este valor possa chegar aos 14 mil milhões. Se hoje a Euribor subisse para 1% significaria que no final do mês os portugueses iriam pagar à banca mais 61 milhões de euros só de crédito à habitação, indicam as estimativas da Deco Proteste baseadas na informação do regulador português.

A crise que começou em 2008 fez com que a Euribor ultrapassasse os 5%, o que significou uma subida incomportável da prestação mensal para muitos portugueses, a braços com uma despesa que já não conseguiam pagar. Uma subida semelhante a médio prazo não parece estar no horizonte, mas há poucas dúvidas de que as taxas vão subir e deixarão muitas famílias portuguesas em situação fragilizada. "Cerca de 70% da casas em Portugal são compradas com recurso a crédito", diz Nuno Rico. "E não nos podemos esquecer que, devido à política de juros baixos, houve propensão dos bancos para emprestarem mais dinheiro, o que aumentou o nível de endividamento." Com a oferta no mercado imobiliário a aumentar de preço, quem comprou casa comprou-a mais cara e consequentemente pediu mais dinheiro às instituições bancárias.

Dados do INE revelam que o preço das casas em Portugal regressou mesmo aos níveis pré-pandemia: o preço mediano em território nacional aumentou 6,8% num ano, chegando aos 1.268 euros por metro quadrado no segundo trimestre de 2021, o valor mais alto registado desde 2019.

"De forma transversal e consistente, o imobiliário perdeu valor duas vezes: no 25 de abril de 74 e após a falência do Lehman Brothers e da crise financeira de 2010.  E, quer num caso quer no outro, cerca de ano e meio depois estava a recuperar o seu valor", afirma Paulo Caiado, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP). "Em março de 2020, a perspetiva era de que pudesse haver uma queda de valor generalizada, que as pessoas se desinteressassem pela aquisição, a oferta aumentasse e os ativos perdessem valor. Nada disso se veio a verificar."

Foi precisamente no concelho da Maia, para onde Nuno Sousa se desloca diariamente em trabalho, que os preços das casas mais subiram em termos de variação homóloga, segundo os dados do INE: aumentaram 16,8% em relação ao segundo trimestre de 2020. Foi por isso que Dravon Amanov, natural do Uzbequistão a residir em Portugal desde os 14 anos até aos seus atuais 27, não hesitou quando viu um apartamento a bom preço no mercado: o anúncio foi colocado de manhã e fez uma proposta que o vendedor aceitou naquela mesma noite. Comprou um T2 no centro da Maia por 128 mil euros e conseguiu financiamento da banca para 90% do valor total. Trabalha em apoio ao cliente numa empresa com escritórios no Porto mas passou a regime de teletrabalho com a pandemia e quis "um cantinho" que no futuro possa vender "para ter liquidez".

"A Maia está muito cara, mas surgiu esta oportunidade por causa de uma situação familiar dos antigos proprietários, que precisavam de vender com urgência", explica Davron Amanov. Com um salário bruto de 1060 euros, tem uma prestação de 271 euros por mês, à qual acresce ainda o valor do seguro. Neste momento divide o apartamento com uma amiga mas não lhe cobra renda. Situação que não poderia manter se, por exemplo, as taxas de juro começassem a subir antes do previsto. "Sei que corro riscos nos próximos anos. Se correr mal terei de pensar em soluções ou voltar a viver com a minha mãe."

Quando pediu crédito bateu à porta de muitos bancos. Estava à procura de uma taxa fixa mas chegou à conclusão de que as ofertas no mercado não eram apelativas e sentiu-se empurrado para a taxa variável indexada à Euribor. Nuno Rico, economista da Deco Proteste, confirma que um crédito com taxa fixa fica mais caro e só compensa se a taxa se mantiver igual por, no mínimo, 20 anos. Mas os bancos portugueses oferecem geralmente propostas que não passam dos dez anos, o que não traz grande vantagem ao consumidor.

