Depois de muitos meses a subir, a TAEG dos créditos para a compra de casa está a baixar e não é apenas por conta da correção das taxa de juro no mercado monetário
As famílias que estão a pensar comprar casa nova ou em transferir o seu empréstimo à habitação para outro banco têm motivos para sorrir: o custo do crédito à habitação está a começar a baixar, segundo informação recolhida pelo ECO junto dos dez bancos com maior quota de mercado no crédito à habitação em Portugal.
A inversão das taxas Euribor desde outubro e as expectativas entre os analistas de que o Banco Central Europeu (BCE) tenha terminado o ciclo de subidas das taxas diretoras, e que possa começar a realizar os primeiros cortes no segundo trimestre do ano, estão na base de uma redução geral das taxas de juro dos empréstimos à habitação face ao que sucedida até há um mês.
Aliado a estas dinâmicas, também não é indiferente uma cada vez mais competitiva oferta bancária, tanto no plano das propostas de taxa variável como principalmente nas propostas de taxa mista, que está a contribuir para tornar a contratualização dos novos créditos à habitação mais económica na carteira das famílias.
Atualmente, entre as ofertas de taxa mista dos dez principais bancos na concessão de crédito à habitação, não é difícil encontrar taxas fixas nos dois primeiros anos do contrato abaixo das taxas Euribor a 3, 6 e 12 meses, que se encontram a negociar entre os 3,6% e 3,9%. Além de que alguns bancos, em função das campanhas comerciais que têm em curso, não cobram qualquer spread sobre a componente de taxa fixa dos contratos a taxa mista.
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Veja-se, por exemplo, a oferta do Bankinter que, atualmente, na proposta de taxa mista a 2 anos está a praticar uma taxa fixa de 3,25% nos dois primeiros anos do contrato, quando no final do ano passado essa taxa era de 3,5%.
O mesmo sucedeu com o Santander Totta que, com a chegada de 2024, além de rever a taxa fixa de 3,55% para 3,2% na oferta de taxa mista a 3 anos, acrescentou à sua oferta de taxa mista um produto que permite fixar a prestação a 2 anos.
Muitos bancos aproveitaram a chegada do novo ano para rever em baixa as taxas fixas das suas ofertas de taxa mista, e os que ainda não trilharam esse caminho preparam-se para o fazer. É isso que sucederá com a Caixa Geral de Depósitos, o banco com maior quota de mercado no crédito à habitação, que, segundo sabe o ECO, a partir de 15 de janeiro baixará a taxa fixa dos dois primeiros anos da sua oferta de taxa mista a 2 anos dos atuais 3,75% para 3,25%.
Esta realidade torna, pelo menos no curto prazo, a oferta de taxa mista mais apelativa do que a oferta de taxa variável para as famílias. Não é por isso de estranhar que, desde agosto do ano passado, mais de metade dos novos créditos à habitação realizados têm sido feitos à taxa mista, como revelam os dados do Banco de Portugal.
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Mas comprar casa ainda é um negócio para poucos
Apesar dos bancos começarem a rever agora as taxas dos créditos à habitação, comprar casa nova ou transferir o crédito à habitação é um negócio que ainda apresenta um custo muito acima da média praticada nos últimos anos.
Segundo cálculos do ECO, um crédito à habitação de 150 mil euros a 30 anos tem atualmente um custo total médio acima dos 5% por ano com vendas associadas ou acima dos 6% sem a subscrição de qualquer produto bancário. Há um ano, esse custo ficava bem abaixo dessas fasquias.
De acordo com as propostas recolhidas pelo ECO em janeiro de 2023 junto dos mesmos dez bancos, a compra de um apartamento de 200 mil euros através de um empréstimo à habitação a 30 anos indexado à Euribor a 6 meses contava com uma TAEG mediana de 4,5%, considerando a subscrição do número de produtos associados para maximizar o valor do spread do contrato.
Hoje, segundo as simulações obtidas pelo ECO, um crédito à habitação com as mesmas características apresenta uma TAEG mediana de 5,5% — apenas 0,1 ponto percentual acima da TAEG mediana obtida nas propostas de crédito à habitação de taxa mista com taxa fixa nos dois primeiros anos do contrato (solução de taxa mista mais procurada pelos portugueses).
Na carteira dos portugueses, isto traduz-se num encargo médio no primeiro ano acima dos 800 euros por mês, além de exigir alguns milhares de euros de impostos e comissões associados à compra da casa e à contratualização do crédito, e avançar com pelo menos 20% do montante do valor da compra da casa.
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Concorrência dos bancos aumenta
A banca tem apostado forte na oferta do crédito à habitação. E isso não é apenas visível com o aumento das propostas de taxa mista no último ano, com todos os bancos a oferecerem atualmente diferentes opções (desde a fixação da prestação a um ano até aos 25 anos).
A aposta dos bancos na concessão de crédito para a compra de casa é bem visível pelo crescimento do montante de novo crédito contabilizado mês após mês.
Segundo os últimos dados do Banco de Portugal, a concessão dos novos créditos à habitação registou em novembro a sétima subida mensal consecutiva, contabilizando um aumento homólogo de 60% para 2.040 milhões de euros, o valor mais elevado desde, pelo menos, janeiro de 2003 (início da série do Banco de Portugal).
A aposta na captação de novos clientes pela transferência de créditos à habitação tem sido uma oportunidade de negócio que vários bancos têm aproveitado. E isso tem sido benéfico para os consumidores, como fica espelhado pelas simulações obtidas pelo ECO esta quinta-feira em comparação com o que era praticado há precisamente um ano para um crédito de 150 mil euros a 30 anos indexado à Euribor a 6 meses:
- Se no último ano a Euribor a 6 meses registou um aumento de 1,36 pontos percentuais, passando de uma taxa média de 2,56% em dezembro de 2022 (taxa que serviu de base às propostas de crédito à habitação em janeiro de 2023) para 3,92% em dezembro de 2023 (taxa que serviu de base às atuais propostas), a mediana da TAEG das simulações recolhidas pelo ECO subiu apenas 1 ponto percentual.
A sustentar uma subida da TAEG menor que a subida do indexante do contrato do crédito à habitação no último ano está uma revisão da tabela de spreads praticados pelos bancos neste período. Atualmente, a média do spread mínimo praticado pela banca ronda os 0,77%. Há um ano era de quase 1%.
Para o futuro, mesmo que os bancos não voltem a rever em baixa os spreads, será natural assistir-se a uma contínua redução do custo financeiro do crédito à habitação, por conta da expectativa de que as taxas Euribor continuem a descer nos mercados.
É exatamente isso que os investidores estão a antecipar, com os contratos forward rate agreements a colocarem já a Euribor a 3 e a 6 meses, dois dos mais populares indexantes do crédito à habitação, a negociar nos 2,5% em janeiro do próximo ano e perto dos 2% no final de 2025.
