Pensemos num investidor que tem uma verba para investir. Um mercado oferece-lhe um investimento muito seguro, onde o risco de perda é quase nulo. Outro mercado oferece-lhe um investimento arriscado, que dura pelo menos quatro anos e no qual a totalidade do dinheiro poderá ser perdida.
Parece claro que o investidor irá pedir uma rentabilidade superior no caso do investimento arriscado comparativamente ao investimento sem risco – é pura lógica.
Se tenho mais probabilidade de perder o meu investimento e, consequentemente, mais risco, exijo uma maior remuneração para o meu investimento. Esta lógica simples norteia todas as decisões de investimento – maior risco, maior rentabilidade.
E, para mim, a resposta direta para a redução dos preços do sector imobiliário encontra-se diretamente relacionada com a redução do risco de investimento no mesmo.
Pela sua própria natureza, o investimento no sector imobiliário, principalmente no que à promoção imobiliária diz respeito, é um investimento arriscado, desde já porque é um investimento de médio prazo (necessitamos de alguns anos para construir e vender), de elevada disponibilidade de capital e tem diversas componentes, intrínsecas ao mesmo, não controláveis pelo investidor.
Mas, se a estas variáveis que são imutáveis, adicionarmos outras que aumentam o risco e a incerteza, estamos a condenar o sector da promoção imobiliária a um elevado risco que terá como consequência a exigência de elevadas rentabilidades e, claro está, elevados preços.
Nós não podemos querer que o preço das casas se reduza quando, cortamos incentivos à construção em áreas de reabilitação, como no caso Mais Habitação e praticamente eliminamos a isenção de compra para revenda de IMT; quando eliminamos a dilação do prazo de pagamento de IMI dos edifícios para construção ou quando um coletivo de juízes, com base numa interpretação restritiva, permite que se proíba a aplicação da taxa reduzida de IVA em ARU, por inoperância da própria Câmara, que não fez a ORU, mas que deu a instrução de construção à taxa reduzida.
Quando apresentamos um projeto para licenciamento e, apesar de já se ter juntado toda a documentação necessária, continuamos à espera, sem um prazo limite, de uma licença que nunca mais aparece ou quando vemos um vendedor obrigado a reparar uma ruína, antes da venda da propriedade, quando todos os intervenientes, inclusive a Câmara que obrigou à reparação, sabem que o primeiro ato do comprador será demolir a ruína, quando se anuncia um programa de generalizado impacto na habitação e aguardamos 6 meses pela letra da lei deste programa.
Neste ponto final, é difícil de se compreender como se anunciam várias medidas para um sector tão importante como é o da habitação e estejamos, há mais de seis meses, à espera de um texto final para esta lei… temos um anúncio em setembro de 2025, votações na Assembleia em janeiro de 2026, autorização legislativa em março e a promulgação do presidente da república em maio de 2026 e… no final de maio temos a lei em si.
Todos estes são exemplos de incertezas e riscos que fazem com que um investidor queira maior rentabilidade para o seu investimento. E, só conseguiremos mais investidores no sector da promoção imobiliária se aumentarmos a rentabilidade ou diminuirmos o risco, para a mesma rentabilidade.
Ouvimos, muitas vezes, que a culpa do preço das casas é dos promotores que têm lucros altos… Mas a pergunta que, eventualmente, deveríamos fazer é se não será a própria máquina burocrática estatal que está a alimentar estes lucros altos e se sequer iria existir investimento neste sector, dada a incerteza e risco no mesmo, se não existissem lucros altos.