Davron Amanov, tal como Nuno Sousa, pediu o crédito pelo prazo maior que lhe era concedido. No caso do uzbeque, vai pagar a prestação por 40 anos caso não venda o imóvel antes. "Geralmente os bancos concedem o crédito até aos 75 anos dos proponentes e os clientes, para baixarem a prestação mensal, propõem pelo prazo máximo, o que cria um problema: se quiserem renegociar, não têm margem", explica o economista da Deco Proteste.

"Antes de solicitar um crédito para aquisição de habitação, o cliente deve sempre fazer uma ou mais simulações junto do banco e analisar cuidadosamente a informação que consta de tais simulações a fim de compreender as condições (prazo, modalidade da taxa de juro, etc.) e os encargos associados e poder escolher aquele que melhor se adequa às suas necessidades", frisa a Associação Portuguesa de Bancos (APB), numa nota enviada à CNN Portugal.  "É importante ter consciência do valor da prestação mensal que pode efetivamente suportar. Para tal, deverá calcular a sua taxa de esforço (percentagem do seu rendimento que ficará alocada ao crédito) e considerar riscos futuros como uma situação inesperada de desemprego ou uma eventual subida das taxas de juro", sublinha a APB na mesma nota.

Em janeiro de 2022 vão ser introduzidas novas medidas, em virtude de uma recomendação do Banco de Portugal de 2018, que preveem que os novos créditos à habitação não ultrapassem os 30 anos de prazo máximo. De acordo com números recolhidos pela Deco Proteste, cerca de 60% dos créditos à habitação em Portugal vão terminar já depois da idade da reforma dos mutuários, uma fase da vida em que é difícil aumentar rendimentos e em que se torna quase impossível responder a um aumento dos encargos, nomeadamente com a habitação.

Até onde aguentar a prestação

Mariana Sousa, de 32 anos, e o marido João viviam em Benfica, Lisboa, antes da pandemia. Começaram a pensar comprar casa em 2019 e fizeram as primeiras visitas a imóveis com a calma de quem analisa o mercado antes de se comprometer. "Mas 2020 foi um ponto de viragem", diz a gestora de e-commerce. "Vivíamos num T1 completamente fechado, sem varanda, começámos a sentir-nos sufocados." Estavam os dois em teletrabalho e viviam a vida toda na sala, que passou a escritório. "Precisávamos de ter uma zona de trabalho para cada um. Quando tínhamos reuniões, um de nós tinha de ir para o quarto para não nos atropelarmos."

Em 2021 mergulharam a fundo na oferta do imobiliário, não sem antes definirem um patamar de preços e consultarem o banco para avaliar plafonds. "Reparei que os preços das casas não desceram com a pandemia mas pararam de subir", diz Mariana Sousa. "Não existe indicação sequer de que os preços vão descer."

E a explicação, diz Paulo Caiado, da APEMIP, é simples e não se relaciona com fenómenos como o investimento estrangeiro ou a aquisição de imóveis para alojamento local, um sector que foi fortemente abalado pela pandemia. "Temos um mercado que se estima que ronde os 27 mil milhões de euros, é preciso haver noção de que a grande fatia de mercado nada tem que ver com isto. Parte muito significativa das transações imobiliárias feitas no nosso país resulta de outra transação imobiliária." Ou seja, diz Paulo Caiado, são as transações encadeadas, transversais ao mercado, que determinam a sua estabilidade e dinamismo. Dá um exemplo: "A avó morreu, os netos venderam a casa dela em Lisboa. São três netos que agora têm 200 mil euros cada um. O que vão fazer? Comprar uma casa".

Paulo Caiado recorda que, mesmo nos anos mais difíceis do crédito hipotecário em Portugal, "vendiam-se 80 mil imóveis habitacionais num ano" porque a origem do capital para compra de casa é normalmente uma venda anterior. "Flutuações da taxa de juro não vão parar este fluxo." Até porque os bancos, sublinha, alteraram a política de concessão de crédito e fazem uma avaliação cuidada da solvabilidade dos clientes. "Muitas pessoas da minha geração recordam-se de que há 30 anos, quando alguém ia ao banco comprar uma casa, os bancos tentavam comprar nesse financiamento uma verba para o carro, outra para as férias, outra para a máquina de lavar roupa. Os bancos estão mais responsáveis e têm consciência de que se um dia precisarem de recorrer ao imóvel para serem ressarcidos do valor que emprestaram é bom que esse valor lá esteja."

