Portugal tem casas suficientes, mas não as tem no mercado nem no sítio certo. A solução mais rápida exige coragem para libertar a oferta existente. "O choque que precisamos não é de betão, é de oferta", escreve Bernardo Mota Veiga. Que aponta propostas e soluções alternativas
A contradição da solução focada no IVA da construção
O debate e as soluções encontradas para resolver a crise habitacional têm-se centrado, de forma perigosa, na construção nova e na promessa da redução do IVA na construção para casas vendidas ou arrendadas no prazo de dois anos a preços moderados - e que relativas são estas moderações. Reduzir o IVA na construção de habitação pode ser em simultâneo uma solução e um problema. É uma solução porque incentiva os construtores a avançar com mais projetos; mas é um problema porque as atuais condições do mercado os podem incentivar a vender mais caro, absorvendo o benefício fiscal e não o repassando integralmente para o preço final. Tem uma nuance de virtude, que é o tempo - dois anos -, mas, num mercado quente, esta pressão pode não ser suficiente e até pode ser contraproducente porque, na dúvida quanto ao valor do IVA, os construtores podem ter que, a bem da prudência, jogar pelo seguro e vender a um preço como se não fossem beneficiar da redução de IVA.
Quando temos um problema desta dimensão em mãos, só conseguimos definir a estratégia correta se formos capazes de ler os seus parâmetros com rigor e se formos capazes de antecipar os resultados de cada intervenção. Caso contrário, estamos simplesmente a mudar, sem sabermos se para melhor... ou se para pior.
Reduzir IVA sem mexer nas segundas habitações é como regar o deserto: não cria vida, só ilusão.
Eu, francamente, nunca começaria por resolver o problema focado na construção nova. A procura de solução via construção nova não é nem uma solução rápida nem uma solução sustentável.
Construir mais pode inflacionar; libertar o que já existe pode ajudar a autorregular já e dar tempo para que a nova construção chegue. Todos sabemos que, quando incentivamos demasiado a construção, acabamos com uma bolha que rebenta nos bancos, nas famílias e, inevitavelmente, no PIB.
Esta solução, ainda por cima, aplica-se de igual forma a todos os cantos e recantos do país, ignorando e agravando a realidade económica e social díspar que o país oferece.
Uma casa de 500 mil euros nunca é igual em Lisboa e na Guarda — e a política não pode fingir que é. Esta uniformização fará com que um valor de casa de luxo na Guarda se equipare aos 500.000 euros de um apartamento razoável, mas minúsculo no centro de Lisboa. As medidas atuais misturam luxo com subsistência.
Em suma, reduzir o IVA na construção nova, mantendo a pressão imobiliária em alta, irá certamente incentivar nova construção, mas não me parece que tal vá empurrar os preços para o nível necessário aos portugueses.
A oferta invisível: onde estão as centenas de milhares de casas?
É mais rápido construir nova habitação ou disponibilizar de imediato ao mercado as centenas de milhares de casas de segunda habitação ou mesmo de investimento?
Num país onde faltam casas, mas onde muitas das casas disponíveis são segunda habitação, o melhor "ataque" para uma resposta mais rápida e uma maior disponibilização imediata de casas no mercado seria mesmo fazer oscilar de forma estratégica a lei da oferta e da procura.
Não é a falta de tijolos que encarece a habitação, é a falta de casas disponíveis. Quero com isto dizer que, se o Governo incentivar as segundas habitações a irem para o mercado – e com isto incluo quem tem várias casas arrendadas como forma de investimento –, criará um choque significativo na oferta, podendo fazer com que o mercado se autorregule nos preços de casas usadas mas também das novas.
Sendo este um problema gigante, o que faria em primeiro lugar seria tentar convencer os proprietários atuais a venderem as suas casas, aproveitando o bom momento do mercado. Como? Isentando ou reduzindo significativamente, durante um ano, o imposto na venda de casas de segunda habitação.
