As famílias já podem aderir à moratória que fixa a prestação da casa durante dois anos e assim baixar a prestação do crédito nesse período. Mas atenção: essa benesse tem um custo
A moratória do crédito à habitação permite baixar a prestação da casa?
Sim, mas apenas durante os dois primeiros anos da moratória. Após esse período, o Banco de Portugal alerta que “a prestação mensal será mais alta do que a que teria se não tivesse aderido à medida.”
Além disso, o regulador sublinha ainda que a adesão à moratória irá traduzir-se numa fatura de juros ao longo do contrato superior, quando comparado com uma situação de não adesão à moratória. Mas não só. Significará também o aumento da fatura global de custos do crédito.
Qual é o desconto que terei na mensalidade do empréstimo?
A redução da prestação do empréstimo nos primeiros 24 meses da moratória varia consoante o indexante, o spread e a maturidade do contrato do crédito à habitação.
De acordo com cálculos do ECO, com base na taxa média mensal de outubro das Euribor, e assumindo um crédito à habitação a 30 anos com um spread de 1%, a adesão à moratória durante o mês de novembro poderá traduzir-se numa redução imediata da prestação da casa entre 12% (se o indexante do contrato for a Euribor a 3 meses) e 14% (se o indexante for a Euribor a 12 meses).
No entanto, se a maturidade deste empréstimo for de 40 anos (prazo máximo permitido pelo Banco de Portugal), por exemplo, os níveis de poupança no presente podem alcançar, atualmente, no máximo, 16,7%, considerando um contrato indexado à Euribor a 12 meses.
Como é calculada a prestação da casa nos dois primeiros anos da moratória?
Durante este período, a prestação do crédito à habitação resultará da aplicação de 70% da taxa Euribor a 6 meses em vigor no mês anterior ao pedido, por substituição do indexante do contrato original, acrescido do spread contratado.
Isto significa que, se hoje pedir a adesão à moratória, como a taxa média da Euribor a 6 meses no mês de outubro foi de 4,1148%, o indexante utilizado para o cálculo da nova prestação será de 2,8804%, acrescido do spread do contrato.
Num empréstimo de 100 mil euros a 30 anos, indexado à taxa Euribor a 12 meses com um spread de 1%, isso significa passar de uma prestação de 546,6 euros para 470,2 euros.
No entanto, a prestação durante os dois primeiros anos da moratória poderá ser equivalente ao montante de juros que seriam devidos ao abrigo das condições contratuais iniciais, se este montante for superior ao valor apurado com a aplicação de 70% da taxa Euribor a 6 meses.
O que acontece se as taxas de juro baixarem?
A moratória poderá ser suspensa de imediato quando o indexante do contrato de crédito for inferior à taxa de juro que resultou da aplicação de 70% da Euribor a 6 meses no momento da adesão à moratória.
E da mesma forma que a moratória foi suspensa por essa situação, será também retomada de forma automática, sempre que o valor do indexante do contrato de crédito à habitação seja superior ao que resulte da aplicação da fórmula da moratória (70% da Euribor a 6 meses).
A ideia desta medida é dar total liberdade às famílias para, durante os dois primeiros anos da moratória, saltarem entre a taxa oferecida pela moratória (70% da Euribor a 6 meses) e a taxa de juro do seu atual contrato, consoante for mais conveniente na carteira.
Caso pretenda, poderei cancelar a moratória quando entender?
Sim. Basta pedir a cessação da moratória em qualquer momento junto do seu banco. No entanto, pode também dar-se o caso da medida ser cancelada de forma automática, caso haja algum incumprimento do pagamento da prestação por parte dos mutuários do empréstimo.
As condições do meu crédito à habitação sofrem alterações com a adesão à moratória?
Não. As condições do empréstimo (spread, maturidade) permanecem exatamente nos mesmos moldes com que foram inicialmente contratualizadas. A única coisa que é “provocada” pela moratória é o diferimento de parte do capital em dívida, por conta da aplicação da fixação da prestação da casa durante os dois primeiros anos da medida.
