Governo quer permitir a construção em terrenos até aqui considerados "rústicos" desde que 70% dos empreendimentos se destinem a habitação pública ou a habitação de valor moderado
Em 28 de novembro, o Governo divulgou a aprovação de um decreto-lei que altera o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), permitindo o aumento da oferta de solos destinados à construção de habitação.
A justificação dada para esta alteração foi a necessidade de responder à crise de habitação. "Pretende-se garantir um regime especial de reclassificação para solo urbano, cuja área maioritária deve obrigatoriamente ser afeta a habitação pública ou a habitação de valor moderado. O conceito de habitação de valor moderado, agora criado, procura abranger o acesso pela classe média, ponderando valores medianos dos mercados local e nacional para assegurar a realização de justiça social”, podia ler-se no comunicado do Conselho de Ministros.
Mas a alteração começou a causar polémica antes mesmo de entrar em vigor. Marcelo chamou-lhe “um entorse significativo” no regime de ordenamento e planeamento do território, e os arquitetos e outros especialistas parecem não só concordar com o Presidente da República como chamam a atenção para o conceito de "habitação de valor moderado". Perante isto, numa iniciativa conjunta, 15 deputados da oposição pediram a reapreciação parlamentar do decreto-lei e querem mesmo ouvir o ministro das Infraestruturas e da Habitação e outros responsáveis em audição parlamentar.
Marcelo promulgou mas alertou para "um entorse significativo"
Aquando da promulgação da lei, a 26 de dezembro, o Presidente da República alertou para “um entorse significativo” no regime de ordenamento e planeamento do território.
"Apesar de constituir um entorse significativo em matéria de regime genérico de ordenamento e planeamento do território, a nível nacional e local, atendendo à intervenção decisiva das assembleias municipais e à urgência no uso dos fundos europeus e no fomento da construção da habitação, o Presidente da República promulgou o diploma do Governo", informou um comunicado da Presidência da República.
Governo quer mais terrenos para uma "habitação digna"
O decreto-lei que cria um regime excecional para permitir a construção e urbanização em terrenos até agora proibidos foi publicado no dia 30 de dezembro em Diário da República, devendo entrar em vigor um mês depois.
A justificar a iniciativa, o Governo diz no decreto-lei que a maior disponibilidade de terrenos “facilitará a criação de soluções habitacionais que atendam aos critérios de custos controlados e venda a preços acessíveis, promovendo, assim, uma maior equidade social e permitindo que as famílias portuguesas tenham acesso a habitação digna”.
O regime especial de reclassificação assegura que pelo menos 700/1000 (70%) da área total de construção acima do solo se destina a habitação pública ou a habitação de valor moderado.
Mas explica o Governo que não será habitação a “custos controlados”, mas casas para acesso pela classe média, “ponderando valores medianos dos mercados local e nacional, e definindo valores máximos para assegurar maior equidade”.
O aumento do número de solos destinados à construção de habitação “não só contribui para a expansão e concretização do plano ´Construir Portugal´, como também fortalece a capacidade do Estado em promover políticas habitacionais eficazes, sustentáveis e alinhadas com as necessidades da população”, diz o Governo no documento.
Terrenos "com real aptidão agrícola" serão preservados, diz o Governo
O decreto-lei explica que a alteração do RJIGT possibilita, a título excecional, a criação de áreas de construção em solos compatíveis com área urbana já existente, “continuando a vigorar a proibição de construção em unidades de terra com aptidão elevada para o uso agrícola, nos termos da Reserva Agrícola Nacional” (RAN).
Ou seja, a lei autoriza a reclassificação de solos numa lógica de consolidação das áreas urbanas existentes, não criando novas centros urbanos.
O ministro Adjunto e da Coesão Territorial, Manuel Castro Almeida esclareceu, entretanto, que a atual delimitação da RAN integra solos de “aptidão marginal” para agricultura ou mesmo “solos inaptos” para uso agrícola e considera que “não faz sentido manter a proibição de construir novas habitações neste tipo de solos, sem real aptidão agrícola, quando o preço das casas é tão influenciado pelo elevado custo dos terrenos urbanos”.
E deixou claro que “apenas será possível proceder à reclassificação destes solos desde que 70% das casas a construir sejam vendidas a preço moderado”.
E a reserva ecológica?
Quanto à Reserva Ecológica Nacional (REN), o decreto-lei garante que “continuam a ser salvaguardados os valores e funções naturais fundamentais, bem como prevenidos os riscos para pessoas e bens”.
