Incumprimentos no pagamento das rendas são os casos mais frequentes que acabam nos tribunais, mas situações como casas ilegais ou habitações que são pagas, mas que ficam desabitadas, têm cada vez mais peso, explicam especialistas em direito imobiliário
Aumentos “ilegais” do valor das rendas, que em certos casos são de quase 50%, meses de dívidas por parte dos inquilinos, obras não autorizadas e casas arrendadas por 'fantasmas'. São estes os principais problemas que colocam proprietários e inquilinos em disputas nos tribunais que, segundo garantem especialistas em direito de habitação, “demoram cada vez mais tempo” a decidir.
Há mesmo situações em que a dívida acumulada aos proprietários ascende a vários milhares de euros e demora vários meses até que o valor seja restituído. Até porque, explica a advogada Catarina Gomes, especialista em direito imobiliário, há “decisões que não são uniformes entre os tribunais”.
Foi o caso de um proprietário de Viana do Castelo que, em 2014, fez um contrato de arrendamento, “para armazém e atividade industrial”. A renda acordada foi de 400 euros, mas entre novembro de 2017 e maio de 2019 os inquilinos não pagaram um cêntimo.
Como justificação os inquilinos alegaram que desde o início da vigência do contrato o imóvel, um pavilhão no rés-do-chão, apresentava problemas no telhado, permitindo a entrada de águas para o interior da propriedade - o que fez com que, em 2018, parte de um lote de mercadorias tenha ficado totalmente danificado, causando um prejuízo de pelo menos 46.557,60 euros.
O caso chegou ao Tribunal da Relação de Guimarães em 2020 depois de, na primeira instância, os juízes terem decretado que o proprietário, ao não executar as obras necessárias, incumpriu com o seu dever, “contribuindo decisivamente” para a falta de pagamento das rendas.
Já os juízes da Relação tiveram um entendimento diferente e acabaram por condenar os inquilinos a pagar mais de nove mil euros pelo atraso no pagamento das rendas, reiterando que o facto de o proprietário precisar de fazer obras no imóvel não é uma desculpa válida para que esse valor não seja pago.
Nos conflitos que opôem inquilinos e senhorios e que só terminam após ação judicial, os incumprimentos por parte de quem arrenda são a situação mais comum observada tanto pela Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), como pela Associação de Inquilinos Lisbonenses (AIL). “São diferendos que não se conseguem resolver de outra maneira e acabaram em tribunal, sendo que a maior parte surge de falta de pagamento do valor das rendas por parte dos inquilinos”, sublinha António Machado, secretário-geral da AIL.
António Machado adianta ainda que a subida nos preços da habitação um pouco por todo o país tem criado muitas dificuldades a quem arrenda casa que, “hoje em dia, é forçado a partilhar o espaço com desconhecidos”. “Quanto maior for o preço, maior é o risco de incumprimento”, avisa.
Já Luís Menezes Leitão, presidente da ALP, assume que “a matéria do arrendamento sempre envolveu grande litigância”, mas garante que há um fenómeno novo e recente que está a levar muitos casos para a Justiça. ,Segundo refere desde a apresentação do Pacote Mais Habitação por parte do Governo, os senhorios “estão a aumentar as rendas, porque estão com medo de não poder fazer subidas futuras no valor”.
“O que nós temos visto nos últimos tempos é os proprietários quererem terminar os contratos para não arrendar mais. Há muita gente a querer sair do mercado, pois querem colocar as suas propriedades à venda ou destiná-las a outro fim”.
O problema, refere, é que estes litígios acabam por prolongar-se no tempo. “São precisos entre um a dois anos para ter uma decisão em primeira instância”, frisa o também ex-Bastonário da Ordem dos Advogados.
Na mesma linha, aumentos ilegais do valor da renda tornaram-se também frequentes, refere a advogada Catarina Gomes. Em muitos casos, avisa, os inquilinos encontram-se “numa posição quase de submissão perante o senhorio”.
“Nós temos conhecimento de várias situações em que os senhorios enviam interpolações que não são legais para aumentos de rendas e os inquilinos, muitas vezes com receio de perderem o lugar e sabendo que os preços das habitações à sua volta são incomportáveis, acabam por negociar uma subida quando nem teriam de o fazer”, conta, destacando:“Estamos a falar, por exemplo, de um contrato em que subitamente uma renda de 300 euros aumenta para 450, o que coloca uma grande pressão para um agregado familiar que vive com dificuldades financeiras”.
O Secretário-Geral da Associação de Inquilinos Lisbonenses também confirma a existência desses casos, nos quais alguns senhorios tentam avançar com aumentos fora do que já foi contratualizado: “Geralmente são contestados em tribunal e não têm seguimento”.
António Machado, representante da associação, ressalta que, quando os inquilinos não concordam com a renegociação do valor do aluguer, algumas abordagens por vezes tornam-se mais "agressivas". “Há proprietários que mudam a fechadura das portas”.
Casas pagas, mas desocupadas
Além dos processos em tribunal que surgem da falta de pagamento do valor das rendas ou de atualizações ilegais das mesmas, é também comum a existência de contratos de arrendamento sem que haja licença para o seu efeito. “Tive uma situação muito recente por causa de um aluguer de um sótão”, afirma Catarina Gomes, explicando que o espaço “não tinha licença de habitabilidade, embora os proprietários tenham feito todas as obras para criar uma casa de banho e uma cozinha". Mas, continua, a "verdade é que o contrato de arrendamento foi considerado nulo e os inquilinos têm assim direito a exigir uma indemnização ao senhorio que corresponderá ao arrendamento de uma nova fração por um período que se entenda razoável”.
Mas também nestes casos, argumenta, “os processos tendem a demorar dois, três anos”, o que é muito custoso tanto para os inquilinos como para os proprietários.
Por outro lado, adianta Luis Menezes Leitão, da Associação Lisbonense de Proprietários, um dos casos mais frequentes nos tribunais prendem-se com o facto de alguns inquilinos saírem da casa que estão a arrendar sem comunicar ao senhorio, tornando-a desabitada, mas continuando a pagar a renda. “Em casos em que as rendas são antigas e muito atrativas estas situações acontecem com frequência”.
“Nós tivemos casos de proprietários em relação aos quais a Câmara queria subir o IMI por dizerem que a casa de que eram proprietários estava devoluta, mas existia um contrato de arrendamento com um inquilino que não fazia consumo de água e luz, porque, na prática, não estava lá”, conta Menezes Leitão, assinalando que “esse é um fenómeno que tem obrigado a várias situação de despejo”.
