O valor das rendas nos 24 municípios mais populosos do país é hoje 17% inferior à prestação do crédito à habitação pelo mesmo imóvel. Mas há quatro concelhos em que essa diferença é de quase 30%.
Ter casa nova é uma tarefa cada vez mais complicada. Só no último ano, entre março de 2022 e março de 2023, o valor mediano do metro quadrado dos alojamentos familiares vendidos em Portugal aumentou 7,6% e as rendas dos novos contratos de arrendamento subiram 10,5%, segundo os últimos dados do Instituto Nacional de Estatística (INE).
Enquanto isso, a remuneração média dos trabalhadores registou um crescimento homólogo de 7,4%, para 1.335 euros, no trimestre terminado em março de 2023, revelam também os dados do INE. Mas para as famílias que hoje estão à procura de um novo lar, as contas a fazer são mais complexas. É preciso contabilizar o custo de comprar e de arrendar casa no seu orçamento.
Para quem pretende recorrer ao crédito à habitação para comprar casa, a tarefa complicou-se particularmente no último ano, como resultado da subida galopante das taxas de juro, criada pela política monetária restritiva do Banco Central Europeu (BCE), que levou a um aumento de 425 pontos base das taxas diretoras no último ano.
Segundo cálculos do ECO, a prestação do crédito à habitação aumentou 60% no espaço do último ano para quem comprou casa num dos 24 concelhos mais populosos do país, assumindo para o efeito a taxa de juro dos novos empréstimos à habitação e as condições típicas de contratualização destes contratos neste período, segundo o Banco de Portugal. Enquanto isso, as rendas dos novos contratos de arrendamento nestes concelhos subiram 12,5%.
Esta dinâmica provocou uma mudança total na carteira das famílias: se no primeiro trimestre de 2022 as rendas eram, em média, 17,4% mais elevadas que a prestação do crédito à habitação, em março deste ano essa relação inverteu-se, com as rendas a serem 17,4% mais baixas que a prestação da casa. No município de Loures, por exemplo, que registou a maior queda deste rácio, as novas rendas são, atualmente, em média, 29,7% inferiores à prestação do crédito à habitação para um imóvel com características semelhantes.
Em todos os 24 concelhos mais populosos do país, o mercado de arrendamento revela-se hoje mais atrativo para a carteira das famílias do que recorrer à compra de casa por via de um crédito à habitação. Há um ano era exatamente o contrário.
Numa casa de 70 metros quadrados, por exemplo, isto significa que uma família que procure hoje casa no concelho de Loures poderá contar com uma renda média de 619 euros. Mas, se preferir recorrer ao banco para compra a mesma casa, terá de enquadrar no seu orçamento familiar uma prestação de 880 euros, 42% superior ao valor da renda (mais todos os impostos e comissões associados à contratualização do crédito à habitação, apólices de seguros, IMI todos os anos e despesa de condomínio mensalmente).
Loures não está sozinho nesta realidade. Em todos os 24 concelhos mais populosos do país, o mercado de arrendamento revela-se hoje mais atrativo para a carteira das famílias do que recorrer à compra de casa por via de um crédito à habitação. Mas é na área metropolitana de Lisboa que moram os concelhos com o maior diferencial entre as novas rendas e a prestação do crédito à habitação para o mesmo imóvel.
Na área metropolitana de Lisboa estão também os concelhos que registaram a maior queda do preço das rendas face à prestação da casa no último ano. Loures, por exemplo, assistiu a uma queda de 49% deste diferencial, com as rendas a passarem de um valor equivalente a 1,2 vezes a prestação da casa em março de 2022 para 0,7 vezes ou 29,7% abaixo da prestação de um crédito à habitação.
Entre os concelhos que assistiram a uma queda deste rácio acima dos 40% no último ano estão os concelhos do Seixal (42%) e Setúbal (41%), ambos na margem sul do Tejo, e ainda Leiria (43%) e Maia (41%).
Há mais capacidade financeira para arrendar
Os dados do INE mostram que o arrendamento tornou-se muito mais interessante hoje do que há um ano em todos os concelhos analisados. Mas isso não significa que arrendar seja hoje mais barato do que há um ano, mesmo considerando a evolução dos rendimentos das famílias.
Segundo cálculos do ECO, se há um ano a renda média praticada nos 24 concelhos mais populosos do país “comia” 33% do rendimento dos agregados familiares, hoje as rendas são responsáveis por cerca de 37% dos rendimentos das famílias, considerando um imóvel de 70 metros quadrados.
A situação mais expressiva ocorre no município de Lisboa: se em março do ano passado as rendas medianas dos novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares eram equivalentes a 44% dos rendimentos médios das famílias lisbonenses, este ano representam quase 53%. Trata-se de uma subida de 9,1 pontos percentuais deste rácio. Num imóvel de 70 metros quadrados, isto traduz-se na passagem de uma renda de 841 euros em março de 2022 para 1.015 euros em março deste ano.
Com níveis semelhantes só o Porto. Se em março do ano passado um apartamento de 70 metros quadrados que entrasse no mercado de arrendamento no município do Porto teria uma renda de 645 euros, este ano, um apartamento nas mesmas condições colocado para arrendar terá uma renda média esperada de 788 euros, segundo os últimos dados do INE.
Isto significa que uma família a residir no Porto e que pretenda continuar a viver na cidade Invicta numa nova casa arrendada, terá de alocar 45,6% do seu rendimento líquido para pagar a renda, quando em março de 2022 esse rácio era de 37,4%, cerca de 8,2 pontos percentuais inferior.
Esforço financeiro das famílias
Se até ao ano passado as famílias tinham de fazer um esforço financeiro maior para arrendar uma casa face a pedirem um crédito à habitação, hoje essa dinâmica inverteu-se. Atualmente, para comprar uma casa num dos 24 concelhos mais populosos do país, uma família tem de alocar, em média, 46% do rendimento do agregado familiar para pagar a prestação da casa, mas “apenas” 37% dos seus rendimentos para arrendar um imóvel semelhante. Há um ano, em março de 2022, o custo do crédito à habitação pesava, em média, 29% do rendimento da família, enquanto as rendas consumiam um terço do rendimento.
Apesar do aumento significativo do peso das rendas no rendimento das famílias no último ano, não se compara ao impacto que a prestação da casa teve na carteira dos agregados familiares no mesmo período.
De acordo com cálculos do ECO, se no primeiro trimestre de 2022 uma família que recorresse ao crédito à habitação para comprar um imóvel de 70 metros quadrados num dos 24 concelhos mais populosos do país teria de alocar 28,5% do rendimento do agregado familiar para a prestação da casa, hoje tem de colocar de lado 45,5% do rendimento mensal da família. Trata-se de um aumento de 17 pontos percentuais no espaço de um ano, o quádruplo do incremento de esforço financeiro gerado pelo mercado de arrendamento no mesmo período.
Na frente do pelotão desta corrida que ninguém quer ficar em primeiro estão os concelhos de Cascais, Lisboa e Loures onde, em virtude da subida dos preços dos imóveis e da subida das taxas de juro, a alocação dos rendimentos do agregado familiar aumentou mais de 25 pontos percentuais no espaço de um ano para cobrir o pagamento da prestação do crédito à habitação, quase o dobro da média nacional.
