Entre críticas, explicações e afinamentos, o que já se sabe sobre o Pacote da Habitação?

ECO - Parceiro CNN Portugal , Mariana Marques Tiago
27 fev 2023, 08:52
Imobiliário em Portugal (Getty Images)

Costa apresentou 22 medidas para a habitação que vão do arrendamento e subarrendamento à construção, AL e isenções fiscais. Entre críticas, explicações e afinamentos, que propostas são estas, afinal?

Cinco temas e 22 medidas: assim se compõe o pacote de medidas para a habitação do Governo que tem dado que falar desde a sua divulgação (a 13 de fevereiro). O pacote “Mais Habitação” tem um valor estimado de 900 milhões de euros (excluindo o custo com obras, compras ou rendas que venham a ser pagas pelo Estado), provenientes do Orçamento do Estado para 2023.

O documento está disponível para consulta pública até 10 de março e pode ser comentado por quem quiser. Nos últimos dias, o documento de 26 páginas tem recebido a atenção de vários partidos, autarquias e sindicatos e exigido explicações por parte do Governo. Leia aqui a sintetização das medidas.

Aumentar a oferta de imóveis

  • Converter imóveis de comércio ou serviços em uso habitacional

Cria-se a possibilidade de alterar automaticamente imóveis destinados a comércio ou serviços para imóveis para habitação. Não há necessidade de rever planos de ordenamento do território ou licença de habitação. É feito a custos controlados, não excluindo a possibilidade de realizar obras de conversão para habitação.

  • Disponibilizar solos ou edifícios públicos a cooperativas ou empresas

Serão disponibilizados solos ou edifícios públicos para construção, reconversão ou reabilitação para arrendamento acessível. A disponibilização será efetuada através de concursos, aos quais se podem candidatar cooperativas ou empresas privadas que cumpram critérios de elegibilidade para Contratos de Desenvolvimento para Habitação (CDH). A cedência do direito de superfície terá um prazo máximo de 90 anos e não é permitida a transferência da propriedade.

Simplificar o licenciamento

  • Licenças terão por base termo de responsabilidade dos projetistas

Será feita uma generalização da necessidade de apreciação prévia dos projetos por parte das entidades licenciadoras. Com esta medida, o termo de responsabilidade dos autores dos projetos passa a ser garantia suficiente do cumprimento das normas. Para balançar a medida, serão reforçados os deveres dos autores dos projetos, promotores e construtores através da aplicação de um regime sancionatório para o caso de falsas declarações.

  • Sanções para municípios e entidades que não cumpram prazos

Será criado um regime de juros de mora com o objetivo de aplicar uma sanção pecuniária aos municípios e entidades externas que não cumpram os prazos estabelecidos. Haverá uma simplificação do procedimento de controlo destas situações. Se se garantirem as condições para concluir os projetos atempadamente, mas isto não acontecer, a entidade responsável pelo atraso tem de indemnizar o particular.

Mais casas para arrendar

  • Estado vai arrendar para subarrendar

Governo vai propor o arrendamento voluntário de imóveis devolutos de privados e depois vai subarrendá-los com uma taxa de esforço máxima de 35% do agregado familiar. O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.) será o arrendatário e vai promover o sorteio dos candidatos que depois receberão os imóveis.

O IHRU, I.P. e o senhorio estabelecerão livremente o preço de renda mensal desde que o valor não seja 30% superior aos limites gerais do preço, por tipologia e concelho de localização do imóvel, aplicáveis ao Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA). Os contratos têm, em média, a duração mínima de 5 anos e são renováveis. Os candidatos com prioridade serão jovens até aos 35 anos, famílias monoparentais e famílias com quebra de rendimentos superior a 20%.

  • Criação de um balcão único de arrendamento

O objetivo é implementar um sistema de acesso à informação em matéria de arrendamento destinado a arrendatários e senhorios. A criação deste Balcão Único permitirá simplificar procedimentos e harmonizar e melhorar o funcionamento dos mecanismos.

