Estudo da Fundação Francisco Manuel dos Santos conclui que desde o final de 2017 que os preços sobem de forma exuberante.
“O índice de preços da habitação agregado em Portugal evidencia um possível crescimento excessivo a partir do quarto trimestre de 2017”. Esta é uma das conclusões de um estudo da Fundação Francisco Manuel dos Santos sobre o mercado imobiliário, divulgado esta segunda-feira.
É sobretudo em Lisboa e Porto que se verificam estes “excessos”, que os autores do estudo qualificam como “exuberância”, mas eles produzem contágio nas zonas ao redor das cidades. Na verdade, a “existência de um crescimento extraordinário dos preços” acontece na “generalidade dos distritos” do país. E “parece ter existido um efeito de contágio de Lisboa e Porto nos seus concelhos envolventes, mas em menor proporção no caso deste último”.
Entre 2014 e 2020, os preços da habitação cresceram em média 6% ao ano em Portugal. No mesmo período, o PIB cresceu em média 2% entre 2014 e 2019, contraindo-se quase 8% em 2020, por causa da covid-19. Seja qual for o prisma, fica claro que a evolução da economia não justifica por si só a evolução dos preços.
É por isso que os autores do estudo incluem um conjunto de variáveis no estudo: o rendimento disponível, a população, o emprego, o nível das taxas de juro dos empréstimos e de investimentos alternativos, a disponibilidade de terrenos para construção e o custo dos mesmos, bem como os investimentos efetuados na melhoria do parque habitacional existente. Os que têm mais peso, no entanto, são o rendimento disponível e as taxas de juro. Que estiveram historicamente baixas durante esse período.
“Um outro motor importante do mercado imobiliário português é o turismo e o investimento em habitações turísticas”, explica o estudo, somando ainda o investimento estrangeiro como “variável que tem vindo a impulsionar os preços da habitação”.
Os alertas
Ora, o rendimento disponível em Portugal estará agora em contração – com o aumento da inflação – e as taxas de juro estão a subir, ainda que ligeiramente, por enquanto. Que riscos pode isso acarretar? O estudo não se debruça sobre estes contornos da atualidade, mas sem os referir deixa pistas para possíveis impactos:
“Acontecimentos inesperados no mercado de habitação, nomeadamente nos preços de habitação e crédito imobiliário, propagam-se para o resto da economia, sobretudo por suscitarem crises no setor financeiro e deprimirem o consumo e investimento das famílias”, escrevem os autores.
Por outro lado, a existência de contratos de crédito à habitação com taxa de juro variável, sobretudo nos casos de famílias com nível de liquidez baixo mas com casa própria, amplifica “o impacto de choques agregados na economia originados no setor imobiliário”.
É que a habitação, sobretudo se for habitação própria, “é um ativo com grandes custos de transação e com pouca liquidez”. Isto tem como consequência que uma família, perante um choque súbito de perda de rendimento ou de aumento de custos num crédito à habitação, tem dificuldade em transformar o seu património (imobiliário) em liquidez. E “a habitação é o principal ativo da maioria das famílias, pelo que flutuações do seu valor podem afetar o consumo dos proprietários”.
Além disso, há impactos possíveis nos bancos: “Se os preços de habitação registarem quedas abruptas, os bancos podem tornar as condições de crédito mais restritivas, o que poderá levar a uma crise de crédito com impacto na atividade económica”.
O estudo da Fundação Francisco Manuel dos Santos tem coordenação do economista Paulo M. M. Rodrigues, contando ainda com mais 14 autores, perfazendo uma caracterização detalhada do mercado imobiliário, nas suas várias dimensões.
