A crise do mercado de habitação ocupa horas infindáveis de debate e de discursos inflamados. Mas entre a urgência proclamada e o passar do tempo, estamos mais perto de deixar de acreditar que tem solução. Durante anos, o país tratou a casa como ativo, oportunidade fiscal, motor turístico e instrumento de captação de investimento. Só demasiado tarde voltou a tratá-la como aquilo que é: a condição material mínima para viver, trabalhar e construir autonomia
Os preços da habitação em Portugal mais do que duplicaram desde 2015. O rácio entre preço e rendimento aumentou quase 50% desde esse ano e situa-se cerca de 30% acima da sua média de longo prazo. Em 2023, entre os arrendatários, 30,3% enfrentavam sobrecarga das despesas com habitação, isto é, gastavam mais de um terço do rendimento disponível em casa. A pressão acumulou-se durante anos e os dados mais recentes mostram que não abrandou.
No arrendamento, o INE indica que, no 1.º trimestre de 2025, a renda mediana dos novos contratos atingiu 8,22 euros por metro quadrado, mais 10% do que no período homólogo, enquanto o número de novos contratos caiu 10,4%. No que à compra diz respeito, no 4.º trimestre de 2025, o preço mediano dos alojamentos familiares transacionados atingiu 2.198 euros por metro quadrado e no conjunto do ano, os preços da habitação aumentaram 17,6%. Em síntese, arrendar ficou mais caro e menos disponível, enquanto que comprar continuou a afastar-se dos rendimentos. A pressão deixou de estar apenas no preço, está também no acesso.
O problema social da falta de habitação tornou-se também económico. Um país onde os trabalhadores não conseguem viver perto do emprego é um país que perde mobilidade, produtividade e capacidade de atrair talento. A crise da habitação já não afeta apenas quem procura casa. Afeta empresas que não conseguem recrutar, cidades que expulsam trabalhadores essenciais e uma economia que se torna menos eficiente porque obriga as pessoas a viver cada vez mais longe das oportunidades.
A leitura internacional é igualmente alarmante. A OCDE aponta fragilidades estruturais no mercado português. Atrasos no licenciamento, dificuldades de planeamento urbano, parque público reduzido, custos de construção elevados, fiscalidade pouco eficiente e necessidade de apoios mais direcionados às famílias vulneráveis. A Comissão Europeia tem feito diagnóstico semelhante, associando a crise de acessibilidade à insuficiência de oferta, ao peso do turismo, ao arrendamento de curta duração, ao investimento externo e ao fraco investimento em habitação acessível. Quando instituições habitualmente cautelosas optam por uma linguagem tão direta, convém ouvir.
A comparação europeia retira conforto ao debate nacional. Em várias capitais da União Europeia, a renda de um apartamento pequeno já ultrapassa o salário mínimo bruto. Lisboa surge entre os casos mais pressionados. Este dado é politicamente relevante porque torna a discussão menos abstrata. Quando uma renda absorve ou excede o rendimento mensal de quem trabalha, o mercado já não está a distribuir habitação, está a excluir pessoas.
O erro foi permitir que a pressão se acumulasse sem resposta pública suficiente. Juros baixos, turismo, vistos gold, benefícios fiscais, procura externa e baixa construção residencial tornaram o imobiliário português especialmente atrativo. Nada disto explica sozinho a crise. Em conjunto, porém, criou um mercado onde quem compra para viver passou a competir com quem compra para rentabilizar. E essa competição nunca foi equilibrada.
Parte da explicação passa necessariamente pelos fundos de investimento. Não há dados públicos que permitam dizer que os fundos, sozinhos, explicam a crise, mas há dados suficientes para concluir que Portugal criou um mercado onde a habitação passou a ser disputada como ativo financeiro num contexto de oferta insuficiente. Segundo a Comissão Europeia, os fundos de investimento imobiliário representavam 43% dos ativos sob gestão dos fundos em Portugal em outubro de 2024. A desigualdade de partida entre quem compra para viver e quem compra para rentabilizar é, nestas condições, estrutural.
É por isso que muitas medidas recentes falham no essencial. Apoiar a procura sem aumentar significativamente a oferta pode aliviar alguns compradores no curto prazo, mas também pode alimentar preços. Garantias públicas, isenções e bonificações só resolvem parte do problema se houver casas suficientes. Caso contrário, o Estado aumenta a capacidade de compra de alguns, mas não altera a escassez que está na origem da crise.
A discussão sobre o IMI deve ser vista com a mesma prudência. Bruxelas sugere que Portugal atualize o valor patrimonial dos imóveis e aumente a tributação recorrente sobre a propriedade, incluindo o IMI, para incentivar a colocação no mercado de casas subutilizadas e promover a mobilidade residencial. A lógica pode parecer defensável quando o alvo são casas vazias, degradadas ou retidas fora do mercado em zonas de pressão – casos em que, aliás, já existem agravamentos previstos.
O problema está no desenho da medida. Um aumento indiferenciado do IMI seria um erro. Encareceria ainda mais a despesa de quem já paga casa, poderia ser refletido nas rendas e não garantiria, por si só, mais habitação disponível. Penalizar a retenção especulativa é uma coisa; agravar a fatura fiscal de quem vive na casa que comprou é outra.
O mesmo se aplica ao crédito. O Banco de Portugal tem razão em querer evitar endividamento excessivo e proteger a estabilidade financeira e as medidas macroprudenciais existem para limitar riscos. Mas há uma consequência. Quanto mais difícil for o acesso ao crédito por famílias solventes, maior a vantagem relativa de quem compra a pronto ou com capital institucional. A regulação pode proteger os bancos, mas, se não for acompanhada por política de oferta, pode deixar o mercado ainda mais favorável a investidores.
Portugal precisa de construir mais, mas com critério. É preciso construir onde há procura, acelerar licenciamento, mobilizar devolutos, regular usos turísticos em zonas saturadas, aumentar o parque público e acessível e distinguir fiscalmente quem vive numa casa de quem a retém como ativo. A OCDE aponta precisamente para reformas no licenciamento, planeamento, fiscalidade da propriedade e apoio dirigido às famílias vulneráveis.
A crise da habitação é hoje o resultado de anos de ausência de política pública de habitação - e de política errada. Portugal protegeu melhor a valorização do ativo do que o acesso à casa. Para quem já tinha património, houve ganho. Para quem chegou depois, houve bloqueio. Para a economia, há perda de mobilidade. Para as cidades, substituição social. Para os jovens, adiamento de vida.
A habitação não é apenas um mercado. É a infraestrutura básica da autonomia. Enquanto Portugal continuar a responder com remendos, incentivos dispersos e anúncios sucessivos, continuará a confundir medidas com política. Casas há muitas no discurso público. Habitação, em sentido pleno, continua a faltar.
