Apesar do pacote de medidas anunciado pelo Governo para estimular o mercado da habitação, quer na construção, quer no arrendamento, as expectativas para este ano são pouco animadoras. Inquilinos e proprietários concordam que as rendas vão continuar a subir e a oferta de casas dificilmente aumentará de forma significativa
A 26 de setembro do ano passado, o primeiro-ministro apresentou um conjunto de medidas que classificou como uma "política de choque" para "abanar o mercado da construção e do arrendamento". Entre elas destacam-se o aumento das deduções em IRS com encargos com rendas, a redução da tributação para proprietários que pratiquem rendas moderadas e a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% à construção de habitação até cerca de 648 mil euros e ao arrendamento até 2.300 euros mensais - um regime que vigorará até ao final da legislatura, em 2029.
Esta quarta-feira, a Assembleia da República aprovou, na especialidade, a versão final do diploma com os votos favoráveis de PSD e CDS, o apoio da Iniciativa Liberal e a abstenção do Chega na maioria das normas. O texto segue agora para votação final global, promulgação presidencial e publicação em Diário da República e, depois, entrará em vigor.
A aprovação ocorreu apesar dos pareceres críticos enviados ao Parlamento, com economistas e investigadores a alertarem que os desagravamentos fiscais poderão traduzir-se sobretudo num aumento das margens dos investidores, sem impacto significativo nos preços finais. Também a Unidade Técnica de Apoio Orçamental (UTAO) estima que o custo de três das principais medidas ultrapasse os 300 milhões de euros. Num relatório recente, a entidade alerta ainda que fixar como "moderada" uma renda até 2.300 euros - valor acima da mediana do mercado - pode, em vez de conter preços, contribuir para a sua subida, permitindo que o benefício fiscal seja absorvido pelo proprietário.
Na altura em que apresentou o pacote, Luís Montenegro defendeu que o IVA reduzido para a construção e arrendamento, mesmo com tetos elevados, serviria para abranger zonas sob maior pressão, como Lisboa e Porto. "É um teto máximo", sublinhou, garantindo que o objetivo é o de promover preços moderados onde o mercado está mais pressionado.
A realidade, porém, continua a ser de um mercado estruturalmente desequilibrado. Em dezembro, Bruxelas voltou a colocar Portugal no centro da crise habitacional europeia, ao estimar que os preços da habitação estejam sobrevalorizados em cerca de 25%, a maior percentagem entre os Estados-membros. Desde 2016, os preços das casas cresceram muito acima dos rendimentos e o fosso continua a alargar-se, de acordo com o relatório.
A UTAO sublinha ainda que o impacto orçamental é "incerto", pois depende da reação da oferta no mercado de arrendamento, e que os efeitos nas contas públicas só deverão materializar-se em 2027, aquando da liquidação de IRS e IRC relativos a 2026.
"As rendas vão continuar a subir"
Apesar das dúvidas, o ministro da Economia e Coesão Territorial afirmou que no final de 2026 “já vão começar a sentir-se diferenças" nos preços das casas e nas rendas da habitação graças a um "conjunto de medidas nunca vistas". No entanto, essa confiança não é partilhada pela Associação de Inquilinos Lisbonenses.
Para Pedro Ventura, presidente da associação, o pacote do Governo falha no essencial: não mexe nos preços e, por isso, "não ataca o problema central".
"As rendas vão continuar a subir. As medidas têm impacto sobretudo na parte fiscal sobre a propriedade e não sobre o valor das rendas", afirma em declarações à CNN Portugal.
Segundo o responsável, ao reduzir a tributação sobre o arrendamento para 10% independentemente da duração do contrato, o Governo eliminou um dos poucos incentivos à estabilidade no mercado. "Na prática, todos os contratos passam a ser precários. Este foi o efeito terrível que o Governo nos deu. Isto, do ponto de vista da estabilidade do arrendamento, é terrível", afirma, alertando para um "efeito perverso" num mercado já marcado pela insegurança habitacional.
Pedro Ventura critica ainda a ausência de mecanismos de controlo ou contenção das rendas, num contexto em que a atualização anual para 2026 será de 2,24% e, em contratos antigos, os aumentos acumulados podem atingir 11%. "Nenhuma medida aponta para a contenção do valor da renda, algo que a própria União Europeia identifica como um problema em Portugal", sublinha.
Para a Associação de Inquilinos, os valores definidos como "acessíveis" estão completamente desfasados da realidade dos rendimentos médios. "Quando se fala em rendas acessíveis de 2.300 euros ou casas até 600 mil euros com IVA reduzido, estamos a financiar a especulação. E, portanto, este certamente não é o caminho".
Outro dos pontos críticos, segundo Pedro Ventura, é o desequilíbrio entre quem arrenda e quem vive do arrendamento.
"Os proprietários têm cinco vezes mais vantagens do que os inquilinos no pacote apresentado", afirma, lembrando o relatório do Tribunal de Contas publicado este ano que aponta para uma tributação residual de grandes sociedades imobiliárias, apesar do elevado valor dos seus ativos. "O pagamento de impostos a esta sociedade de gestão imobiliária é verdadeiramente vergonhoso. Em três anos pagaram 27 milhões de euros de imposto, quando o movimento tem ativos no valor de 5% do PIB português".
