No complexo mundo do imobiliário, a compra de um imóvel com um inquilino pode criar dificuldades a quem compra e a quem vende. Elaborámos um explicador com a ajuda de especialistas para responder às questões sobre este assunto
Um imóvel com um inquilino pode ser vendido?
Sim, de acordo com a lei, é possível comprar uma casa com um inquilino. Isto porque o “contrato de arrendamento se transmite automaticamente com a venda, nos mesmos termos e condições em que foi celebrado”, explica Mafalda Martins, advogada de direito imobiliário e urbanismo, da Antas da Cunha ECIJA.
Esta é uma situação comum?
Sim, confirma a advogada, explicando que “a razão mais comum para vender um imóvel com um inquilino é para fins de investimento, com o intuito de obter rendimento”. Esta situação é especialmente comum em propriedades comerciais, como escritórios e lojas, onde os investidores procuram obter rendimentos imediatos de rendas existentes.
Segundo António Machado da Associação Lisbonense de Inquilinos, esta é “uma situação recorrente” que destaca a necessidade de haver uma melhoria nos recursos e um maior controlo do mercado para que possam existir “dados exatos acerca da compra e venda de imóveis com inquilinos”.
De que forma estão protegidos os inquilinos?
Na legislação portuguesa o foco de proteção está nos inquilinos e não nos proprietários. A advogada Mafalda Martins clarifica que os direitos do inquilino e os termos do contrato de arrendamento mantêm-se em vigor após a mudança de proprietário do imóvel. Assim, “o novo proprietário substitui-se ao antigo senhorio, passando a ser obrigado a honrar o contrato de arrendamento existente até ao seu termo”.
O inquilino tem algum direito especial?
Sim. Mafalda Martins explica que segundo a lei portuguesa, no caso de o inquilino habitar na propriedade há mais de dois anos, tem o direito de preferência para comprar a propriedade nas mesmas condições (incluindo a data de assinatura). Assim, “o senhorio original deverá enviar uma carta de oferta formal antes de executar o contrato (isto é, antes da escritura, por exemplo)”, explica a advogada, sublinhando que o prazo desta comunicação é de 30 dias.
Apesar da visível proteção legal do inquilino, é comum haver inquilinos em Lisboa que são pressionados a saírem do edifício em troca de indemnizações, explica António Machado da Associação Lisbonense de Inquilinos.
Pode o novo senhorio aumentar a minha renda?
Não é possível aumentar a renda só por haver um novo proprietário do imóvel, declara a advogada, explicando que um aumento de renda só é possível “se for previsto no contrato em si ou na lei”. Por exemplo, o contrato poderia prever que no seguimento de um ano haveria um aumento de renda.
Um inquilino corre o risco de ser despejado nestas situações?
“Não há registos do número de despejos que existem por ano, sabe-se pouco acerca do interesse e qualidade do mercado”, assume António Machado, da Associação Lisbonense de Inquilinos, demonstrando descontentamento com a falta de registo e controlo destas circunstâncias.
Assim, assumindo que existem vários despejos por ano, Mafalda Martins reforça que o despejo do inquilino está sujeito a procedimentos legais específicos, não podendo o proprietário despejar um inquilino sem justa causa. As razões válidas para o despejo podem incluir o não pagamento da renda e a violação dos termos do contrato de arrendamento.
Francisco Bacelar, vice-presidente da Associação dos Mediadores de Imobiliário de Portugal (AMIP), explica que as ações de despejo revelam o “intuito de fazer dinheiro rápido para os investidores”. Nos últimos anos, têm sido comuns os despejos em prédios nos centros históricos por todo o país. O objetivo é “rentabilizar a casa”. De acordo com a lei, os inquilinos, despejados com justa causa, devem ser indemnizados. No entanto, Francisco Bacelar refere que “nem sempre são valores justos”.
Sou inquilino e o senhorio quer entrar em casa com um potencial comprador, posso recusar?
A advogada Mafalda Martins explica que o inquilino “não pode recusar” a entrada do senhorio no imóvel com o objetivo de mostrar a casa a um potencial comprador. No entanto, de acordo com a lei, o senhorio apenas pode fazê-lo em determinados horários e com aviso prévio.
É mais barato comprar uma casa com inquilino?
Francisco Bacelar, vice-presidente da AMIP, explica que neste tipo de compras os investidores devem ser compensados de alguma forma. Assim, “é significativamente mais barato” comprar um imóvel com inquilino do que um imóvel livre de encargos. Ou seja, o preço deve compensar o risco que os investidores correm. Por exemplo, “no caso de a casa ter uma renda relativamente baixa ou o senhorio não conseguir retirar o inquilino de casa (pois tem de cumprir com o contrato em vigor) esta passa a ser menos valiosa no mercado imobiliário”, explica Francisco Bacelar.