Áreas classificadas mantêm proibição
Fica proibida a reclassificação para solo urbano de áreas integradas no Sistema Nacional de Áreas Classificadas, zonas perigosas ou com risco de inundação, por exemplo, e, entre outras, áreas abrangidas por programas especiais da orla costeira, aproveitamentos hidroagrícolas, cursos de água, ou dunas.
Também não são urbanizáveis terras classificadas como classe A1 ou solos classificados como classe A e classe B, que se devem manter como RAN.
Decisão será tomada pelas autarquias
O documento estipula que a reclassificação dos terrenos de rústico para urbano é legitimada por deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal.
E que se num prazo de cinco anos, prorrogável em situações excecionais, não forem feitas as operações urbanísticas previstas fica automaticamente nula (total ou parcial) a classificação do solo como solo urbano, “sem prejuízo das faculdades urbanísticas adquiridas mediante título urbanístico, nos termos da lei”.
Segundo o artigo 72 na nova versão da lei a “reclassificação para solo urbano tem caráter excecional e deve fundamentar-se nas necessidades demonstradas de salvaguarda de valores de interesse público relevantes em termos ambientais, patrimoniais, económicos e sociais”.
A lei estipula também que os municípios podem determinar a reclassificação para solo urbano mediante alteração simplificada do plano diretor municipal, sempre que a finalidade seja habitacional (em conjunto com outros quesitos).
Autarquias concordam mas chamam a atenção para "aumento das responsabilidades"
A primeira reação à publicação da lei veio da Associação Nacional de Assembleias Municipais (ANAM) que, no último do ano, manifestou a sua "concordância e disponibilidade para a decisão que lhe é pedida", mas exigiu a capacitação destes órgãos do poder local para "acompanhar o aumento de responsabilidades" vinda da alteração da lei dos solos.
O presidente da ANAM, Albino Almeida, recordou ainda que tem vindo a defender a necessidade de um regime orçamental autónomo para o poder local, na forma de “um financiamento, claramente identificado no orçamento municipal, dirigido às assembleias municipais (e até às juntas de freguesia)”.
O que é o "valor moderado" da habitação?
Uma das primeiras vozes críticas surgiu num artigo de opinião publicado no jornal Público com o título "A Grande Entorse": a arquiteta, antiga deputada e autarca Helena Roseta pediu, na quinta-feira, aos deputados que usem “o seu poder constitucional de fiscalização do Governo” e requeiram a apreciação parlamentar do diploma de alteração à lei dos solos.
“O novo diploma vai entrar em vigor sem escrutínio cidadão, sem debate público e sem passar pelo Parlamento. Cabe aos deputados usarem o seu poder constitucional de fiscalização do Governo”, disse a arquiteta. “Tudo isto se passou entre o Natal e o Ano Novo, discretamente, para doer menos”, apontou, alertando que “o novo diploma vai entrar em vigor sem escrutínio cidadão, sem debate público e sem passar pelo Parlamento”.
A arquiteta critica aquilo que a lei considera “valor moderado” da habitação: “Pasme-se: é um valor que não exceda 125% da mediana de preço de venda no concelho, nem 225% da mediana nacional”. “A fórmula permite assim, sistematicamente, valores de venda acima dos valores atualizados do mercado. Como se estes não fossem já suficientemente proibitivos para a maioria dos portugueses que procuram casa”, sublinhou.
Esse é também um dos alertas levantados pelo geógrafo Gonçalo Antunes, que recorda que já existe em Portugal um conceito de "custo controlado" e que este conceito de "custo moderado" é algo novo: "A moderação corresponde ao valor mediano do metro quadrado naquele município em específicos. E todos sabemos que os valores medianos que são praticados atualmente no mercado não são moderados. Portanto, o que temos é uma forma hábil de julgar com as palavras para criar esta figura dos custos moderados que não são assim tão moderados", acusa.
Este especialista recorda que entre 2016 e 2023, o valor mediano do metro quadrado duplicou em mais de 25 municípios. Cerca de 75% dos municípios tiveram uma variação que foi superior a 50%.
Ordenamento urbano: uma questão de qualidade de vida
O geógrafo Gonçalo Antunes apontou, na CNN Portugal, que esta alteração legislativa vem "contornar os planos diretores municipais, permitindo que as assembleias municipais, que aprovaram esses mesmos PDM, permitam a construção de habitações em solos que são atualmente considerados rústicos".
Ao interferir no planeamento e no ordenamento do território, podem vir a surgir "empreendimentos um pouco casuísticos", provocando "uma fragmentação territorial que vai pôr em causa a coesão social".
Isto porque os solos rústicos "são periféricos ou até ultraperiféricos, não têm o acesso a uma série de infraestruturas, equipamentos de apoio à população, espaços públicos de lazer e comércio local", explica o especialista- Esses novos empreendimentos ficarão assim "localizados nas periferias dos municípios", "com todas as fragilidades para a qualidade de vida de quem viesse aqui a residir".
