Isenção do IMT pode ter "efeito perverso". Jovens correm risco de pagar o mesmo ou até mais pela primeira casa

12 jun, 19:46
Habitação em Lisboa (Getty Images)

Em causa, está a lei da oferta e da procura: não havendo oferta e aumentando-se a procura, "a consequência pode ser a subida de preços", estimam os especialistas. Além disso, os jovens podem sair prejudicados na altura de fazer negócio. É que "quem está a vender a casa é quem tem o poder de mercado" e "pode usar esta situação para vender a casa mais cara do que venderia com a isenção”

A isenção do IMT e do imposto de selo para os jovens até aos 35 anos na compra da primeira habitação até aos 316 mil euros, aprovada esta quarta-feira no parlamento, até pode ter boas intenções, mas corre o risco de resultar num “efeito perverso” no mercado imobiliário, antecipam os especialistas ouvidos pela CNN Portugal.

A conclusão parece óbvia para Paulo Caiado, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), que aplica a lei da oferta e da procura para comprovar isso mesmo. “Se a medida tiver como consequência impulsionar a compra de casas por parte de muitos jovens, num cenário onde não temos oferta, a consequência pode ser a subida de preços. Estas medidas que têm impacto do lado da procura, quando não são acompanhadas do aumento da oferta, podem resultar num efeito perverso”, argumenta.

Neste cenário, o jovem que compra a primeira habitação pode mesmo sair prejudicado, adverte a economista Vera Gouveia Barros, uma vez que “a escassez de oferta significa que quem está a vender uma casa é quem tem o poder de mercado” e, como consequência, é quem tem a última palavra na hora de fazer negócio. Para ilustrar isso mesmo, a economista dá o exemplo de um jovem que tem disponibilidade para pagar 200 mil euros por uma casa. Sabendo de antemão que o jovem estará isento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do imposto de selo, o vendedor pode assumir que o jovem mantém o poder de compra para o valor do mercado, “e pode usar esta situação para vender a casa mais cara do que venderia com a isenção”. No fim, teoriza a economista, “o jovem vai estar a pagar exatamente o mesmo”. “Simplesmente parte do que vai pagar não é receita do Estado, vai é para quem está a vender”.

É nesta perspetiva que a economista considera que isenção do IMT para os jovens na compra da primeira casa pode ter um “efeito perverso”, até porque, sendo o IMT um imposto que reverte para as autarquias, a sua isenção “pode condicionar inclusivamente a capacidade de criar oferta pública de habitação”, problematiza.

José Carlos Nunes, team leadar na Remax, tem uma perspetiva mais otimista, assumindo que não é pela isenção do IMT e do imposto de selo que os preços do mercado imobiliário vão inflacionar. “Toda e qualquer ajuda que possa vir a beneficiar este nicho de mercado de primeira habitação e dos jovens é bem recebida e não é por aí que vamos inflacionar o mercado”, argumenta, acrescentando que “o mercado está a funcionar per si e está tranquilo”, havendo já “uma procura superior à oferta”.

Incentivos à construção com ‘tetos máximos’ ou devolução do IMT: as alternativas propostas pelos especialistas

O team leader da imobiliária assinala, contudo, que esta medida deveria ser acompanhada de incentivos à construção de habitação a “preços controlados e acessíveis”, tal como se fez para os arrendamentos, lembrando a medida aplicada pelo anterior Executivo no âmbito do programa Mais Habitação. “Já não digo que seja o próprio Estado a construir, mas que atribua apoios tal qual tentou fazer com o arrendamento”, diz, apontando como exemplo “uma isenção de impostos para os construtores que fizessem até determinados preços”.

A economista Vera Gouveia Barros entende que os problemas dos jovens no acesso à habitação começam logo na “situação laboral precária em que muitos vivem”. “Hoje em dia, para alguém comprar uma casa precisa de ter alguma poupança e os bancos vão querer ter um mínimo de segurança de que o dinheiro que vão emprestar vai ser pago devidamente. Com pessoas que têm contratos a prazo e que correm o risco de daqui a uns tempos não terem emprego e, consequentemente, não terem fonte de rendimento, isso é um problema”, assinala, descrevendo a situação de vários jovens portugueses que sobrevivem com salários precários e contratos a prazo, apesar das suas qualificações.

É neste contexto que Vera Gouveia Barros sugere que talvez a “solução de arrendamento seja a mais adequada nesta fase da vida” dos jovens, tão marcada pela instabilidade. “Eu não diabolizo a aquisição (de habitação) de modo algum, mas se calhar, para os jovens, sobretudo pela fase da vida em que estão, ou que muitas vezes estão à procura de emprego noutras geografias, ou que têm um agregado familiar que agora pode ser só um mas que daqui a uns tempos pode querer partilhar a casa com alguém”, sustenta. 

Voltando à questão do IMT, a economista assume-se “defensora de uma solução que não isenta, mas que devolve o IMT paulatinamente através do IRS”, excluindo-se os estrangeiros que não pagam IRS cá. Esta devolução do IMT seria feita “ao longo de um prazo de cinco anos”, sugere Vera Gouveia Barros, acrescentando que, se durante esse período vender a casa, a devolução do IMT deixa de ter efeito.

Uma vez aprovada pelo parlamento, a isenção do IMT, deverá entrar em vigor no dia 1 de agosto, tendo sido pelo menos  essa  a data indicativa apresentada pelo Governo quando aprovou a medida em Conselho de Ministros.

A proposta do Governo prevê a isenção de IMT e de Imposto do Selo na compra de primeira habitação até 316.772 euros. Para imóveis avaliados entre 316 mil euros e 633 mil, o Governo mantém essa mesma isenção até 316 mil euros, aplicando-se a taxa marginal de 8% ao valor que sobra.

Veja aqui as simulações de quanto pode poupar com esta medida.

Nos cálculos apresentados pelo Executivo, para um imóvel de 200 mil euros o impacto da isenção de IMT levaria a uma poupança de 5.578 euros. Para quem está a pensar comprar uma casa de 250 mil euros, a poupança dispara para 9.478 euros.

Um imóvel avaliado em 350 mil euros deixaria de pagar os 14.810 euros de IMT e os 2.800 euros de imposto de selo, para pagar 2.668 e 266 respetivamente. A medida corresponde a uma poupança de 14.686 euros.

Para um imóvel de 450 mil euros, a redução é idêntica. Com os impostos em vigor, uma pessoa que compre um imóvel desse valor vai ter de pagar 22.810 euros de IMT e 3.600 euros de imposto de selo.  Com a proposta do Governo, o comprador passaria a pagar um total de 11.724 euros, poupando assim 14.686 euros.

Para casas avaliadas em mais de 633.453 euros não está prevista nenhuma isenção ou desconto quer no IMT quer no imposto de selo, aplicando-se a taxa única no IMT de 6% para casas até 1,1 milhões de euros. Acima desse valor aplica-se a taxa única de 7,5%.

O Governo admite, no entanto, que a medida terá um impacto orçamental de 100 milhões de euros e propõe a criação de um mecanismo para compensar as autarquias pela perda destas receitas.

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