O mercado imobiliário vai “arrefecer” (mas o preço das casas nem por isso)

28 set, 07:00
Imobiliário em Portugal (Getty Images)

A falta de oferta em Portugal é um dos fatores a ter em conta para que os preços das casas não desçam nos próximos tempos, mesmo num cenário de incerteza e de uma redução esperada nas vendas. Para quem quer dar esse passo, o conselho é simples: se o banco não lhe dá tanto, baixe as expectativas, opte por uma casa mais pequena ou longe do centro

Subida das taxas de juro, diminuição do poder de compra, restrições no crédito à habitação. A tempestade perfeita para quem quer comprar casa está a formar-se. Por agora, os efeitos ainda não estão a ser sentidos pelas principais redes imobiliárias em Portugal. Mas ninguém descarta que os próximos meses tragam um cenário de quebra – ou, na melhor hipótese, de “estabilização” – no número de transações.

“O mercado vai arrefecer. É normal”, resume Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário. A consultora estima que, de junho a agosto, tenham sido vendidas 37.900 casas em Portugal, uma quebra de 8% face ao resultado do primeiro trimestre.

Contudo, os responsáveis da Century 21, Keller Williams (KW) e Era asseguram à CNN Portugal que os resultados das empresas, pelo menos até agosto, estão a crescer face ao ano passado – a dois dígitos, inclusive. Mas não escondem que os próximos meses poderão trazer mudanças nos balanços.

“O mercado está resiliente e não se nota pânico. É natural que possa existir, a partir de agora, uma pequena contração”, afirma Rui Torgal, diretor-geral da Era em Portugal. Já Ricardo Sousa, que lidera a Century 21 em Portugal, argumenta que é “inevitável a estabilização do mercado”.

Na KW, diz Eduardo Garcia e Costa, “o crescimento continua muito forte mas abrandou nos últimos quatro meses”. “A grande certeza é de que a procura vai diminuir. A grande incerteza é o que vai acontecer à oferta”, completa, perante o atual contexto.

Do mercado têm surgido vários sinais de alerta. Em agosto, segundo o Banco de Portugal, o número de avaliações bancárias diminuiu pelo terceiro mês consecutivo e os empréstimos à habitação registaram a primeira desaceleração desde outubro de 2020.

E, se entre abril e junho, foram transacionadas 43.607 casas em Portugal (mais 4,5% em termos homólogos), “em junho, pela primeira vez desde fevereiro de 2021, registou-se um decréscimo do número de transações”, alertou o INE.

Campainhas de alerta vistas sem sobressalto pelo setor imobiliário, até porque os últimos anos foram de um crescimento excecional. “O mercado cresceu muito nos últimos dois anos. Qualquer correção que possa acontecer agora não é de estranhar. Se não corrigisse é que seria estranho”, aponta Gonçalo Nascimento Rodrigues, consultor em finanças imobiliárias.

Os preços das casas vão descer? Não conte com isso

Se houver menos vendas, os preços das casas acabarão por cair. Este seria o primeiro pensamento de quem, no atual contexto, avalia a compra. Mas o melhor será ‘tirar o cavalinho da chuva’: apesar da incerteza, as casas não vão ficar mais baratas.

E há três fatores a explicar esta perspetiva para o futuro: falta oferta, o reduzido retorno nos depósitos leva mais portugueses a investir as poupanças em imobiliário e o interesse estrangeiro é crescente. De abril a junho, os estrangeiros compraram 2.783 habitações em Portugal, representando 6,4% do total de transações.

A lei da oferta e da procura faz depois a sua parte. Segundo a Confidencial Imobiliário, no período do verão, existiam apenas 39 mil casas para venda em Portugal, o valor mais baixo dos últimos 15 anos. Antes da pandemia, eram cerca de 60 mil.

“A minha expectativa é de que a redução da procura não vai ser suficiente para haver uma redução de preços”, aponta Ricardo Guimarães. As casas até podem não valorizar tanto, diz, mas não vão deixar de seguir essa tendência.

E os números, por agora, ajudam a confirmá-lo: no segundo trimestre de 2022, segundo o INE, as casas ficaram 13,2% mais caras do que há um ano. As agências imobiliárias dizem que o valor médio por operação também está maior. “O fosso entre a oferta e a procura, mesmo com essa pequena contração, não vai provocar um abrandamento relativamente aos preços”, reforça Rui Torgal da Era.

O mercado não espera um reforço da construção nova, até porque os custos crescentes dos materiais tornam esse investimento cada vez menos interessante para as empresas. Deste modo, acabam por ficar camuflados os potenciais efeitos da incerteza causada pela subida da inflação e das taxas de juro. A lógica é simples: se não há oferta suficiente, existe uma maior pressão nos preços – e, logo, menos margem para que eles caiam à custa da incerteza.

Quero comprar casa. Como me adapto às subidas? Baixe as expectativas

A subida das taxas de juro tem um impacto no valor que as famílias podem pedir aos bancos. Se os juros pesam mais no bolo total, e sem mexidas nas taxas de esforço, só resta uma solução: para pagar a mesma prestação máxima, têm de reduzir no valor efetivamente destinado à compra – o que deverá deixar ainda mais agregados sem acesso aos empréstimos.

“Se vão pagar mais pelo crédito, só podem pagar menos por uma casa”, resume Gonçalo Nascimento Rodrigues, consultor em finanças imobiliárias. E como se faz isso, quando os preços continuam elevados? Baixando as expectativas. É isso que já se está a verificar junto dos clientes, cada vez mais receosos, que procuram as redes imobiliárias.

“As pessoas até podem adiar a sua decisão de comprar casa. Mas há um limite. Aquilo que estamos a assistir é uma maior necessidade de as pessoas se distanciarem dos grandes centros urbanos”, explica Paulo Caiado, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP). Em Lisboa, a procura faz-se em localizações como Sobral de Monte Agraço, Torres Vedras ou Lourinhã, exemplifica.

Além de aumentar o raio de procura, reduz-se também no tamanho da casa. “Estamos a reorientar as suas preferências”, conta Ricardo Sousa da Century 21.

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