BE, PCP, Livre e PAN pedem a reapreciação do decreto-lei
Não foi preciso esperar os dez dias que a lei dá aos deputados para pedir a apreciação parlamentar. Nesse mesmo dia, 2 de janeiro, os 14 deputados do BE, PCP, Livre e PAN requereram em conjunto a apreciação parlamentar do decreto-lei, argumentando que a alteração à legislação foi feita ao “arrepio do conhecimento científico sobre o desenvolvimento e expansão dos perímetros urbanos” e é contrária à legislação europeia em vigor em matéria ambiental.
"Esta alteração terá outro fim que não a urgência de responder aos problemas de habitação indigna, de construção de habitação acessível ou até da utilização atempada dos fundos europeus”, afirmam os deputados no pedido de apreciação entregue na Assembleia da República, alegando que, ao contrário do que defende o Governo, “não há falta de terrenos urbanos em Portugal” e esse “não é um fator limitativo à edificação” que justifique a alteração à lei.
BE, PCP, Livre e PAN defendem ainda, citando um ‘site’ da autoria dos arquitetos Aitor Varea Oro, Sílvia Jorge e Helena Roseta, que a distinção entre solos rústicos e urbanos é “essencial do ordenamento do território” e que a reclassificação do solo rústico como urbano vai traduzir-se “sistematicamente numa multiplicação de valor e tem grande impacto no mercado fundiário”.
A coordenadora do Bloco de Esquerda, Mariana Mortágua, afirmou que o Governo está a “abrir portas à especulação imobiliária”.
A porta-voz do PAN Inês de Sousa Real alertou que a alteração à lei, por atribuir uma maior responsabilidade às autarquias, pode aumentar o risco de corrupção e lamentou o impacto ambiental da decisão.
A apreciação de decretos-lei é um instrumento de fiscalização legislativa que permite ao parlamento apreciar e fazer alterar ou cessar a vigência do diploma em apreciação e deve ser subscrito por, pelo menos, dez deputados e entregue na Mesa da Assembleia da República nos 30 dias subsequentes à publicação do decreto-lei no Diário da República.
Mariana Mortágua explicou que não houve um convite ao PS para se juntar a esta iniciativa da esquerda parlamentar e lembrou que foram os socialistas, enquanto Governo, a dar início que deram início ao que diz ser um "processo de liberalização da lei dos solos".
Bloco de Esquerda quer ouvir Miguel Pinto Luz em audição parlamentar
Mariana Mortágua anunciou que o BE vai pedir a audição parlamentar urgente do ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, o ministro Adjunto e da Coesão Territorial, Castro Almeida, de Jorge Moreira da Silva (que era ministro do Ambiente em 2013, quando a lei dos solos foi originalmente aprovada), a Associação ZERO e a arquiteta Helena Roseta.
Governo reafirma que esta "manifestamente é uma lei anti-especulativa"
O ministro Adjunto e da Coesão Territorial reafirmou esta sexta-feira que a alteração na lei dos solos tem como único objetivo aumentar a oferta de terrenos para construir habitação, garantindo a preservação das áreas protegidas. “É uma mudança estrutural” para “baixar o preço das casas”, escreve Manuel Castro Almeida num artigo de opinião publicado no jornal Público.
“O Governo não vai mexer ou alterar o Plano Diretor Municipal (PDM) de cada concelho: o que a nova lei passa a permitir é que os órgãos autárquicos o façam, se entenderem adequado e necessário”, explica o ministro, considerando que “ninguém melhor que os eleitos locais (…) para ajuizar (…) o que é melhor para as suas terras”, escreve o governante. “Obviamente que terão de decidir no cumprimento das leis e regulamentos em vigor”, garante.
Castro Almeida reitera que “a regra estabelecida no decreto-lei agora aprovado limita os preços máximos por metro quadrado, indexando-os à mediana nacional ou à mediana dos preços de venda em cada concelho”, dando como exemplo o preço máximo em Braga que será 1.988 euros por metro quadrado, enquanto em Santarém será 1.661 e em Évora 2.328. “Manifestamente é uma lei anti-especulativa”, sublinha.
Rejeitando a ideia de que ainda existem solos disponíveis nas áreas urbanas existentes ou que se podem reabilitar fogos já construídos, Castro Almeida pede que esta crítica seja, diz, “confrontada com a realidade”. “Convido a ver os preços dos terrenos atualmente disponíveis nos centros urbanos ou os custos que a reabilitação de fogos acarreta”, conclui.