Num cenário de subida de taxas de juro e seu impacto no valor do imobiliário, Paulo Caiado é contundente: "Aqui estamos a falar daquele casal que se atravessou, cujo rendimento é todo para pagar a prestação da casa, a escola dos filhos, a conta do supermercado. E se lhe aumentam a prestação 80 euros, ai! Se isto tem impacto? Claro que tem. Se caracteriza o mercado? Não".

Para o presidente da APEMIP, quem compra casa nos dias de hoje já não quer um lar doce lar para o resto da vida, procura sobretudo um investimento. Quanto aos jovens, que têm cada vez maiores dificuldades em conseguirem capitais próprios para dar de entrada aos bancos e conseguirem um apartamento na localidade em que também trabalham, Paulo Caiado diz que as novas soluções de trabalho remoto vieram ampliar as opções. "Há muitos concelhos periféricos que estão a conhecer novos fluxos de procura, começam a ser alvo de localizações habitacionais para jovens famílias, jovens casais que não estão interessados em mudar para uma das periferias clássicas da cidade e preferem uma vila ou aldeia." Ficam a uma hora dos grandes centros mas assimilam os custos das deslocações com casas mais baratas "num ambiente mais saudável".

Mariana Sousa preferia ter ficado em Benfica, onde pagava 770 euros pelo T1, mas diz que os preços eram "incomportáveis". Acabou por comprar em junho deste ano na periferia urbana, em Odivelas, um T2 com espaço exterior, ficando a pagar ao banco uma mensalidade de 595 euros por um apartamento de 295 mil.

O peso da casa no orçamento familiar é de cerca de 20% e Mariana garante que colocou em cima da mesa a hipótese de subida das taxas de juro. "Na FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) o banco dizia que o pior cenário seria uma subida para 1500 euros. Era um esforço muito grande." Mas falou com o pai, economista, com advogados, e chegou à conclusão de que o pior acontecerá apenas com uma crise bancária. "E não se prevê."

"Imaginando que tudo estoura e as taxas voltam aos 5%, consegues vender a casa", disseram-lhe. E ela avançou, não sem antes consultar vários bancos. Fez contas ao spread, contou com a avaliação - determinante para o montante que o banco empresta e que normalmente não vai além dos 90% da avaliação do imóvel - e analisou a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global). "Fiz perguntas muito estúpidas", diz a rir-se. "Mas, se não as fizesse, havia pormenores que ninguém me explicava."

Mariana diz que aguenta a prestação com o marido se as taxas de juro subirem até 1%. "Com 2% ou 3% já seria mais complicado." No limite, desfazia-se do imóvel. "Não vou gastar as poupanças para manter a casa. As pessoas antes viviam mais as casas, nós já não somos tão agarrados."

O problema da inflação

Mariana Sousa paga ao dia de hoje 595,20 euros por mês ao banco do crédito à habitação, valor ao qual acresce o do seguro de vida, muitas vezes esquecido por quem pede dinheiro emprestado e que vai aumentado com a idade. "Até mais ou menos aos 60 anos dos mutuários, o seguro de vida cresce bastante em termos de prémio mensal porque é maior o risco de morte do que a quebra do valor em dívida", explica Nuno Rico da Deco Proteste. "Estamos a falar do dobro dos valores contratados quando tínhamos 30 ou 35 anos", alerta. Ou seja, uma verba mensal de 40 euros vai disparar inevitavelmente para os 80, por exemplo, acrescendo à flutuação da própria prestação do crédito. O crédito de Mariana, com uma taxa variável a 12 meses, dispararia para 748 euros com a subida das taxas de juro agora negativas para 1%, segundo estimativa da Deco Proteste. Caso a média da Euribor a 12 meses volte a igualar o seu máximo histórico de 5,392% de julho de 2008, a prestação passaria para 1.495 euros.

