ENTREVISTA || Vera Gouveia Barros, economista, tem-se debruçado sobre as dinâmicas do mercado da habitação em Portugal. Em entrevista à CNN Portugal, fala sobre as mudanças no setor da construção e sobre os impactos que o turismo e a imigração poderão ter na atual situação da habitação
São licenciadas cerca de 35 mil novas casas por ano no país. Mas só 25 mil são efetivamente concluídas. Vários estudos apontam para a necessidade de pelo menos 45 mil por ano para resolver a crise. A construção deixou de ser atrativa depois da última grande crise? Ou foram as limitações do crédito a colocar um travão a este setor?
Há vários fatores. O setor da construção estava a perder importância desde 2000. E levou uma grande machadada com a troika. Muitas empresas foram à falência, perdeu-se muita mão-de-obra. Ainda não voltámos aos valores que tínhamos antes dessa crise. Depois, houve uma alteração do modelo de negócio.
Antes tínhamos a figura do empreiteiro, que construía e comercializava a habitação. Hoje estamos perante o modelo do promotor imobiliário. É uma lógica e uma escala diferente.
A construção deixou de ser atrativa?
Fomos impondo novas exigências à construção, por razões muito louváveis de acessibilidade, de segurança, de resistência sísmica. Temos de ter a noção que são geradoras de maiores custos de construção. Se quero recuperar esses custos, tenho de refleti-los no preço. A própria mão-de-obra está mais cara, uma vez que é escassa. E, por fim, as matérias-primas, que também têm estado a aumentar – não foi só naquele período a seguir à invasão da Ucrânia.
Referiu a questão de mão-de-obra. Uma das soluções está na imigração, mesmo que os nossos salários não sejam os mais competitivos em termos europeus. Há especialistas que defendem que deveriam ser os construtores a garantir a habitação necessária, mesmo que temporária, desses trabalhadores, porque caso contrário eles também não encontrarão soluções e não vêm para Portugal.
Pode ser considerado um custo de construção imputável que vai ser transmitido no preço. Contudo, parece-me que faz algum sentido, e não apenas no setor da construção, que entre os fatores de atração estejam os salários, mas também condições para uma vida com dignidade.
O turismo tem sido, de alguma forma, um dos culpados apontados nos últimos anos para o estado da crise na habitação. Há uma quota de responsabilidade?
Sim, há. O turismo não é só alojamento local. Mas pelo menos, no que a ele diz respeito, há estudos interessantes em Lisboa. Foi-se olhar para o comportamento dos preços nas freguesias que foram sujeitas a limites [ao alojamento local]. Mostra que as freguesias onde foi introduzido um limite, o preço continuou a subir, mas aquém do que seria esperado, tomando as outras freguesias onde esse limite não aconteceu.
E como é que se pode lidar com essa realidade?
Podíamos usar um instrumento como a taxa turística, agravando-a para imóveis que têm vocação habitacional.
Sabemos que em zonas mais antigas das cidades, há imóveis que, pela sua natureza, não têm essa vocação. Esse agravamento nos imóveis que têm essa vocação habitacional tornaria o negócio menos interessante. Se o proprietário tiver de pagar uma taxa maior, ao fim de não sei quantas noites, teria impacto.
Há os turistas e há depois os estrangeiros que têm procurado Portugal para se instalar, de forma mais ou menos temporária. Geralmente com um poder de compra superior ao nacional, tanto para compra quanto para arrendamento. Ainda não olhamos este elemento como algo que desregula do mercado?
Olhamos, mas temos um problema. Durante muito tempo não tínhamos dados. O INE mostrava só dados divididos entre residentes e não residentes. Um nómada digital que esteja a viver cá conta como residente. Contudo, nas estatísticas mais recentes, o INE começou já a dividir entre residente e não residente e entre nacional e não nacional. Combinando as duas dimensões, começamos a ter alguns dados.
Mas há forma de controlar este fluxo?
Este mercado de estrangeiros, na medida em que seja composto maioritariamente por cidadãos da União Europeia, não há muito que possamos fazer. As regras comunitárias impedem-nos de fazer isto.
A minha ideia de devolver o IMT através do IRS atenuava este problema, porque não crio nenhuma discriminação baseada na nacionalidade, mas posso penalizar quem não contribui para a economia do país.
