Na previsão dos especialistas em Urbanismo e Ordenamento do Território do Instituto Superior Técnico, a construção de casas em terrenos rústicos só vai contribuir para a especulação imobiliária
Está lançada a polémica em torno da medida anunciada pelo Governo de autorizar a construção em terrenos rústicos, para além dos perímetros urbanos delimitados nos planos diretores municipais dos 308 municípios portugueses. O projeto de Decreto-Lei 307/XXIV/2024 foi o alvo de todas as críticas no lançamento do livro “Políticas Públicas de Ordenamento do Território, Urbanismo e Habitação”, de Demétrio Alves, que reuniu diversos peritos e professores universitários no Instituto Superior Técnico (IST), em Lisboa.
A medida foi considerada ineficaz para resolver o problema da habitação em Portugal. “O mercado da habitação não segue a tradicional lei de oferta e de procura, porque é altamente desregulado, com vários poderes e várias falhas”, afirmou o autor, que foi presidente da câmara de Loures durante dez anos. O preço das casas é pouco sensível à quantidade disponível de fogos, defendeu Demétrio Alves, com recurso a dados do Instituto Nacional de Estatística. Mesmo em períodos de aumento significativo na construção de habitações, os preços continuaram a subir devido a outros fatores, como a atividade de fundos imobiliários e o posicionamento da banca comercial.
A subida de preço das casas também extravasa a inflação de preços nos materiais de construção, muito acentuada desde que rebentou a guerra entre a Rússia e a Ucrânia, e da própria mão de obra. “O preço é determinado por fatores como os juros do crédito hipotecário e atividades especulativas financeiras”, considerou o agora investigador do IST em Planeamento e Ordenamento do Território.
Risco de grandes cheias urbanas
O projeto do Governo justifica a criação de um “regime excepcional” com a necessidade de oferecer “soluções compatíveis com a capacidade de compra das famílias". As Câmaras Municipais poderão autorizar a construção “em solos compatíveis com a área urbana já existente”, com a condição de 70% dessa edificação ser destinada à habitação pública ou a valores moderados.
Na apresentação pública do diploma, o ministro da Presidência garantiu que “a habitação de luxo estará excluída deste regime”. O diploma estabelece limites ao preço de venda das casas que serão colocadas no mercado: 125% da mediana de preço por metro quadrado no concelho de implantação, até ao limite de 225% desse valor à escala nacional. Em média, as transações imobiliárias atingiram 2.720€ por metro quadrado em Portugal, dados do INE relativos ao passado mês de maio.
O Governo procura também afastar receios quanto à exploração dos melhores terrenos agrícolas e críticos do ponto-de-vista ambiental. “Esta medida vai proteger os valores naturais mais sensíveis, onde se inclui a Rede Natura, áreas de conservação de habitats e espécies selvagens de risco, terrenos agrícolas de maior potencial e outras zonas de risco”, garantiu o ministro António Leitão Amaro.
O diretor-geral do Território no tempo do Governo de Passos Coelho reage com “apreensão” - e teme o pior. “O risco mais importante é a construção em leitos de cheia. Já temos problemas em leitos de cheia nas cidades. Com o crescimento das áreas urbanas, a impermeabilização dos solos cresce o risco aumenta”, alerta Paulo Correia, professor do IST.
“Temo que se vá desordenar o território para favorecer a especulação imobiliária”, declarou Demétrio Alves. “Como é que proprietários se vão comportar quando derem conta de que os seus terrenos rústicos passaram a ser urbanos? “É evidente que o preço do solo vai logo subir”, concluiu o antigo autarca de Loures.
O debate sobre um grave problema
Portugal é o país da Europa onde o preço da habitação mais subiu desde 2019, mesmo antes da pandemia - e o segundo a nível mundial, a seguir a Israel. A gravidade do problema é consensual. Já o diagnóstico das causas e as propostas de solução suscitam calorosos debates.
O Governo tem aliados para a sua reforma. “Estou totalmente de acordo com esta alteração legislativa, que poderá contribuir para reduzir o custo dos terrenos urbanizados”, reage Fernando Santo, presidente do Conselho Estratégico da Construção, Imobiliário e Habitação da Confederação Empresarial de Portugal (CIP). A medida, do seu ponto-de-vista, contribuirá para a redução dos custos de produção de habitação, que estará na origem do problema.
“O problema do acesso à habitação não está apenas na falta de casas, pois continuam à venda e no mercado de arrendamento, mas está no custo de produção, desde o terreno, passando pela construção, até às dificuldades de licenciamento”, argumenta o ex-bastonário da Ordem dos Engenheiros. Nas suas contas, mesmo que os promotores colocassem no mercado casas “sem qualquer margem de lucro”, o custo das mesmas “seria inacessível para a maioria das famílias que precisam”.
O sucesso da política de habitação dependerá, contudo, de mais medidas para reduzir as exigências regulamentares na construção, assim como a burocracia e morosidade nos licenciamentos. “Há exigências que devem ser questionadas, ponderando o custo e o valor para o utilizador, pois a forma como foi produzida muita legislação não teve em conta se as famílias podem pagar alguns excessos”, declara Fernando Santo.
Já o ex-presidente do Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) é mais cético quanto à eficácia da medida anunciada pelo Governo. Para ele, a solução deveria passar pelo mercado de arrendamento, porque há muitas casas desabitadas disponíveis. “Muitas pessoas preferem deixar as casas vazias, em vez de arrendá-las. Os pequenos proprietários têm medo, porque o sistema não gera confiança”, critica Víctor Reis.
“O problema da especulação imobiliária é o enorme desequilíbrio entre a oferta e a procura”, afirma Victor Reis. Os estrangeiros com grande poder de compra, do seu ponto-de-vista, não passam de um bode expiatório. “Por cada um desses investidores estrangeiros em habitação de luxo, de que tanto falam, tenho cinco estudantes e mil trabalhadores imigrantes a entrar em Portugal”, calcula Víctor Reis. Se o Estado não conseguir incentivar os pequenos proprietários a colocar as casas disponíveis no mercado, as habitações que serão construídas ao abrigo do novo programa do Governo serão pouco mais do que um placebo.
Para Demétrio Alves “são indispensáveis políticas públicas de regulação”. O Estado deve colocar no mercado casas a preços controlados, especialmente para arrendamento. O antigo autarca de Loures chama a atenção para o número colossal de habitações devolutas existente em Portugal, que somavam cerca de 430 mil em 2022. “Em lugar da urbanização em terrenos rústicos, o foco deveria ser na reabilitação e regeneração urbana”, defende o investigador do IST. No seu cálculo, só será necessária a entrada de 47 mil a 60 mil novos fogos por ano, mas metade deveriam ser provenientes de operações de reabilitação.
