A medida do Governo permite aliviar no presente a subida das taxas de juro na carteira das famílias, mas não é um desconto sobre o montante em dívida do crédito. Saiba tudo sobre a nova moratória.
Quem vai poder aceder à moratória?
O novo apoio do Governo às famílias com crédito à habitação pode ser acionado por todos aqueles que tenham contratualizado um crédito à habitação para aquisição de casa própria e permanente até 15 de março de 2023, com taxa de juro variável ou taxa mista e com um prazo residual igual ou superior a cinco anos.
Além disso, o Governo permite também que a moratória seja acionada para todos os contratos que tenham sido celebrados no âmbito de uma operação de transferência de crédito, independentemente da data de celebração.
Com este apoio vou pagar menos pelo meu crédito à habitação?
Não. O que a moratória do Governo oferece é uma folga no orçamento familiar no presente através da aplicação de um desconto de até 30% da prestação da casa durante dois anos.
No entanto, este desconto acabará por ser pago pelas famílias mais tarde, através da diluição da totalidade deste montante “poupado” ao longo da vigência do contrato do crédito à habitação.
Qual é o valor do desconto que terei na prestação da casa?
Varia consoante o indexante, o spread e a maturidade do contrato de crédito à habitação, tendo como limite máximo um “desconto” de 30% face à prestação atual. De acordo com cálculos do ECO ao dia de hoje, assumindo um crédito à habitação a 30 anos com um spread de 1%, a moratória poderá traduzir-se numa poupança entre 12% (se o indexante for a Euribor a 3 meses) e 14% (se o indexante for a Euribor a 12 meses).
No entanto, se a maturidade do empréstimo for de 40 anos (prazo máximo permitido pelo Banco de Portugal), por exemplo, os níveis de poupança podem alcançar, atualmente, no máximo, 17,3%, considerando um contrato indexado à Euribor a 12 meses.
De uma forma geral, com base no cálculo financeiro que serve de base à formação da prestação do crédito à habitação, pode dizer-se que:
- Spread: quanto menor for o spread do contrato, maior será a poupança gerada pela moratória.
- Prazo: quanto mais extenso for o prazo do contrato, maior será a poupança.
- Euribor atual: quanto mais elevada for a Euribor associada ao crédito, maior será a poupança. Como atualmente a Euribor a 12 meses está a negociar em níveis superiores a todas as outras, é natural que sejam os contratos indexados à Euribor a 12 meses que conseguem alcançar níveis de poupança mais elevados.
- Montante em dívida: em termos percentuais, o montante em dívida do empréstimo à habitação não tem qualquer influência sobre a poupança mensal gerada pela moratória.
Como é calculado o montante do capital que será diferido?
O “desconto” ou o montante da prestação do crédito à habitação que será diferido é calculado pela diferença entre a prestação que paga atualmente pelo crédito à habitação e o valor que pagaria, considerando como indexante uma taxa equivalente a 70% da Euribor a 6 meses.
Todavia, esta poupança não poderá superar os 30% face aos valores que paga no momento que solicita a moratória.
E se as taxas de juro baixarem, posso voltar ao contrato que tinha anteriormente?
Sim. As famílias que adiram à moratória do Governo podem solicitar o seu término assim que a taxa de juro do seu empréstimo à habitação seja inferior à taxa que fecharam na adesão à moratória (70% da Euribor a 6 meses). Mas não só.
Se após anular a moratória e regressar às condições iniciais do crédito à habitação as taxas de juro voltarem a subir durante o período dos dois anos iniciais da moratória, as famílias podem voltar a acionar a moratória.
A ideia do Governo é dar total liberdade às famílias para, durante os dois primeiros anos da moratória, saltarem entre a taxa oferecida pela moratória (70% da Euribor a 6 meses) e a taxa de juro do seu atual contrato, consoante lhe for mais conveniente.
A adesão à moratória pressupõe alguma alteração das condições do meu crédito à habitação?
Não. As condições do empréstimo (spread, maturidade) mantêm-se inalteradas. A única coisa que é “provocada” pela moratória é o diferimento de parte da prestação da casa.
Além disso, a moratória inclui uma cláusula de salvaguarda que garante que o valor em dívida nunca aumenta durante o período de vigência da moratória. Isto significa que, na pior das hipóteses, só pagará juros.
Quando terei de pagar o capital diferido que foi gerado pela moratória?
A moratória permite fixar a prestação da casa durante dois anos. O capital diferido acumulado durante este período será depois pago a partir do quarto ano após o fim da moratória.
Isto significa que uma família que acione a moratória em março de 2024, além de ficar com a prestação fixa durante dois anos (até março de 2026), só começará a pagar os valores diferidos a partir de março de 2030 (quatro anos após o fim da moratória), que serão diluídos anualmente até ao término do contrato.
Como serão diluído os valores que ficaram por pagar ao abrigo da moratória?
O ministro das Finanças esclareceu que a moratória assume uma mera reestruturação de timing do contrato, de maneira que seja atuarialmente neutra para as famílias.
Isto significa que o valor absoluto dos juros será posteriormente repartido sobre a prestação da casa ao longo da vigência do contrato, após quatro anos o término da moratória. Porém, as famílias poderão pagar o capital diferido antecipadamente sem qualquer comissão ou encargo.
Quando poderei aderir à moratória do Governo?
As famílias podem solicitar adesão à moratória entre 2 de novembro e o primeiro trimestre de 2024. No entanto, Fernando Medina revela que as famílias podem também solicitar ao banco que seja feita uma proposta de uma prestação constante durante dois anos mais baixa àquela que ficam a pagar ao abrigo da moratória. As instituições bancárias terão de apresentar essa solução até 15 dias após o pedido.