É possível, por exemplo, no mercado americano, que tem ganhado muito destaque cá. Aí podemos taxar mais pesadamente, não há nenhum impedimento.
É uma queixa recorrente. Há um imóvel para arrendar, disputado entre um português e um estrangeiro. Normalmente, o estrangeiro tem um poder de compra superior que lhe permite cobrir o valor de mercado.
Sim. Acho que, no que diz respeito ao arrendamento, se poderia incentivar os contratos longos através de benefícios no IRS. À partida, quanto mais longo for o contrato, mais nos dará a indicação de que se trata de um cidadão nacional, que aqui trabalha e tem a sua vida. Sem esquecer majorações para os senhorios que exigissem taxas de esforço inferiores aos seus inquilinos.
E acredita que os 3.270 vistos “gold”, que foram concedidos em 2023, também influenciam uma certa desregulação do mercado?
Os dados mostram que estes vistos “gold”, em termos de percentagens de aquisição por parte de estrangeiros, são diminutos. Por princípio, sou contra os vistos “gold”. Acho que não se deve dar um visto a uma pessoa em função de uma aquisição, da sua capacidade para pagar.
Até porque esta questão do poder de compra tem alimentado o debate acerca das novas medidas para a imigração e a nacionalidade. Aos trabalhadores qualificados e os vistos “gold” não se aplicam os mesmos prazos para o reagrupamento familiar. Podemos culpar o aumento da imigração pela pressão adicional no mercado português da habitação nos últimos anos?
Essa pressão ia continuar a verificar-se. Quando começámos a ter subidas nos preços, em 2015, não se verificava ainda a questão da imigração. É claro que tem sempre um impacto: mais gente representa mais necessidade de casa.
E há outras situações que contribuem para este retrato…
Exato. A população portuguesa estava a diminuir, mas o número de agregados familiares, que é o que interessa para a habitação, estava a aumentar. E não falo só das pessoas que vivem sozinhas. Temos, por exemplo, os casais que se separam e que partilham a guarda dos filhos. São duas casas. Uma delas vai estar sublotada durante parte da semana, quando a criança está na casa do outro progenitor.
Então, para si, esta ideia de associar a imigração às dificuldades da habitação está errada?
Sim, está errada. Não têm culpa nenhuma. São pessoas com menos poder de compra, que por causa disso muitas vezes se sujeitam a condições duras. De uma forma geral, estas pessoas não são as culpadas, são as vítimas.
E como é que se consegue garantir que têm uma vida digna, porque muitas vezes, com os salários que recebem, a única solução é a partilha de casas, de quartos, de camaratas?
Não tenho nenhum problema em que, numa fase inicial, principalmente quando vêm sozinhos, estes imigrantes partilhem quartos. Partilhar um quarto não tem de ser uma situação de indignidade. Agora, a integração, numa fase posterior, também se faz pela habitação.
Mas há situações em que dezenas de imigrantes partilham uma casa que é mínima. Na sua opinião, o Estado tem ou deveria ter poder para, de uma forma efetiva, controlar o número de pessoas que vivem numa casa?
Uma das formas, embora seja algo a que sou muito sensível, devido à violação da privacidade, é através dos dados de consumo, da água por exemplo. Permitiria perceber se determinada casa está sobrelotada. Mas, se o Estado for atrás do senhorio, o senhorio pode acabar a piorar a vida das pessoas que ali vivem, por exemplo, permitindo que só tomem um banho por semana, para que o consumo pareça mais normal. E essas pessoas, que muitas vezes estão nas mãos de máfias que os exploram e ameaçam, têm receio de recorrer às autoridades e pedir ajuda.
Mas pode o Estado definir um limite para que, por exemplo, num T2 não haja 20 pessoas a morar?
Isto está legislado, na medida em que há um direito à habitação que está constitucionalmente consagrado. Alguém que se encontra nessa situação não tem cumprido o seu direito à habitação. Acho que, se houver alguma situação que nos leva a desconfiar que se passa algo desconforme, devemos ter os mecanismos para ir fiscalizar. Se existirem campainhas de alerta, atuar. Provavelmente não haverá é os meios. Acho que deve haver um reforço de meios.
