No fim de 2023 o banco fechou a venda do Arade, em Portimão, à Lintinvest por cerca de 30 milhões. Nessa altura, foi ainda fechada a transação do Cabanas Golf, em Oeiras, à RE Capital por 40 milhões
O Novobanco só conseguiu vender dois dos cinco terrenos incluídos na carteira Eleanor, avaliada em 365 milhões e que representa mais de metade do valor total do portfólio de imóveis do banco que estão ainda por vender, que ronda os 600 milhões.
O ECO sabe que no final do ano passado foi vendido à Lintinvest, um promotor da zona das Caldas da Rainha, o terreno localizado junto à marina de Portimão, o Arade. A transação foi fechada por um valor ligeiramente inferior a 30 milhões de euros, abaixo dos 32 milhões pedidos pelo banco.
Além deste, foi ainda vendido à RE Capital, empresa pan-europeia de investimento, desenvolvimento e gestão de ativos, o terreno junto ao TagusPark, inserido no empreendimento Cabanas Golf. Este negócio foi fechado por um valor situado entre os 35 e os 40 milhões de euros.
O banco que nasceu com a queda do BES tinha como meta vender até ao final de 2023 os cinco terrenos que compõem a carteira Eleanor, que são considerados por Volkert Schmidt, CEO do Grupo Novobanco Real Estate, como os “melhores ativos” do banco.
No entanto, por causa de problemas de licenciamento e de arquitetura os investidores interessados nos outros três terrenos – dois em Lisboa (Amoreiras e no Parque das Nações) e um em Benagil – decidiram aguardar pela aprovação dos projetos pelas autarquias, não fechando o negócio. Estes três processos, estão, para já, suspensos, sabe ainda o ECO. Desta forma, dos 365 milhões pedidos pelo banco, só ainda foram arrecadados cerca de 70 milhões.
Nos terrenos vendidos vão nascer os projetos apresentados em maio pelo Novobanco que foram, entretanto, aprovados pelas respetivas autarquias. No caso do Arade, um terreno de 116 mil metros quadrados de área em frente à marina de Portimão, foi licenciada a construção de um hotel com 153 quartos a que se somam 613 apartamentos turísticos e outros 652 residenciais, ou seja, um total de 1.265 apartamentos.
Volkert Schmidt, disse que o projeto tem a dimensão “para criar uma nova Portimão” estando ainda prevista a construção de um imóvel de retalho e um jardim público.
Para o terreno de Oeiras, o Cabanas Golf, que conta com uma área bruta para construção de 80 mil metros quadrados, o projeto aprovado prevê construção de apartamentos turísticos, lojas e um capo de golfe.
Banco prevê vender Benagil até ao fim de 2024
O próximo terreno da carteira Eleanor que pode ser vendido é o de Benagil, no concelho de Lagoa, pelo qual o Novobanco está a pedir 52 milhões de euros.
O ECO sabe que há pelo menos três interessados para investir no terreno: a empresa que detém o grupo Sana, um grupo mexicano e um outro ucraniano.
O projeto previsto para as arribas de Benagil foi chumbado em 2018 pela Comissão de Avaliação do Impacte Ambiental da Agência Portuguesa do Ambiente (APA) por considerar que iria provocar um aumento de pressão humana sobre as pequenas praias, um aumento em quase cinco vezes do volume de tráfego rodoviário naquela zona e a artificialização de um troço protegido da costa. No entanto, o projeto chumbado pela APA foi alterado e o ECO sabe que o banco tem a expectativa de o conseguir licenciar e vender até ao final deste ano. Mas, para já, o processo de venda está suspenso.
O terreno fica localizado nas arribas junto à entrada das conhecidas grutas de Benagil e para aqui o projeto previsto será um hotel de luxo com 150 quartos, 288 apartamentos, a que se somam 242 moradias em banda e cinco villas de luxo. Esta propriedade tem uma área total de 59 mil metros quadrados.
O terreno de Benagil chegou às mãos do antigo BES depois de a Inland, uma das empresas de Luís Filipe Vieira, ter entregue o terreno ao banco por dívidas de um financiamento que ascendia a 48 milhões de euros.
Venda dos dois terrenos em Lisboa adiada para os próximos anos
Mais atrasada está a venda dos dois terrenos em Lisboa, que só deverá ser fechada nos próximos anos, por causa de atrasos no licenciamento. Trata-se do imóvel que fica na zona das Amoreiras, na Rua Artilharia 1, em frente ao hotel Dom Pedro – a jóia da coroa do Eleanor e para onde chegou a ser pensada a sede do Novobanco – e o outro terreno fica na zona dos Olivais Sul, em frente às instalações da Xerox.
Quando entrou no mercado, o terreno das Amoreiras – que o banco quer vender por um preço que ronda os 60% do total pedido pelo portfólio, os 365 milhões – despertou o interesse de vários investidores. Inicialmente, estavam na corrida por este ativo a Norfin, do grupo Arrow, a Vanguard, os americanos da Bain Capital, a Kronos, a Quest Capital ou a Sixth Street.
Mas perante o atraso no licenciamento, vários investidores desistiram do negócio e apenas continuam interessados a Bain Capital, a Sixth Street, a Norfin, um grupo brasileiro e um fundo americano, que o ECO sabe que apresentaram propostas com um valor bastante abaixo do que é pedido pelo banco e que fizeram saber que só apresentam propostas vinculativas depois de o projeto ser aprovado pela Câmara de Lisboa.
Em maio Volkert Schmidt disse que “há cinco anos” que a autarquia de Lisboa está a analisar alterações ao antigo projeto, que foi revogado em reunião de câmara no final de dezembro. Só com esta revogação a análise à alteração do projeto pode, então, ser avaliada pela autarquia aos comandos de Carlos Moedas.
Em causa está o aumento de 570 para 683 apartamentos de luxo com a conversão de área que inicialmente seria comercial para residencial. No novo projeto já está também prevista a construção do metro e de uma praça e jardim que serão espaços públicos.
No total, o terreno nas Amoreiras tem uma área de construção de mais de 133 mil metros quadrados onde vão ser edificados seis edifícios.
O Eleanor inclui ainda um terreno nos Olivais Sul, em frente às instalações da Xerox, com 88 mil metros quadrados de área, que também permite o desenvolvimento de um projeto de escritórios, serviços e retalho. O valor pedido pelo banco para este imóvel ronda os 43 milhões de euros e o CEO do Grupo Novobanco Real Estate contou em maio que estão em curso “negociações com a câmara de Lisboa para incluir no projeto apartamentos de arrendamento acessível”. Ou seja, uma das três torres previstas para o terreno será para arrendamento acessível, com 310 apartamentos.
Para atrair investidores, o Novobanco disponibilizou “condições especiais”, para financiar as obras dos projetos previstos naqueles terrenos. O investimento rondará os mil milhões de euros sendo que para o investidor existe um volume potencial de vendas de dois mil milhões de euros.
Quando nasceu o Novobanco, o total de ativos imobiliários estava avaliado em cerca de 3,5 mil milhões de euros.
Contactado pelo ECO, até à hora da publicação deste texto, o Novobanco não prestou qualquer esclarecimento sobre os negócios da carteira Eleanor.
