Corte em 50% da taxa de esforço para aceder ao crédito à habitação vai permitir às famílias obter até mais 18,4% de crédito junto do banco para comprar casa face ao que acontece hoje.
O Banco de Portugal quer tornar a contratação de crédito à habitação mais acessível. Foi nesse sentido que, na sexta-feira, anunciou um alívio de 50% da taxa de esforço que é aplicada sobre a taxa de juro dos empréstimos à habitação. Se até agora os bancos aplicavam um “teste de stress” de 3% sobre a taxa de juro contratualizada no crédito à habitação, a partir de outubro essa “pressão” passa para 1,5%, no caso dos empréstimos a mais de 10 anos.
Por exemplo, uma família com um rendimento médio disponível de 2.768 euros por mês (média do país), sem outros créditos bancários, contratualizasse hoje um crédito à habitação pelo prazo de 32 anos indexado à Euribor a 12 meses e um spread de 1,1% (perfil típico dos créditos à habitação realizados em 2022), poderia obter um financiamento até 187 mil euros, por forma a cumprir o limite de 50% da taxa de esforço — calculada através do rácio debt service-to-income (DSTI), exigido pelo Banco de Portugal no âmbito das medidas macroprudenciais que estão em vigor desde 1 de julho de 2018.
No entanto, em breve, como resultado do alívio da “taxa de stress” que o regulador pretende colocar em prática a partir de setembro, poderá contar com um crédito até 217 mil euros (mais 16,4%), mantendo o limite do DSTI abaixo dos 50%, e desde que cumpra todos os outros requisitos exigidos pelo Banco de Portugal pelo próprio banco.
O impacto na carteira das famílias é considerável e aumenta quando mais largo for o prazo do contrato do empréstimo bancário. Se em vez de ter uma maturidade de 32 anos o crédito à habitação fosse feito a 40 anos (limite máximo permitido, desde que os mutuários não tenham mais de 30 anos no momento da celebração do contrato), o montante que o banco estaria disponível a emprestar aumentaria 18,4% face aos valores atuais, passando de 194 mil euros para 229 mil euros.
Naturalmente que os montantes de financiamento variam consoante o rendimento das famílias, mas os aumentos percentuais sobre o limite de crédito como resultado do alívio da taxa de esforço proposto pelo Banco de Portugal são os mesmos, assumindo para o efeito a celebração de um crédito à habitação indexado à atual taxa Euribor a 12 meses e um spread de 1,1%. Caso seja tido em conta uma taxa de juro e um spread mais baixo, o incremento do limite de crédito será maior, e menor caso a taxa de juro e o spread sejam maiores.
Segundo os nossos números, 74% dos processos acabaram por não avançar devido aos limites impostos pelo Banco de Portugal e desse número mais de metade (cerca de 56%) seriam aprovadas com a taxa de stress fixada a 1,5%”, revela João Melo do ComparaJá. João Melo, diretor de crédito habitação do ComparaJá
Crédito à habitação com margem para aumentar
Apesar da contínua subida das taxas de juro, o crédito à habitação não está a abrandar. Pelo contrário: desde o início do ano que o montante de novos empréstimos à habitação tem registado taxas homólogas médias de 7%. Segundo dados do Banco de Portugal, com exceção do mês de abril, que registou uma contração homóloga de 4% face a abril de 2022, todos os outros meses tiveram aumentos anuais — maio e junho contabilizaram mesmo subidas homólogas de quase 9%.
É certo que em termos de stock, o crédito à habitação está a abrandar, somando atualmente cerca de 99,45 mil milhões de euros de crédito, o valor mais baixo desde junho do ano passado. Mas isso deve-se, em larga medida, ao aumento dos reembolsos antecipados dos créditos. Por isso, o mercado de crédito à habitação está longe de estar em crise e a necessitar de estímulos para o revitalizar. Mas é justamente isso que anteveem a maioria dos intermediários de crédito à habitação contactados pelo ECO, como resposta ao alívio da taxa de esforço por parte do Banco de Portugal.
A mesma expectativa é partilhada por Hugo Pinheiro, CEO da Credível, um intermediário de crédito à habitação que trabalha com 12 bancos, que considera que a medida do regulador “vem ajudar e peca por tardia”, notando que, apesar de não antecipar um aumento substancial na concessão de crédito “vai permitir que clientes que até agora só conseguiam ir à taxa fixa possam novamente considerar a solução de taxa variável.”
Essa realidade é sentida por todos os intermediários financeiros, notando que, nos últimos seis meses, foram muitas as propostas que não avançaram por conta da aplicação de um “teste de stress” de 3% que poderiam ter chegado a bom porto caso o teste de esforço tivesse ficado pelos 1,5%, como propõe agora o Banco de Portugal para créditos a mais de 10 anos.
“Segundo os nossos números, 74% dos processos acabaram por não avançar devido aos limites impostos pelo Banco de Portugal e desse número mais de metade (cerca de 56%) seriam aprovadas com a taxa de stress fixada a 1,5%“, revela João Melo do ComparaJá.
A mesma barreira é notada pela Twinkloo, um intermediário financeiro conta com parcerias com 12 bancos. “Estimamos que aproximadamente 20% dos créditos não foram aprovados por falta de capacidade dos clientes em cumprirem o rácio de taxa de esforço/DSTI“, revela fonte oficial da empresa ao ECO.
Para os bancos e para as famílias, o alívio da taxa de esforço proposto pelo Banco de Portugal são boas notícias. Recorde-se que as medidas macroprudenciais do Banco de Portugal foram colocadas em prática numa altura em que as taxas de juro estavam em valores negativos e num ambiente de menor restritividade dos critérios de concessão de crédito por parte das instituições financeiras.
Mas é também muito importante haver prudência por parte das famílias na utilização de crédito e dos bancos na sua concessão, para não abrir a porta a situações de sobre-endividamento como se assistiu no passado.
