Preço das rendas, apoios do Estado, casas devolutas, impostos, alojamento local: um guia para inquilinos, proprietários, senhorios, investidores

11 mar 2023, 15:00
Habitação (Manuel de Almeida/Lusa)

As medidas do pacote “Mais Habitação” estão em consulta pública até 24 de março - 13 de março era o limite inicial mas o Governo estendeu o período. Se não sabe de que forma estas medidas podem mexer consigo e com a sua carteira, leia este guia. Mas atenção: ainda há um longo caminho até que entrem em vigor.

SOU INQUILINO…

Quanto pode subir a minha renda?

Nos contratos de arrendamento celebrados nos últimos cinco anos passa a existir um teto máximo para as subidas: 2%. A este valor podem ser somados os coeficientes de atualização dos três anos anteriores, se não tiverem sido aplicados. Nestes contratos, o aumento pode atingir os 15% se tiverem existido obras profundas ou de restauro.

Tenho um contrato antigo, quanto pode subir a minha renda?

Há uma novidade para os contratos anteriores a 1990, considerados antigos: os valores podem ser atualizados anualmente de acordo com a inflação. Até agora, as atualizações eram feitas de acordo com o rendimento dos inquilinos. Para compensar os senhorios, o Governo quer garantir isenção total no IRS sobre rendimentos prediais, bem como a isenção de IMI.

Tenho direito a apoio para a renda?

Está previsto um subsídio de renda para famílias com taxas de esforço acima dos 35%. A ajuda será atribuída de forma automática, quando a Autoridade Tributária verificar que são cumpridos os requisitos por parte das famílias. O apoio pode variar entre os 20 e os 200 euros mensais, sendo acumulável com o apoio do programa Porta 65 - veja aqui se tem direito a este apoio.

O meu senhorio não comunicou o contrato ao Fisco. O que posso fazer?

A intenção do Governo é de que os arrendatários passem a poder comunicar ao fisco os contratos de arrendamento, caso os senhorios não o façam.

Como posso aceder a uma casa do Estado com renda acessível?

O Estado comprometeu-se a arrendar imóveis de privados para depois os colocar no mercado com rendas mais acessíveis. O processo, por sorteio, fica a cargo do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e da Estamo. E já está definido um conjunto de critérios para quem pode aceder a estes concursos: jovens até aos 35 anos, famílias monoparentais e famílias com quebra de rendimentos superior a 20%. Os contratos têm uma duração mínima de três anos. Se não for estipulado entre as partes, o mínimo passa a cinco anos. Os prazos são renováveis, a não ser que haja vontade de fazer cessar o contrato. Em termos de rendimentos brutos anuais, estes são os tetos máximos: igual ou inferior ao limite máximo do 6º escalão de IRS para agregados de uma pessoa; igual ou inferior ao limite máximo do 6º escalão de IRS, acrescido de 10 mil euros, para famílias de duas pessoas; igual ou inferior ao limite máximo do 6º escalão de IRS, acrescido de 10 mil euros e de cinco mil por cada pessoa a mais.

(Manuel de Almeida/Lusa)

SOU PROPRIETÁRIO…

Tenho uma casa desocupada. O que lhe vai acontecer?

Se a casa em questão não tiver contratos de água, luz, gás ou telecomunicações, pode ser considerada devoluta. É por essa via, com as informações das empresas fornecedoras de serviços, que os municípios ficam a saber que imóveis se encontram vazios. E são esses mesmos imóveis que o Estado quer arrendar à força. Nesse sentido, os proprietários vão ser abordados pelos municípios com uma proposta de arrendamento, a que têm 10 dias para responder. Se houver uma recusa, e mantendo-se o imóvel devoluto por mais 90 dias, os municípios procedem ao arrendamento forçado. Ou seja, há um prazo previsto de 100 dias para todo o procedimento. Se o Estado tiver de fazer obras no imóvel para garantir que fica com condições de habitabilidade, esse valor é descontado das rendas pagas ao proprietário.

Tenho uma casa ocupada mas há lá mais inquilinos do que era suposto. O que faço?

Tem de encontrar uma “alternativa habitacional” para os arrendatários. Quem o diz é o programa “Mais Habitação”, ao definir que os senhorios que promovam arrendamento em condições de sobrelotação detetada pelas autarquias têm essa responsabilidade.  