Pedro Ventura defende uma abordagem diferente: uma intervenção direta do Estado nos cerca de 250 mil devolutos que, diz, poderiam ser colocados rapidamente no mercado com pequenas obras. "Com investimentos de 30 a 40 mil euros por casa, seria possível aumentar a oferta a curto prazo, com contratos de arrendamento de longa duração", defende.
Proprietários: medidas positivas, mas falta o "principal"
Do lado dos proprietários, o discurso é menos crítico em relação às medidas, mas igualmente pessimista quanto aos resultados. Luís Menezes Leitão, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários, considera que as medidas fiscais são "positivas" e terão impacto, mas sublinha que "não são suficientes".
"O Governo começou por fazer o enquadramento fiscal e isso é positivo, mas não resolveu o problema principal, que é a legislação do arrendamento", argumenta.
Segundo Menezes Leitão, as alterações introduzidas desde 2015 criaram um clima de desconfiança entre os senhorios: "O que foi feito pelo PS e pelos partidos da geringonça desde 2015 foi um grande desincentivo aos proprietários para colocar as casas no mercado. Os proprietários estão confrontados com uma legislação que receiam e que consideram muito desequilibrada".
E aponta como exemplo os prazos legais e a morosidade judicial. "A possibilidade de recorrer a tribunal exige três meses de atraso no pagamento das rendas e depois os tribunais levam anos a permitir o despejo do inquilino incumpridor. Esse é o fator decisivo."
Segundo o presidente da associação, quando um senhorio deixa de receber rendas, o enquadramento fiscal perde relevância. "Um proprietário que não recebe rendas não pode pagar impostos sobre o que não está a receber."
Questionado sobre se a taxa única de 10% pode incentivar contratos curtos e maior instabilidade, Luís Menezes Leitão rejeita essa leitura. "A questão do prazo dos contratos está resolvida na lei. Hoje, um arrendamento habitacional tem um prazo mínimo de três anos e renova-se por períodos de três anos. Num contexto de grande instabilidade internacional, isso leva muitos proprietários a pensar duas vezes antes de colocar a casa no mercado."
Para o dirigente, não é a tributação que determina a duração dos contratos, mas sim o regime legal. "Se fosse possível colocar por um ano, o proprietário poderia ponderar. Por três anos, já pensa duas vezes."
Sobre as casas devolutas, o presidente da associação defende que penalizações fiscais não são a solução. "Medidas draconianas, como subir impostos para casas vazias, não funcionam. Nunca foi por via de castigo que os proprietários colocaram casas no mercado."
A solução, insiste, passa por restaurar a confiança jurídica, apontando como referência o período da chamada "Lei Cristas". "Na altura houve um boom de contratos de arrendamento, mas quando veio o governo liderado por António Costa reverteu-se tudo e a confiança foi quebrada."
Também António Frias Marques, presidente da Associação Nacional de Proprietários, não acredita que o mercado mude em 2026: "Não havendo casas, as rendas sobem. É a lei da oferta e da procura".
Segundo o dirigente, grande parte do parque habitacional apontado nas estatísticas como "disponível" está, na realidade, degradado e sem condições de habitabilidade - "nem os ratos se metem lá dentro". A falta de capital e de mão-de-obra no setor da construção impede uma resposta rápida, mesmo com incentivos fiscais, considera. "Realmente é capaz de haver 500 mil casas, mas não estão em condições de ser habitadas. E não há capital nem há sequer operários, pessoas que trabalhem para as reabilitar".
A pressão da procura mantém-se elevada, impulsionada tanto por estrangeiros com maior poder de compra como por imigração laboral, diz. "Os portugueses são a parte fraca desta equação", argumenta, defendendo que só uma aposta séria do Estado e das autarquias na habitação pública pode alterar o cenário.
"O artigo 65º da Constituição diz que todos temos direito a uma casa em condições para nós e para a nossa família. Agora, quem é que disponibiliza essa casa? É o Estado. Tal como disponibiliza o Serviço Nacional de Saúde, que é universal, também deve haver casas para toda a gente, mas não há".
Os números do setor ajudam a explicar o ceticismo. A Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) estima que faltem entre 150 e 200 mil casas em Portugal, mas a capacidade do setor está no limite. Até ao final deste ano deverão ser concluídas cerca de 28 mil novas habitações - um valor muito distante das 100 mil casas por ano construídas no início dos anos 2000, segundo o presidente executivo da APPII.
A falta de mão-de-obra, que pode chegar a 100 mil trabalhadores, a carga fiscal sobre a construção, que representa até 40% do custo final, e a lentidão dos licenciamentos continuam a travar a resposta do mercado. Para muitos promotores, as medidas do Governo são "ambiciosas", mas a sua execução é incerta e demasiado dependente do ciclo político.
"É uma instabilidade muito grande. Este Governo é minoritário, de um momento para o outro cai e, a partir daí, volta-se à estaca zero", considera o presidente da Associação Nacional de Proprietários.
