EXPLICADOR || O novo pacote fiscal para as rendas ainda não foi publicado nem é conhecido na sua totalidade, mas já possível antever o impacto da redução taxa autónoma do IRS anunciada pelo Governo - de 25% para 10% em rendas não superiores a 2.300 euros - nos quatro modos de pagamento do imposto sobre as rendas
O diploma do novo modelo fiscal para as rendas já foi promulgado por António José Seguro e, num futuro próximo, as "medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação" do Governo da AD vão ser publicadas em Diário da República. Já se sabe, no entanto, que vai contemplar a redução taxa autónoma do IRS anunciada pelo Governo - de 25% para 10% em rendas não superiores a 2.300 euros - e, esta quinta-feira, fonte do Ministério das Finanças confirmou à CNN Portugal que a medida terá efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2026.
De ressalvar que o pacote fiscal com origem no gabinete do ministro Miguel Pinto Luz ainda não é conhecido em todos os seus detalhes, mas já é possível analisar o impacto da redução taxa autónoma do IRS nos quatro modelos de pagamento do imposto sobre as rendas.
Quanto a como pode pagar o menos possível, é importante ter em conta que, em qualquer modalidade de cobrança, o fator chave é sempre situação do senhorio, através da qual é calculado o imposto a pagar.
Existem e vão continuar a existir com o novo pacote fiscal para as rendas quatro modelos possíveis para o pagamento do imposto: englobamento das rendas no IRS, tributação autónoma entregue com a declaração de IRS, retenção na fonte logo no pagamento de cada renda ou, no caso das empresas, através do IRC. Estas alternativas vão manter-se, contudo, algumas passam a ser menos benéficas para um conjunto mais alargado de senhorios.
1. Faz englobamento de rendimentos?
Situação: senhorios que optam por englobar os rendimentos prediais nos rendimentos totais, juntando assim as rendas aos restantes rendimentos, ficando esse total sujeito às taxas progressivas de IRS (de 12,5% a 48% para rendimentos de 2026, dependendo do escalão).
Que valor de renda recebe: valor bruto (antes de tributação).
Que imposto paga: IRS.
Como paga o imposto: no acerto do IRS feito no ano seguinte. Tipicamente, muitos senhorios vão “guardando” todos os meses uma parte da renda, de modo a terem verba disponível para o pagamento ao Estado no ano seguinte.
Impacto da descida do imposto: com a descida agora anunciada da taxa de IRS nas rendas até 2.300 euros de 25% para 10%, é provável que seja maior o número de senhorios a quem passe a não compensar fazer este englobamento de rendimentos, mas sim tributação autónoma. Isto, porque, ao isolar este rendimento na declaração do IRS, o valor da renda bruta paga pelo inquilino mantém-se igual, mas o valor líquido de impostos com que o senhorio ficará sobe 20%. Numa renda de 1.000€, o senhorio passa a receber 900€, após a cobrança dos 10% de IRS, em vez de 750€ como acontecia até agora, com a cobrança de 25% de IRS.
Quando é que o senhorio vai sentir o aumento: em 2027, quando o Estado fizer o acerto do IRS de 2026, o senhorio pagará menos imposto sobre os rendimentos prediais do que no ano anterior - sendo que, no caso do englobamento, o imposto a pagar está sempre dependente dos restantes rendimentos e deduções, que são variáveis de ano para ano.
Face ao já anunciado pelo Governo sobre o novo pacote fiscal das rendas, o fiscalista Luís Nascimento, da Ilya, considera que com uma taxa de IRS de 10% até aos 2.300€, em regra-geral, "deixa de fazer sentido aos senhorios fazerem englobamento", porque "é incomum que o englobamento seja fiscalmente melhor do que a taxa dos 10%".
"Pode haver casos muito extraordinários, em que alguém só recebeu dois ou três meses de renda, é casado, o marido ou mulher não recebe rendimentos e que por esses efeitos talvez seja fiscalmente melhor fazer o englobamento, mas estes são casos marginais", alerta Luís Nascimento.
2. Faz tributação autónoma? (SIMULE A NOVA RENDA AQUI)
Situação: os senhorios optam por tributar as rendas recebidas (rendimentos prediais) autonomamente dos restantes rendimentos.
Que valor de renda recebe: valor bruto (antes de tributação).
Que imposto paga: IRS.
Como paga o imposto: no acerto do IRS feito no ano seguinte. Tipicamente, muitos senhorios vão “guardando” todos os meses uma parte da renda, de modo a terem verba disponível para o pagamento ao Estado no ano seguinte.