A Insuficiência das medidas anteriores
É fundamental sublinhar que já foram implementadas medidas fiscais relativas às segundas habitações, mas sempre com foco na habitação própria e permanente. Por exemplo, o Programa Mais Habitação (2023) isentou de tributação as mais-valias obtidas com a venda de imóveis não destinados a habitação própria permanente, mas apenas se o valor fosse usado para amortizar o crédito da casa principal. Outros houve, mas os regimes de reinvestimento continuam centrados na habitação própria, só que nem todos os que têm segundas casas têm a habitação própria permanente por pagar. Estas medidas não tinham como objetivo libertar as segundas habitações para o mercado, mas sim aliviar famílias com crédito. A minha proposta difere precisamente por não ligar as coisas: foca-se no incentivo direto à venda para gerar um choque de oferta sem condicionalismos à habitação principal e ao invés de dar incentivos que dificilmente se arrancarão das margens dos promotores, dar incentivos aos que podem colocar as casas no mercado já amanhã.
O mecanismo das mais-valias
A taxa de imposto na venda de segunda habitação corresponde a 50% do valor da mais-valia gerada, a ser tributado em sede de IRS. Nas segundas habitações não se aplicam as regras do reinvestimento para quem já tenha casa própria, fazendo com que não haja qualquer incentivo a vender as segundas habitações, apesar do mercado estar em franca alta. Raramente compensa de forma expressiva, por exemplo, vender uma segunda habitação que seja um apartamento com 20 anos para ir comprar uma segunda habitação mais recente, porque entre impostos na venda e impostos na compra, é fácil o proprietário decidir não fazer nada a não ser que tenha necessidade dos fundos.
Estas segundas casas acabam ou fechadas, ou arrendadas a valorizar cada vez mais, contribuindo para a escassez. Por outro lado, aprovar uma medida do género confinada a um um determinado espaço de tempo que corresponde à necessidade urgente de disponibilização de habitação, pode criar a suficiente distorção no mercado que permite absorver parte da atual especulação que advém da falta de oferta e da crescente procura.
Mais ainda, seria extremamente inteligente aos proprietários de casas mais antigas venderem essas casas com benefício fiscal nas mais-valias e serem eles a contribuir para a dinâmica do mercado da construção nova, já que desta feita poderiam eles ter fundos para investir em imóveis em construção e livrar os construtores do crédito que necessitam atualmente.
Comprar hoje a crédito uma casa a preços elevados e que só estará pronta daqui a três anos é um risco enorme que ninguém parece querer abordar. Os jovens podem já não receber o bem ao valor que se comprometeram a pagar.
A estratégia dos dois tempos: o choque sem chocar
Estrategicamente, seria vantajoso uma estratégia a dois tempos.
Fase I (o choque de oferta): isentar ou reduzir as mais-valias na venda de casas (por exemplo, as que estão nas mãos do mesmo proprietário há mais de cinco anos, incluindo casas herdadas como forma de pressionar velocidade nas partilhas pendentes). Esta fase teria a duração de um ou dois anos.
Fase II (o reforço da construção): só depois de aplicar esta medida num curto espaço de tempo, então aí sim reduzir o IVA da construção como medida adicional de estabilização. Esta sequencialidade garante que a oferta é criada antes de o benefício fiscal da construção ser absorvido.
O choque que precisamos não é de betão, é de oferta. Olhar para o mercado da habitação nacional e ignorar o panorama nacional e a realidade tão disforme das cidades portuguesas é um erro. A resposta está no ataque estratégico à oferta existente, não na pressão cega sobre a construção nova. Sim, há proprietários que beneficiam mas neste caso o objectivo não é justiça social mas velocidade pelo que limitando, por exemplo, a residentes fiscais em portugal, ou no tempo de posse do imóvel, mitigaria significativamente este facto.
Onde começa a verdadeira solução
O problema da habitação em Portugal não será resolvido com meias-medidas ou com a repetição dos erros do passado que levaram a bolhas. A redução universal do IVA na construção nova a ser vendida ou arrendada a preços moderados, aplicada de forma isolada, é um paliativo que falha em abordar a raiz da crise: a escassez de oferta no mercado. Ignorar as centenas de milhar de segundas habitações fechadas ou arrendadas por inércia fiscal é o maior obstáculo à moderação de preços. A política precisa de olhar para o Código do IRS, e não para o guindaste, como o instrumento mais potente de regulação do mercado no curto e médio prazo.
Se queremos resolver a crise da habitação, precisamos de coragem para libertar o que já existe — não precisamos de ilusões fiscais sobre o que ainda não foi construído.
