As medidas anunciadas pelo Governo para incentivar a oferta de habitação têm um "potencial amplo" de aplicação em todo o país, incluindo Lisboa e Porto, as zonas mais afetadas pela pressão imobiliária
Cerca de metade dos apartamentos T2 à venda em Lisboa está “abaixo do preço máximo” estabelecido pelo Governo para beneficiar das medidas fiscais de incentivo à oferta de habitação, que também abrangem “quase todo o mercado” de venda da mesma tipologia no Porto.
A análise é da Confidencial Imobiliário, que conclui que as medidas anunciadas pelo Governo - nomeadamente a diminuição do IVA de 23% para 6% na construção de casas até 648 mil euros e a redução da taxa de IRS de 25% para 10% para contratos de arrendamento até 2.300 euros - têm um “amplo potencial” de aplicação em todo o país, incluindo em Lisboa e no Porto, as zonas de maior pressão imobiliária.
No último ano, de acordo com os dados do Sistema de Informação Residencial referentes a agosto, a mediana do preço de venda de um T2 em Lisboa chegou aos 642.099 euros. Nos contratos de arrendamento, um apartamento da mesma tipologia na capital fixa-se numa renda mediana de 1.400 euros.
No Porto, a margem em relação aos limites máximos anunciados para atribuição dos benefícios fiscais é “mais acentuada”. Um apartamento T2 no Porto tem um preço de venda mediano de 324.900 euros, enquanto a renda mediana para a mesma tipologia se fixa nos 1.200 euros.
Quer isto dizer que os mercados de venda e de arrendamento em Lisboa e no Porto “estão abrangidos pelas novas medidas” anunciadas pelo Governo, sendo que, no caso de Lisboa, “cerca de 50%” dos apartamentos T2 que se encontram à venda no mercado “está abaixo do preço máximo estabelecido”, enquanto no Porto “a medida abrange quase todo o mercado”.
Alargando o cenário para o resto do país, “o potencial de aplicação das medidas é também amplo”, conclui a Confidencial Imobiliário. Em Portugal continental, o preço de venda mediano de um T2 subiu no último ano para os 315 mil euros e a renda mediana fixou-se nos 1.150 euros para a mesma tipologia.
Mesmo os apartamentos T2 de nova construção estão, na sua grande maioria, incluídos nos benefícios. Segundo a Confidencial Imobiliário, no último ano, “somente cerca de 10% das vendas” de T2 novos em todo o país ficaram acima dos 648 mil euros estabelecidos como limite para beneficiar do IVA a 6% na construção.
As medidas deixam de fora as “zonas prime” de Lisboa, como a freguesia de Santo António, Parque das Nações ou Avenidas Novas, onde os apartamentos T2 à venda estão “acima da fasquia máxima definida” de 648 mil euros para a redução do IVA.
A procura por um T2 até 2.300€ e 648.000€ em Lisboa e no Porto
A procura por uma casa para comprar ou para arrendar implica, muitas vezes, uma pesquisa intensiva nas plataformas de imobiliário. Numa breve pesquisa no portal Idealista, procurámos por apartamentos T2 para arrendar até 2.300 euros no concelho de Lisboa. No momento da publicação deste artigo, foram encontrados 1.362 apartamentos que correspondem a esses requisitos, concentrados sobretudo no centro de Lisboa.
A oferta vai diminuindo à medida que afunilamos a pesquisa, colocando mais requisitos. Por exemplo, se procuramos um apartamento T2 com pelo menos 80 metros quadrados até 2.300 euros, a oferta reduz-se para 659 casas. Se, a somar-se a isso, quiser um lugar de garagem, o número de casas encontradas nessas condições baixa para 217. Se além de tudo isto exigir uma casa com duas casas de banho, a oferta diminui para 135 apartamentos.
Façamos o mesmo exercício no distrito do Porto. No momento em que fazemos a procura no portal Idealista, encontramos 632 apartamentos T2 até 2.300 euros. A oferta diminui para 405 casas se exigirmos uma habitação com pelo menos 80 metros quadrados. Se ainda quiser um lugar de garagem, sobram 167 casas nessas condições, que baixam para 116 caso queira uma segunda casa de banho.
Se optarmos por comprar um apartamento com a mesma tipologia até 648 mil euros no concelho de Lisboa, encontramos, no momento desta publicação, 1.466 casas disponíveis no Idealista. O número diminui para 571 se quisermos uma casa com pelo menos 80 metros quadrados e para 119 se ainda exigirmos um lugar de garagem.
No Porto, no momento em que fazemos a procura no Idealista, encontramos 1.607 apartamentos T2 para comprar até 648 mil euros. Contudo, se procura uma casa com pelo menos 80 metros quadrados, a oferta diminui para 1.334. A somar-se a isso um lugar de garagem, sobram 638 casas disponíveis para compra nessas condições.
De acordo com a Confidencial Imobiliário, o valor das casas diminui à medida que nos distanciamos do centro da cidade. No caso da Área Metropolitana de Lisboa, o preço de venda mediano de um T2 subiu no último ano para os 405 mil euros, enquanto a renda mediana se situa nos 1.200 euros. Na Área Metropolitana do Porto, esses valores subiram para 285.300 euros e 1.050 euros, respetivamente.
Para Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, “a redução do IVA parece ter sido desenhada de forma a excluir desse benefício os mercados com maior vocação para a gama alta e a procura internacional, ou seja, os claramente ‘não-moderados’”, como é o caso de Estoril-Cascais e Carcavelos, em Cascais, além das zonas de Lisboa mencionadas acima.
O diretor da Confidencial Imobiliário acredita que o limite de 648 mil euros para a redução do IVA nas construções, ao “abranger quase a totalidade” do mercado de vendas, “pode ter efeitos visíveis, sendo de esperar que contribua para a redução dos preços”.
Todavia, acrescenta, a redução do IVA, por si só, “não [é] necessariamente suficiente para ter habitação acessível”, sendo necessárias “medidas adicionais dos requisitos construtivos e do preço dos solos”.