No caso de Davron Amanov, que paga agora uma prestação de 271 euros/mês num crédito de 40 anos, passaria a desembolsar 396 euros em caso de subida para 1% da média da Euribor a 12 meses e 728 euros no cenário de uma subida para o máximo histórico de julho de 2008. Já Nuno Sousa, que paga 255 euros por mês, com uma taxa variável a seis meses, teria um acréscimo de 75 euros para 330 euros, com a subida das taxas para 1%. Se a subida fosse para o máximo histórico, o valor a pagar seria de 596 euros mensais.

Recorrendo aos dados do Banco de Portugal sobre valores médios dos novos contratos de crédito à habitação assinados em 2020, a Deco Proteste revela que uma prestação de 338 euros indexada à Euribor a 12 meses para um financiamento de 119 mil euros a pagar em 33 anos subiria para 424 euros com Euribor a 1% e 488 euros com a taxa a 2%.

"Antes, no momento da simulação do crédito, eram obrigatoriamente colocados ao consumidor dois cenários: aumento de 1% e de 2% da taxa de juro. Atualmente, esses cenários desapareceram mas aparecem o cenário que estamos a contratar no momento e outro com base na taxa de juro mais alta dos últimos 20 anos", explica o economista Nuno Rico. "Devemos olhar para o meio daquele cenário: devo olhar para a minha prestação no momento em que estou a contratar e verificar se, no caso daquela prestação aumentar 50%, eu serei capaz de a suportar e o impacto que isso terá no meu orçamento familiar." 

Uma alteração da política monetária a breve prazo terá naturalmente consequências no bolso dos portugueses, mas segundo o especialista da Deco Proteste ainda é preciso esperar para ter uma imagem mais definida do que acontecerá a seguir. Para Nuno Rico, a incerteza sobre as taxas de juro e sua evolução não deverá ficar esclarecida antes do verão de 2022.

Da última reunião do Banco Central Europeu, já neste mês de dezembro, saíram algumas medidas: o programa de compra de dívida regular vai ser reforçado num total de 90 mil milhões de euros nos primeiros seis meses do próximo ano, de forma a compensar o fim do PEPP - apoio extraordinário criado para fazer frente à pandemia - em março. Já as taxas de juro vão manter-se inalteradas em mínimos históricos, ao contrário do que acontecerá nos Estados Unidos: a Reserva Federal, o banco central norte-americano, termina em março o programa de compra de ativos e os juros devem subir pouco depois.

"Esperamos que não caiam no mesmo erro de 2006, 2007", diz Nuno Rico. "Apesar dos sinais de abrandamento da economia, o BCE continuou a aumentar as taxas de juro de forma significativa e isso agravou muito o impacto da crise que se seguiu na Europa e nas famílias. À partida, até ao momento, parecem estar a ter maior sensibilidade para esta questão", conclui o economista. 

Com o aumento do número de casos de covid-19 no inverno e a variante Ómicron a baralhar as contas dos governos - que são obrigados a impor restrições não previstas -, se o BCE "levantar já o pé desta política monetária isso poderá ser contraproducente, podemos ter a tempestade perfeita", admite Nuno Rico.

Porém, a escalada de preços deixa Christine Lagarde a braços com uma situação complexa: a presidente do BCE tem insistido que o pico da inflação é transitório, mas entretanto já admitiu que a inflação na zona euro possa continuar elevada por mais tempo devido aos preços energéticos relacionados com a crise no sector, o que contribui para salários mais elevados e, em consequência, preços mais altos.

Para este ano, o BCE prevê agora que a inflação seja de 2,6%, acima dos 2,2% previstos no último encontro de setembro. Mas no próximo ano projeta-se um valor bem acima: se antes era esperada uma inflação de 1,7%, agora a instituição liderada por Lagarde aponta para um crescimento de preços na ordem dos 3,2%. "A inflação deve permanecer elevada no curto prazo, mas esperamos que diminua no decorrer do próximo ano", frisou a presidente do BCE.