Tem 18 anos e acesso à internet? Saiba onde pode comprar casa a um "preço muito favorável"

28 nov 2022, 07:00
Casas (Getty Images)

Plataforma pode ser uma alternativa para as famílias portuguesas. Contudo, obter crédito pode ser um pouco mais complicado

Longe vai o tempo em que os leilões de bens e imóveis eram restritos a uma pequena parte da sociedade. Hoje, o site e-leilões permite a qualquer cidadão adquirir um bem ou imóvel que tenha sido executado pelos tribunais portugueses. Só é preciso acesso à internet e ter 18 anos. E o preço, detalhe essencial em qualquer transação, é sempre "muito mais favorável", especialmente, em imóveis para habitação, como explicou à CNN Portugal o presidente do Conselho Profissional do Colégio dos Agentes de Execução (CPCAE), Duarte Pinto.

O poder de licitar "deixou de estar restrito ao gabinete de juízes, onde se abriam propostas em carta fechada por um grupo muito restrito de interessados", explica o mesmo responsável, realçando, no entanto, que "o comprador tipo continua a ser o investidor. Há casais à procura da primeira habitação, mas são uma franja muito pequena".

A plataforma pertence ao Ministério da Justiça, mas foi criada e é administrada pela Ordem dos Solicitadores e Agentes de Execução (OSAE). De todos os imóveis aqui vendidos, situados em diferentes pontos do país, o valor médio ronda os 60 mil euros. A tipologia mais comum são os T2, mas também surgem garagens, arrecadações, lojas, ou seja, tudo que tenha sido executado acaba leiloado.

O presidente do CPCAE explica que estes leilões são "exclusivamente eletrónicos" e "mais seguros" do que qualquer outro. "Para consultar os bens que estão à venda, a única coisa que é necessário é ter uma ligação de internet", explica Duarte Pinto, acrescentando que, posteriormente, "para licitar basta que a pessoa se registe no site" e que, por isso, é "muito mais transparente, porque todas as propostas são registadas". As autenticações no site acontecem através de duas metodologias: com a assinatura móvel digital ou através do preenchimento de um formulário em papel, “uma metodologia mais arcaica que requer o reconhecimento da assinatura através de um solicitador ou advogado e depois o seu envio por via postal", refere Duarte Pinto. 

Na prática, qualquer pessoa registada pode licitar, sendo que a oferta mais alta está sempre visível. No final do período temporal do leilão, quem ofereceu a maior quantia fica com o bem.

Na passada quarta-feira às 14:00, por exemplo, existiam 1.245 leilões ativos na plataforma, incluindo 792 imóveis entre imóveis habitacionais e não habitacionais. Como este T2 na Praia da Rocha, em Portimão, com um lance de 187 mil euros, ou esta moradia geminada com três pisos no bairro de Alvalade, em Lisboa, cujo o lance mais alto se fixava nos 800 mil euros ou ainda  esta moradia T4 em Canelas, Vila Nova de Gaia, cujo a oferta estava nos 230 mil euros.

Apartamento T2, na Praia da Rocha, em Portimão. Se este leilão tivesse terminado neste momento, o imóvel teria sido vendido por 187 mil euros. (Imagem e-leilões)

Tudo começou a 9 de novembro de 2015. A ministra da Justiça, na altura Francisca Van Dunem, aprovou o despacho que deu luz verde à plataforma e-leiloes.pt, que acabou por ficar online em 2016. Desde então, em apenas seis anos, o valor global de vendas já supera os 4,3 mil milhões de euros. Até hoje, o item mais caro que alguma vez foi vendido no site foi um imóvel que atingiu os 16 milhões de euros e o bem mais barato custou apenas 21 euros.