Como é apurado o capital que fica por pagar nos dois primeiros anos da moratória?
Segundo o diploma que regula a moratória, o capital diferido corresponde à diferença entre a prestação devida nos termos contratualmente estabelecidos e o valor da prestação fixada nos termos da moratória.
Este capital será depois capitalizado no valor do empréstimo com referência ao momento em que seria devido à taxa do contrato de crédito aplicável, caso o mutuário não tivesse aderido ao presente regime da moratória.
Já a amortização do capital diferido será feita de uma de duas formas:
- Nos dois últimos anos do contrato de crédito, quando o prazo remanescente do contrato, no termo da fixação da prestação, for inferior a seis anos;
- A partir do quarto ano após o termo do período de fixação da prestação, quando o prazo remanescente do contrato de crédito, no termo da fixação da prestação, for igual ou superior a seis anos.
Posso pagar o capital diferido antes do prazo previsto?
Sim. E pode amortizar esse capital sem qualquer comissão ou encargo.
Ao aderir à moratória, conseguirei pagar menos pelo meu crédito à habitação?
Não. O que a moratória oferece é somente uma folga no orçamento familiar no presente, por conta da aplicação de um novo indexante do crédito à habitação nos dois primeiros anos, que assume o um valor equivalente a 70% da Euribor a 6 meses, acrescido do spread do contrato.
No entanto, o capital que fica por pagar durante este período terá de ser pago pelas famílias mais tarde, através da diluição da totalidade deste montante “poupado” ao longo da vigência do contrato do empréstimo, acrescido da respetiva capitalização dos juros devidos.
Esta situação leva a um aumento da fatura global dos custos do crédito à habitação, tanto ao nível dos juros a pagar como na componente de capital a amortizar. É o preço a pagar para ganhar um pouco mais de liquidez no curto prazo.
Quem é que pode aceder à moratória?
Esta medida aplica-se a todos os contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, ou contratos de crédito para a realização de obras em habitação própria permanente, garantidos por hipoteca.
Além disso, é necessário que os contratos de crédito à habitação cumpram os seguintes requisitos:
- Tenham sido celebrados até 15 de março de 2023 e apresentem uma maturidade superior a cinco anos;
- Tenham sido contratados com a taxa de juro variável ou que tenham sido contratados à taxa mista e se encontrem em período de aplicação da taxa de juro variável;
- Não estejam em mora ou incumprimento e não se encontrem numa situação de insolvência;
- Não se encontrem abrangidos por plano de ação para o risco de incumprimento ou procedimento extrajudicial de regularização de situações de incumprimento.
Como posso aderir à moratória?
Os pedidos de adesão à moratória do crédito à habitação podem ser solicitados junto do banco entre 2 de novembro e o primeiro trimestre do próximo ano.
O Banco de Portugal esclarece que, após o pedido de adesão, o banco tem 15 dias para apresentar em suporte duradouro os planos de reembolso nos termos contratualmente estabelecidos e nos termos desta medida, e ainda, para o montante diferido.
Após esse procedimento, as famílias têm 30 dias para informar se aceitam a aplicação da moratória. E durante este período, o banco pode solicitar informações adicionais necessárias para o cumprimento de outros requisitos legais.
Ficarei “marcado” na lista negra do Banco de Portugal caso adira à moratória?
Não. O Banco de Portugal revela que, uma vez que a moratória “se traduz numa renegociação do contrato de crédito, que não está em mora ou em incumprimento, a adesão ao regime resultará na marcação automática na Central de Responsabilidades de Crédito (CRC) como “renegociação regular”.
Segundo o regulador, “esta marcação estará visível para as instituições na avaliação das suas novas operações de crédito não se distinguindo de outros contratos de crédito renegociados por motivos não relacionados com dificuldades financeiras, como por exemplo, melhorias contratuais devidas a um maior poder negocial do cliente.”