  • Garantir pagamento da renda após três meses de incumprimento

Será criado um regime de pagamento das rendas que se vençam após o termo do prazo de oposição. O Estado vai avaliar a situação do arrendatário e poderá cobrar a dívida pelos meios legais que atualmente estão ao seu dispor para qualquer outra dívida, ou, em situações de carência de meios, garantir a articulação com a Segurança Social para que essa família seja apoiada.

  • Isenção de IRS sobre mais-valias nas vendas ao Estado e municípios

A carga fiscal na aquisição de imóveis será reduzida em 100%. Haverá uma redução da tributação atual através da criação de um regime de isenção de tributação, em sede de IRS, sobre as mais-valias resultantes de venda de imóveis ao Estado. O Governo não tenciona definir exceções relativamente a quem pode beneficiar desta medida. Assim, entidades como fundos de investimento ou offshores que vendam imóveis de habitação ao Estado também terão direito a isenção fiscal sobre as mais-valias, noticiou esta segunda-feira o Público.

  • Financiamento aos municípios para realizarem obras coercivas

Será criada uma linha de financiamento, através do Banco Português do Fomento, S.A., de 150 milhões de euros. O objetivo é permitir aos municípios executarem as obras coercivas que existem no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação. O Governo quer garantir que os municípios não necessitam de canalizar capitais próprios para executar estas obras.

  • Transferência de casas em AL para habitação com incentivos fiscais

Será criado um novo regime fiscal. Poderá ser criada uma isenção para rendimentos prediais auferidos até ao último dia do ano de 2030 em sede de IRS. Para tal é necessária a transferência de um imóvel de Alojamento Local para arrendamento habitacional dos estabelecimentos registados até ao final do ano passado e com contrato de arrendamento celebrado até ao final de 2024.

O novo regime vai ainda garantir uma contribuição extraordinária sobre o AL para financiar políticas de habitação acessível, que varia de acordo com os rendimentos de exploração, a evolução das rendas e o peso do Alojamento Local na zona.

Ainda sobre o AL destaca-se a suspensão de novas licenças (exceto em zonas para alojamento rural); a reapreciação das licenças atuais em 2030; a possibilidade de os condomínios terminarem as licenças emitidas sem a sua aprovação; e o alargamento da fiscalização às Juntas de Freguesia.

As medidas relacionadas com o AL têm gerado muita discórdia pelo que o Governo reconhece que podem vir a ser aperfeiçoadas.

  • Arrendamento obrigatório de casas devolutas

Será um arrendamento forçado, que pressupõe o dever legar de dar uso ao imóvel que se detém. O primeiro objetivo é propor-se que o proprietário celebre livremente um contrato de arrendamento do imóvel com o IHRU. Caso não aconteça, será dado um prazo formal para dar uso ao imóvel. Ao fim deste prazo, o Estado pode arrendá-lo de forma obrigatória.

Esta medida tem três exceções, nomeadamente: casas de férias; casas de emigrantes ou de deslocados por razões de saúde, profissionais ou formativas; casas cujos proprietários estão num equipamento social (como lares).

Para os juristas, esta “posse administrativa” do Estado é inconstitucional.

  • Incentivos ao arrendamento acessível

Serão atribuídos os seguintes incentivos:

  1. Taxa de 6% de IVA para Empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis maioritariamente afetas ao Programa de Apoio ao Arrendamento (pelo menos 70%).
  2. Isenção de IMT na aquisição para reabilitação para PAA.
  3. Isenção de IMI por 3 anos após aquisição, construção ou reabilitação para PAA, prorrogável por mais 5 anos.
  • Linha de financiamento para privados até 250 milhões

Foi criada uma nova linha de crédito para projetos de construção ou reabilitação de habitações. A nova linha de financiamento inclui também a aquisições de imóveis necessários para estes projetos e seu posterior arrendamento. No que toca a valores, o montante global máximo é de 250 milhões de euros.

Esta linha de financiamento é executada pelo Banco Português do Fomento, S.A., que define também as condições e prazo do financiamento. Podem aceder ao financiamento as cooperativas e sociedades comerciais dedicadas à construção civil cujo objetivo seja o arrendamento para habitação e a gestão de património. Os fogos promovidos com este apoio ficam no arrendamento acessível pelo menos durante 25 anos.