Em 2022, foram leiloadas 4.787 casas de habitação e, apesar de estarmos com uma crise em perspetiva, com a subida da inflação e das taxas de juro, os valores de 2023 deverão ser semelhantes aos deste ano. Isto porque, explica Duarte Pinto, "até que os bens cheguem ao e-leilões” há um período temporal que tem de passar: a venda judicial de uma casa, por exemplo, “nunca poderá acontecer antes de passarem pelo menos seis meses após a execução". Ou seja, os maiores impactos da crise só deverão ser verificados no ano seguinte. 

"É um prazo razoável. Estamos apreensivos quanto a essa crise, porque também sabemos que ela está dependente daquilo que é o conflito a que assistimos na Ucrânia e se este conflito acabar estou plenamente convencido que assistiremos à retoma que estávamos a viver pós-pandémica", aponta o presidente do CPCAE.

Nem riscos, nem arrependimento?

"Na nossa plataforma não existe risco nenhum", afirma Duarte Pinto. O responsável esclarece que o pior que pode ocorrer é "um diferimento da entrega por uma contingência como uma dificuldade no realojamento do executado", mas "não existe nenhum risco jurídico."

Contudo, quem comprar uma casa no e-leilões não tem o direito ao arrependimento. "O que regulamenta a venda judicial é a lei, e a lei permite apenas a desistência do negócio se, por culpa que não seja do licitante, ao fim de alguns meses este não seja notificado para pagar. Mas, a partir do momento em que licita, a partir do momento em que ganha o negócio, aí fica vinculado à proposta que fez, exceto na negociação particular, mas isso também havemos de conseguir mudar", explica o presidente do CPCAE.

Quem comprar um imóvel ou qualquer outro bem no e-leilões, "após ser notificado pelo agente de execução, tem 15 dias para o fazer o pagamento e demonstrar também o cumprimento das obrigações fiscais acessórias", refere o especialista, alertando que "não lhe basta pagar o bem para que este seja seu e possa ser registado a seu favor. Também tem de demonstrar o cumprimento das obrigações fiscais". 

Por cada item leiloado a plataforma cobra uma pequena taxa ao comprador que varia entre 2,5 euros e os 40 euros consoante o valor do bem.

Valor do Bem (€) <500 500 - 1.000 1.000 - 10.000 10.000 - 50.000 >50.000
Taxa (€) 2,5 5 15 20 40

É possível obter-se um crédito à habitação?

Aqui parece estar o maior problema e que pode restringir o acesso a esta modalidade a um número mais alargado de portugueses, porque, para já "não é exequível" obter um crédito à habitação para este tipo de negócio.

Duarte Pinto explica que "existe uma certa resistência por parte da banca na concessão do crédito neste tipo de venda, porque normalmente aquilo que fazem é apenas darem acesso ao crédito quando os bens a transmitir estão livres de donos e encargos" e esse não é o caso porque quando os bens estão “a ser transmitidos ainda existe a penhora".

Mas este é um obstáculo que poderá vir a ser ultrapassado. "Estamos a desenvolver alguns contactos com a Associação Portuguesa de Bancos para poder divulgar uma metodologia que permita que um jovem, desde que tenha o crédito pré-aprovado, possa fazê-lo. Existindo esta pré-aprovação e ganhando esse leilão, depois, alterando a metodologia na transmissão do bem, conseguimos que o crédito seja conseguido", esclarece.

Na plataforma há três avisos importantes:

  1. Salvo indicação em contrário os bens não têm garantia.
  2. Qualquer cidadão tem acesso ao portal gratuitamente.
  3. As licitações não podem ser retiradas e deve ter em atenção que pode vir a ser responsabilizado pelos prejuízos a que der causa.

O presidente do CPCAE lembra que a grande maioria dos imóveis leiloados é originária de casos em que o devedor foi incapaz de pagar o crédito hipotecário, mas há ainda casos em que os "bens da propriedade dos executados, respondem por outras dívidas, o que quer dizer que a dívida pode ter como origem um veículo automóvel, por exemplo, e tem aquele bem arrestado". "Mas de grosso modo, estaremos a falar de seguramente 90%, que será de facto crédito hipotecário".

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