Porto e Lisboa são dois dos municípios que registam uma contração dos preços da avaliação bancária entre dezembro do ano passado e julho.
O mercado imobiliário está cada vez mais longe da pujança do passado, e são cada vez mais os sinais que mostram que os preços estão não só a abrandar, mas a caminhar para uma correção.
Depois de há dois meses o Instituto Nacional de Estatística (INE) ter revelado o terceiro abrandamento trimestral consecutivo da taxa homóloga do preço mediano dos alojamentos familiares e o valor mais baixo desde o segundo trimestre de 2021, os números mais recentes da avaliação bancária reforçam ainda mais a perda de fulgor do mercado.
No final de agosto, outros dados disponibilizados pelo INE mostraram que, em julho, o valor mediano da avaliação bancária das habitações apresentou uma taxa de crescimento homóloga de 7,6%. Foi o quarto mês consecutivo de abrandamento e o valor mais baixo desde março de 2021.
Além disso, apesar de os dados do INE mostrarem um crescimento de apenas 4,6% dos preços da avaliação bancária desde o início do ano, mostram que 26,3% dos concelhos registam uma correção das avaliações dos imóveis. Significa que, em média, desde o início do ano, um em cada quatro municípios assistiu a uma correção do valor dos imóveis, segundo a avaliação de peritos avaliadores de imóveis a que recorrem os bancos.
“Estamos a ser mais conservadores hoje do que há seis meses”, confessa Francisco Virgolino, responsável da Prime Yield, sublinhando que esse comportamento se deve, em parte, à ocorrência de cada vez mais revisões em baixa do preço dos imóveis nas diversas plataformas de comercialização de casas e ao alongamento do período de venda dos imóveis.
Até onde vai o resfriamento do mercado?
Da amostra do INE, que abrange 156 municípios com dados referentes a este ano, Anadia, Tondela e Tomar são os concelhos mais penalizados pelo resfriamento do mercado imobiliário em 2023, ao contabilizam contrações acima dos 10% do valor mediano das avaliações bancárias entre janeiro e julho.
O município de Anadia, no distrito de Aveiro, acumula este ano uma queda de 15%, muito por conta da contração de 23,7% dos valores conferidos pelos avaliadores às moradias.
Entre os 25 concelhos mais populosos do país (com mais de 100 mil habitantes), Porto e Aveiro sobressaem no mapa, ao registarem uma correção do valor mediano das avaliações bancárias de 5,4% e 5,2%, respetivamente, desde o início do ano. “A subida exponencial dos preços que a sua localização costeira induziu, subida em boa parte justificada pela procura externa, pode, presentemente, estar a ser alvo de um processo normal de ajustamento”, justifica Maria João Canha, head of consultancy da Worx, sobre os dois mercados.
Francisco Virgolino recorda que, “há cerca de três anos, Aveiro tinha os preços do Porto”, muito por conta da proximidade que tem com a cidade Invicta e pelo impacto da Universidade de Aveiro no mercado imobiliário da cidade.
No município do Porto, a contração que se assiste nos valores das avaliações bancárias é particularmente influenciada pelo mercado de moradias que, desde o início do ano, regista uma contração de 20,1% — e de uma queda de 13,3% nos últimos 12 meses. Os apartamentos no mercado portuense registam uma contração mais modesta, de 2,4%, desde janeiro.
“Os dados do Porto causam-me surpresa”, revela Vítor Osório, administrador da Structure Value. O responsável desta empresa de avaliação e consultoria imobiliária revela que os preços têm-se mantido estáveis e até evoluído em algumas zonas do município do Porto.