  • Normas fiscais para incentivar o arrendamento

Será definido um novo enquadramento fiscal. O Governo propõe, assim, três novos regimes, que passam pela comunicação do contrato do arrendamento feita pelo arrendatário, redução na taxa de IRS para contratos de longa duração e isenções fiscais para três tipos de contratos.

Combater a especulação

  • Fim dos vistos gold

Não podem ser atribuídos novos vistos, mas podem ser renovados os já atribuídos. A renovação dos vistos gold – que ocorre a cada dois anos – só ocorre se: o imóvel se destinar a residência própria e permanente do proprietário ou dos descendentes; e se o imóvel for objeto de contrato de arrendamento para habitação própria e permanente por prazo não inferior a 5 anos.

  • Garantia de renda justa nos novos contratos

A renda inicial nos novos contratos de arrendamento não pode ultrapassar os 2% face à renda anterior. Esta medida será aplicada aos imóveis que já se encontravam disponíveis para arrendar nos últimos cinco anos. Haverá, assim, uma estabilização das rendas novos contratos em função dos valores definidos livremente pelos senhorios nos contratos celebrados anteriormente (nos últimos cinco anos).

Proteger famílias

  • Isenção de IRS sobre mais-valias

Haverá uma isenção de IRS sobre as mais-valias que resultarem da venda de imóveis do proprietário do seu agregado familiar. No entanto, a isenção só acontecerá caso o valor obtido com a venda seja usado para amortizar crédito à habitação própria e permanente do próprio ou de descendentes.

  • Bancos são obrigados a oferecer taxa fixa no crédito à habitação

Os bancos serão obrigados a disponibilizar uma alternativa de crédito à habitação a taxa fixa. O objetivo é garantir que as famílias ficam protegidas da subida das taxas de juro. Em julho do ano passado apenas 13 disponibilizavam propostas de crédito à habitação à taxa fixa.

  • Apoio na subida da taxa de juro do crédito à habitação

A subida da taxa de juro do crédito à habitação traz consigo um novo apoio. Este apoio será assegurado através de uma bonificação ao longo do ano de 2023 do encargo com juros nos créditos hipotecários. O limite anual terá de ir até 1,5 IAS (cerca de 720€). Para ter acesso a este apoio é necessário um crédito para habitação própria permanente, celebrado até ao final de 2022 e um montante em dívida inferior a 200 mil. Estão ainda elegíveis famílias com rendimentos até ao 6.º escalão com uma taxa de esforço que atinja valor igual ou superior a 36%, ou igual ou superior a 50%.

A bonificação dos juros destinada às famílias que estão a enfrentar dificuldades em pagar a prestação vai ser calculada pelo próprio banco.

  • Apoio extra ao pagamento das rendas

Será atribuído um apoio extra às famílias com taxas de esforço superiores a 35%, até ao sexto escalão de rendimento, com contratos de arrendamento celebrados até ao fim de 2022 devidamente registados na Autoridade Tributária e cuja renda esteja enquadrada nos limites de renda previstos no Porta 65. O apoio pode ser concedido por um período de cinco anos (sendo que o valor vai reduzindo) e tem um limite máximo de 200 euros por mês.

  • Porta 65+ alargado

Este apoio será estendido a pessoas em situações de maior vulnerabilidade, como famílias monoparentais ou com uma quebra de rendimentos superior a 20%. O apoio terá as mesmas condições que o Porta 65-Jovem e funcionará no máximo durante 60 meses.

  • Proteger inquilinos com arrendamentos antigos

Esta medida tem como foco os inquilinos com contratos celebrados até 1990 (antes do Regime do Arrendamento Urbano) e que mantêm as condições dos contratos iguais, não sofrendo, portanto, qualquer alteração em aspetos como a renda. Nela incluem-se os inquilinos com rendimento anual bruto inferior a cinco vezes a retribuição mínima nacional anual ou os inquilinos com mais de 65 anos ou deficiência com incapacidade igual ou superior a 600%.

Por seu lado, aos senhorios garante-se a isenção de IRS e IMI e a compensação pelo não aumento das rendas por parte do Governo.

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