O cenário para o setor imobiliário sofreu mudanças significativas com a implementação do pacote Mais Habitação. Saiba o que tem de fazer para beneficiar das borlas fiscais e para evitar multas nos contratos de arrendamento
Com a entrada em vigor do Mais Habitação, uma série de mudanças significativas no regime fiscal afetam diretamente o setor imobiliário. Desde alterações em sede de IRS, IMT e IMI à inauguração do arrendamento coercivo, este guia esclarece as principais mudanças nos diferentes regimes e como vão afetar diretamente tanto proprietários como inquilinos.
Mexidas no IRS
Houve alterações significativas no regime fiscal para vender uma casa própria e permanente. Agora, para não pagar o imposto, segundo o decreto-lei publicado a 6 de outubro, o imóvel vendido precisa de ter sido a residência principal da família nos últimos 24 meses antes da venda. Além disso, não se pode ter usado esse regime nos últimos quatro anos, a menos em casos excecionais.
Atenção, há uma regra temporária
Ficam também excluídos de tributação os lucros provenientes das vendas de casas que não sejam habitação própria e permanente (casas de férias, por exemplo), ou de terrenos para construção, que tenham sido concluídas entre o dia 1 de janeiro de 2022 e o dia 31 de dezembro de 2024. Mas esta borla fiscal só pode ser aproveitada se quem vende cumprir alguns requisitos.
Primeiro, a amortização do empréstimo da casa vendida tem de ser realizada até 3 meses depois da data da alienação do imóvel. Depois, o valor obtido na venda deve ser investido no pagamento do empréstimo da sua habitação permanente ou da de familiares.
Redução das taxas de imposto sobre o arrendamento
O programa Mais Habitação introduziu ainda um sistema de taxas de tributação autónoma progressivamente mais baixas conforme a duração dos contratos de arrendamento.
Por exemplo, para contratos com menos de cinco anos, a taxa especial é agora reduzida para 25%.
Para contratos entre cinco e dez anos, há uma redução de 10% na taxa autónoma, ficando posicionada nos 15%. Além disso, está prevista uma redução adicional de 2 pontos percentuais a cada renovação de igual duração.
Já os contratos de arrendamento com duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 anos receberão uma redução de 15 pontos percentuais na taxa autónoma, ficando essa taxa posicionada nos 10%.
Já em casos de contratos com duração superior a 20 anos, assim como para contratos de habitação vitalícia (decorrentes do direito real de habitação duradoura), a parte referente ao pagamento mensal terá uma redução de 20 pontos percentuais na taxa autónoma.
No entanto, importa lembrar que a interrupção dos contratos antes do prazo estabelecido resultará na perda do benefício fiscal, com efeitos retroativos ao início do contrato ou renovação. E, nestes casos, o senhorio será responsável por reembolsar a diferença entre o valor pago e o valor que seria devido sem o benefício, acrescido de juros.
Arrendamentos: mudanças nas rendas em novos contratos
Outra das mudanças surge no valor que pode ser cobrado pelos proprietários aos inquilinos. De acordo com as medidas que constam no Mais Habitação, a renda inicial dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais não pode exceder em mais do que 2% o valor da última renda praticada no mesmo imóvel.
Alterações em sede de IMT e IMI
Relativamente ao IMT, a isenção deste imposto durante a aquisição de imóveis para revenda passa a abranger apenas o período de um ano e não três, como anteriormente.
Já em termos de IMI, o Orçamento do Estado para 2023, determinou um agravamento da taxa em prédios devolutos, prédios em ruínas e terrenos aptos para construção habitacional em zonas de pressão urbanística.
Arrendamento Coercivo
Uma das medidas mais criticadas foi a introdução do arrendamento coercivo de habitações devolutas. A medida aplica-se a propriedades independentes classificadas como devolutas por mais de dois anos, excluindo aquelas que estão localizadas no interior do País.
Após esse período de dois anos, a autoridade municipal tem o dever de notificar os proprietários para promover as obras necessárias para que o mesmo tenha utilização, ou para colocá-lo no mercado de arrendamento.
A renda proposta nestes casos não pode exceder 30% dos limites de preço por tipologia e localização. Em caso de recusa ou ausência de resposta, a autoridade pode avançar com o arrendamento forçado.
A legislação também não se aplica às Regiões Autónomas.
Alterações ao alojamento local
Foi outra das medidas polémicas anunciadas no pacote do Governo, e também uma das justificações para o Presidente da República ter vetado o documento, sublinhando a "relevância” deste setor “para a economia, para o turismo e para a sociedade em geral".
Agora, as alterações que surgem com o Mais Habitação ditam que fica suspensa a emissão de novos registos de Alojamento Local em frações autónomas de edifícios. A única exceção são os territórios do interior e as regiões autónomas.
Na mesma linha, os registos de Alojamento Local vão ter apenas uma duração de 5 anos, renováveis por períodos iguais, contando a primeira renovação a partir da data de emissão do título de abertura ao público.
É inaugurada ainda uma nova contribuição aplicada aos apartamentos e estabelecimentos de hospedagem que estão integrados em frações autónomas de um edifício. A base tributável é calculada mediante a aplicação de coeficientes económicos e de pressão urbanística.
Para além disto, o número de registo do estabelecimento de Alojamento Local passa a ser pessoal e intransmissível. E os titulares deste registo têm de comprovar a manutenção da atividade à plataforma RNAL - Registo Nacional de Alojamento Local, sob pena de cancelamento do registo.
Estão ainda previstos benefícios fiscais a quem desista do Alojamento Local a favor do arrendamento. De acordo com o decreto-lei em vigor, é concedida uma isenção temporária de IRS e IRC a contratos de arrendamento cujo propósito é residência própria e permanente que tenham resultado de uma transferência de imóveis anteriormente utilizados em Alojamento Local.