Tenho uma casa e quero vender ao Estado. Tenho benefícios?

Tem, sim. Os proprietários que vendam imóveis de habitação ao Estado ficam isentos de tributação sobre as mais-valias decorrentes da venda. O Governo recuou, entretanto, e excluiu as entidades “offshores” (ou seja, sedeadas em paraísos fiscais) deste benefício - não estão isentas.

Quero vender uma casa para cobrir o empréstimo de outra. O que ganho?

Fica isento de mais-valias na venda de um imóvel, se o valor servir para amortizar o crédito à habitação de uma casa própria ou permanente, sua ou dos seus filhos ou netos. A casa a vender não pode estar a ser usada como habitação própria ou permanente: ou seja, ficam abrangidas casas de férias ou casas que a família tenha herdado. A medida vai estar em vigor até ao final de 2024. Já a amortização do empréstimo tem de acontecer dentro de três meses depois da venda.

Tenho empréstimo à habitação. Tenho direito a juros bonificados?

Sim, vai ser possível bonificar o encargo com juros nos créditos à habitação. Mas há condições: os rendimentos têm de se incluir até ao sexto escalão de IRS; o crédito tem de ter sido feito até 31 de dezembro de 2022 para casa própria e permanente; e o valor em dívida deve ficar abaixo dos 200 mil euros. A compensação tem um limite anual de cerca de 720 euros e tem em conta a taxa de esforço: para uma taxa de esforço entre 36% e 50% o apoio é igual a 50% da diferença entre o indexante atual e o limiar de 3%; para uma taxa de esforço igual ou superior a 50% é metade da diferença entre o indexante atual e a barreira dos 3%.

Mas continuo a ter acesso a juros bonificados se tiver poupanças guardadas?

Tudo depende do valor das poupanças: se as famílias tiverem poupanças acima dos 29.786 euros, ficam excluídas, mesmo que cumpram todos os outros critérios, como a taxa de esforço. Neste bolo entram os PPR, os certificados de aforro ou os seguros.

(Manuel de Almeida/Lusa)

SOU ANFITRIÃO OU QUERO ALOJAR TURISTAS…

Os vizinhos do prédio podem fechar o meu alojamento local?

Os alojamentos locais já existentes podem ser encerrados por decisão dos vizinhos, se essa decisão tiver cabido a mais de metade dos condóminos. Para cancelar o registo, a assembleia de condóminos tem de passar a informação à autarquia. Mas o poder dos vizinhos não é absoluto: a regra não se aplica quando o título constitutivo preveja que a fração seja usada para alojamento local ou tiver havido uma deliberação de condóminos a autorizar o uso da fração para receber turistas.

Quero abrir um alojamento local. Ainda posso?

Ainda pode, se não existirem proibições municipais (por exemplo, em Lisboa já há zonas de contenção) e enquanto a nova lei não entra em vigor. Isto porque o diploma do Governo vai suspender novos registos até 31 de dezembro de 2030. Quem continuar no negócio vai sujeitar-se ainda a uma contribuição extraordinária de 35% da base tributável. As únicas exceções, onde o licenciamento de novos alojamentos locais vai continuar a existir, são as zonas rurais e regiões autónomas. A partir de 2030, todos os alojamentos ficam sujeitos a uma avaliação para apurar se podem continuar de portas abertas ou não. A licença passa depois a ser renovada a cada cinco anos.

(Manuel de Almeida/Lusa)

SOU INVESTIDOR…

Quero promover habitação acessível. Posso ter acesso a apoios?

O Governo já definiu quem pode concorrer ao apoio para promoção de habitação a custos controlados. Cooperativas, sociedades comerciais de construção civil, municípios e misericórdias ou outras instituições de solidariedade social fazem parte da lista de quem pode aceder a benefícios como linhas de financiamento e cedências de terrenos públicos.

Os estrangeiros continuam a ter direito a vistos “gold”?

O pacote do Governo prevê o fim dos vistos “gold”. Ou seja, se o estrangeiro quiser comprar uma casa em Portugal, mesmo que no interior do país, deixa de ter acesso a uma Autorização de Residência para atividade de Investimento. A renovação dos vistos já atribuídos só acontece se os imóveis comprados estiverem a servir como habitação própria ou estejam arrendados para residência de terceiros no mínimo durante cinco anos.

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