No espaço de um ano, a banca nacional deixou de ter a sexta oferta de crédito à habitação mais barata da Zona Euro para disponibilizar atualmente a sétima proposta mais cara do espaço da moeda única
Comprar casa em Portugal continua a não ser uma solução para todos. E não é apenas porque o preço das casas, sobretudo nas grandes cidades, continua a subir. É porque também o custo do crédito à habitação disparou no último ano e permanece em níveis historicamente elevados.
Segundo dados do Banco de Portugal, só no último ano, a taxa de juro média dos novos empréstimos à habitação quase que duplicou, passando de 2,23% em setembro de 2022 para 4,26% em setembro deste ano, o valor mais elevado desde fevereiro de 2012.
A pressionar a subida da taxa de juro dos empréstimos à habitação esteve a subida galopante das taxas Euribor, que servem de indexante ao cálculo da prestação da casa de 98% dos créditos à habitação em Portugal, e que no último ano registaram oscilações entre a quase triplicação do seu valor (no caso Euribor a 3 meses) ou a quase duplicação (no caso da Euribor a 12 meses).
A evolução da taxa de juro dos novos empréstimos mais moderada que a subida dos indexantes pode sinalizar que a margem dos bancos na concessão do crédito esteja a reduzir. “A taxa em Portugal tem aumentado de forma paralela com a Euribor a 6 meses (como referência) tendo até aumentado menos, o que revela uma redução nos spreads“, refere Carlos Santos, professor do ISEG.
Essa realidade tem sido bem visível ao longo de todo o ano, com os bancos a promoverem várias campanhas de crédito à habitação, quer seja para a contratualização de novos empréstimos, quer seja para a realização de transferências de créditos à habitação. E no centro dessas campanhas tem estado sempre a oferta de spreads cada vez mais baixos.
No entanto, isso não tem permitido tornar a oferta dos bancos portugueses mais competitiva que os seus pares europeus. Pelo contrário. No espaço de um ano, a oferta de crédito à habitação dos bancos nacionais deixou de ser a sexta mais barata da Zona Euro, para se tornar na sétima mais cara do espaço da moeda única.
A forte oscilação de Portugal no ranking das ofertas de crédito à habitação da Zona Euro poderá ser explicada pelo perfil dos contratos celebrados pelas famílias.
“Em Portugal, o mercado de crédito à habitação tem uma proporção de empréstimos a taxa variável que é superior à média europeia, onde é mais comum a utilização de taxas fixas”, refere Filipe Santos, professor e diretor da Católica Lisbon School of Business & Economics. Sublinha que “assim, quando a Euribor é muito baixa (ou negativa), os cidadãos com empréstimos à habitação são beneficiados, mas sofrem muito mais com o aumento das taxas, como se verificou nos últimos 18 meses”.
Esta realidade observa-se quando se olha para a evolução das taxas Euribor e se compara com a evolução das taxas swap, que servem de base ao cálculo das taxas fixas do crédito à habitação.
Os novos contratos de crédito à habitação a taxa fixa apresentam constantemente uma taxa de juro inferior à praticada pelos novos contratos à taxa variável.
Se as taxas Euribor só agora estão a estabilizar, as taxas swap a 5, 10 e 30 anos, após um período de inclinação positiva até setembro do ano passado, começaram a inverter paulatinamente em todos os prazos, sobretudo a partir de março, quando passaram a ser inferiores às taxas Euribor pela primeira vez desde junho de 2020.
E é por isso que, desde maio, os novos contratos de crédito à habitação a taxa fixa apresentam constantemente uma taxa de juro inferior à praticada pelos novos contratos à taxa variável.
Neste momento, o diferencial entre as duas taxas é de 0,59 pontos percentuais, com os novos empréstimos à habitação celebrados em setembro à taxa fixa a apresentarem uma taxa média de 4,12%, face a uma taxa de 4,71% dos contratos indexados à taxa variável. Há um ano, o quadro era exatamente o oposto, com a taxa fixa média a situar-se nos 3,8% face a uma taxa variável média dos novos créditos à habitação de 1,95%.
