“O mercado de arrendamento está muito constrangido. Na prática, no limite, não existe”

13 set 2023, 08:00
brutorendas

ENTREVISTA | Para Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, Portugal não tem conseguido normalizar o mercado de arrendamento em termos de oferta e segurança. “Esta incerteza, esta angústia, acaba por afetar proprietários e inquilinos”, lamenta

O valor das rendas nos novos contratos realizados no segundo trimestre de 2023 aumentou quase 30% em Lisboa e no Porto face a igual período do ano passado, segundo dados da Confidencial Imobiliário, e a tendência deverá manter-se, alerta o economista Ricardo Guimarães em entrevista à CNN Portugal.

O que nos mostram os resultados das rendas no segundo trimestre?

A permanência de uma tendência que já vem de trás. No segundo trimestre de 2023 [face ao trimestre anterior] registou-se uma variação trimestral na ordem dos 5%, quer em Lisboa, quer no Porto. Mas se olharmos para o acumulado de 12 meses, se compararmos o segundo trimestre deste ano com o segundo trimestre do ano passado, o aumento é na ordem dos 30%.

Durante esse período de 12 meses o Governo limitou a 2% o aumento das rendas vigentes para 2023 e anunciou o Pacote Mais habitação, que ainda não está em vigor, mas onde se prevê um limite de 2% para novos contratos de arrendamento. É por isso que as rendas dos novos contratos estão a aumentar tanto?

A interpretação é legítima. Até porque destes 30%, 10% aconteceram logo após o anúncio do travão ao aumento de rendas dos contratos vigentes. Esse travão fez com que os proprietários que estavam a colocar as casas no mercado antecipassem o aumento futuro que não iam poder realizar e, portanto, logo nesse momento, as rendas subiram 10%. E de lá para cá subiram mais 20%. Na prática, toda a instabilidade, toda a incerteza que o mercado tem vindo a registar tem-se traduzido no encarecimento do acesso [ao mercado de arrendamento].

Mas as rendas já estavam com valores muito elevados…

Já estavam elevadas antes deste ciclo, mas têm-se vindo a agravar não só pelo efeito da inflação, mas pela incerteza e pelo ruído que resulta de todos os anúncios que acabam por penalizar uma perspetiva de estabilidade e normalidade futura.

O que preveem para o terceiro trimestre?

A par do aumento das rendas tem havido uma forte redução da oferta. No caso de Lisboa, por exemplo, se compararmos o número de casas no arrendamento no segundo trimestre com o final de 2021, ou seja, antes do início da guerra e da aceleração da inflação, a redução da oferta supera os 30%.

O que também pressiona os preços.

As rendas não aumentam só porque os proprietários acabam por tentar antecipar para hoje os aumentos que imaginam que não vão poder fazer no futuro. É também o resultado da queda da oferta. E isso são tendências muito estruturais, não são tendências e dinâmicas que variam de um trimestre para o outro. Aquilo que é de esperar é que o mercado permaneça muito difícil para quem quer entrar. Quem está hoje a querer arrendar uma casa tem uma grande dificuldade porque tem pouca oferta e tem rendas muito elevadas. O mercado está muito constrangido, é um mercado que na prática, no limite, não existe. Não conseguimos em Portugal implementar e normalizar o mercado de arrendamento.

Não temos conseguido normalizar [o mercado de arrendamento] em termos de oferta e de segurança. Esta incerteza, esta angústia, acaba por afetar proprietários e inquilinos. Era preciso encontrar e fomentar um clima de confiança, de estabilidade, de previsibilidade, que, por exemplo, ao nível das rendas, permitisse acompanhar o efeito da inflação, por muito que isso seja difícil e seja um custo para as famílias.

Ou seja, a tendência vai manter-se?

O que é de esperar é uma manutenção desta tendência, até porque existe novamente o debate, a incerteza, sobre se as rendas vigentes vão ser objeto de novo congelamento…  

… os dados do Instituto Nacional de Estatística, sem congelamento de rendas, permitiriam aumentos em 2024 de quase 7%. Como podem os inquilinos suportar um aumento destes?

Tem sido difícil distinguir as famílias que têm necessidade de apoio, e que devem ser apoiadas, com subsídios às rendas, de famílias que, estando no mercado de arrendamento, apesar de tudo, têm um nível de rendimento que não justifica que sejam apoiadas. Quem precisa ser apoiado deve ser apoiado, quem não precisa, talvez não seja tão premente que tenha este tipo de apoio, quando a consequência é prejudicar quem está fora do mercado.

Estamos na fase em que estávamos há um ano, quando se começou a debater a possibilidade, ou não, de atualização das rendas em função da inflação. O que vimos foi que a impossibilidade de atualização teve como consequência um aumento mais do que proporcional nas rendas dos novos contratos. Acaba por ser quem está fora do mercado que acaba por financiar quem está dentro do mercado.

As pessoas têm medo de colocar a arrendar por causa de todos esses constrangimentos?

Na prática é isso. Aliás, debate-se muito a questão das casas vazias. Haverá casas vazias, cada vez menos, porque tem havido muita procura, por exemplo, por parte de um fluxo muito grande de imigração que temos tido em Portugal. Mas há, ainda assim, um volume grande de casas vazias. E essas casas não vêm para o mercado porque, na ótica do proprietário, os riscos que corre ao colocar a casa a arrendar são superiores ao benefício de ter o património na sua livre disponibilidade. Os proprietários acabam por ser levados a uma opção contranatura.

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