Impacto da descida do imposto: até aqui, a taxa de tributação autónoma para rendas era de 25% para arrendamento habitacional (com variações em função da duração dos contratos). É esta taxa que o Governo vai descer para 10%. O valor da renda bruta paga pelo inquilino mantém-se igual, mas o valor líquido de impostos com que o senhorio ficará sobe 20%. Numa renda de 1.000€, o senhorio passa a receber 900€, após a cobrança dos 10% de IRS, em vez de 750€ como acontecia até agora, com a cobrança de 25% de IRS.
Quando é que o senhorio vai sentir o aumento: em 2027, quando o Estado fizer o acerto do IRS de 2026, o senhorio pagará menos imposto sobre os rendimentos prediais do que no ano anterior.
Perante as diferenças fiscais entre o englobamento de rendimentos e a tributação autónoma das rendas até aos 2.300 euros, Luís Nascimento considera que "o englobamento de rendimentos para estes valores de renda deixa de fazer sentido".
3. Faz retenção na fonte? (SIMULE A NOVA RENDA AQUI)
Situação: há casos em que os senhorios estão sujeitos a retenção na fonte pelo inquilino, ou seja, só recebem o valor da renda mensal já líquido da taxa de retenção do imposto. É obrigatório fazer esta retenção na fonte sobre o valor das rendas sempre que o inquilino tenha contabilidade organizada, quer seja empresa ou trabalhador independente.
Que valor de renda recebe: valor líquido (após retenção na fonte do imposto).
Que imposto paga: IRS.
Como paga o imposto: nestes casos, o inquilino faz retenção na fonte de IRS, até aqui à taxa de 25%, depois à taxa de 10%. Na prática, isto equivale a um pagamento do imposto pelo senhorio “à cabeça” e a cada mês.
Impacto da descida do imposto: a retenção na fonte desce de 25% para 10%.
Quando é que o senhorio vai sentir o aumento: de imediato, no primeiro mês em que o diploma entrar em vigor, a taxa de retenção desce e, portanto, a “renda líquida” recebida pelo senhorio sobe imediatamente.
O fiscalista Luís Nascimento explica que este é um modelo tributário que "se aplica a empresas ou as pessoas singulares com contabilidade organizada" que tendem a "arrendar um imóvel para explorar ou para utilizar no âmbito da minha atividade profissional", sendo que "é menos normal que uma empresa faça um arrendamento para habitação permanente".
"Um inquilino ao pagar ao senhorio não faz retenção na fonte, porque é uma pessoa física, individual, sem contabilidade organizada e, portanto, não faz retenção na fonte", acrescenta.
4. É uma empresa?
Situação: se o senhorio é uma empresa ou trabalhador independente com contabilidade organizada, não um particular; as rendas são receitas da empresa e não rendimentos do particular. Por isso mesmo, o imposto é o IRC, não IRS, e aplica-se ao lucro (simplificando: receitas menos custos) do ano em causa.
Que valor de renda recebe: valor bruto (antes de tributação).
Que imposto paga: IRC
Como paga o imposto: na liquidação de IRC, apurado no ano seguinte ao ano em causa.
Impacto da descida do imposto: nas empresas e para trabalhadores independentes com contabilidade organizada, a alteração proposta pelo Governo passa a sujeitar a IRC apenas metade (50%) do valor da renda, ficando o remanescente isento de tributação.
Quando é que o senhorio vai sentir o aumento: em 2027, no pagamento anual do imposto sobre os lucros da empresa.
Luís Nascimento antevê que este novo modelo que incide apenas sobre metade do valor da renda será "mecanismo similar àquele que existe no IRS para as pessoas singulares". "Quando se vende uma casa que não é habitação permanente, também só atributado 50% a mais-valia", diz, detalhando que a alteração fiscal fará com que "só 50% do valor da renda passe a concorrer para o lucro tributável da empresa".
Questionado sobre quem teve uma maior benesse tributária entre senhorios e empresas, Luís Nascimento diz "em geral parece que o Governo está a balizar pela mesma bitola dos 10%" - uma vez que a taxa normal de IRC é 19% e as empresas têm ainda de pagar a taxa de derrama municipal.
Ainda assim, o fiscalista alerta que é "difícil fazer uma comparação total". "Esta é uma comparação que pode estar inquinada do lado do IRS, porque à data já temos taxas diferenciadas em função da duração dos contratos; e, do lado do IRC, depende da matéria coletável da empresa, por exemplo, para uma empresa com lucro tributável até 50 mil euros a taxa de IRC já é 15% e metade de 15% já é 7,5%", culmina Luís Nascimento.
