ENTREVISTA || Vera Gouveia Barros, economista, tem-se debruçado sobre as dinâmicas do mercado da habitação em Portugal, inclusive na relação com o turismo. Em entrevista à CNN Portugal, explica as origens da crise e as novas preocupações que nela estão a emergir. E avalia as mais recentes medidas do Governo de Luís Montenegro nesta área e procura exemplos, fora de portas, que Portugal poderia seguir
Crise é a palavra que mais utilizamos para falar de habitação. É possível definir o início desta crise? Em 2014, António Costa, o anterior primeiro-ministro, referia a necessidade de um “vasto programa de habitação de renda acessível” e de “assegurar o direito à habitação no novo contexto dos mercados de crédito e arrendamento”. Quão anterior a isto é a crise?
Há vários momentos zero. Costumo citar uma manchete do Diário de Notícias, onde se lia que Lisboa precisa de casas baratas. Foi em abril de 1947. Por exemplo, aqui, Alvalade, onde estamos a gravar esta entrevista, é um bairro desenhado no final dos anos 1940 para resolver um problema de habitação. Nessa altura já era possível encontrar bairros de lata em vários sítios.
Diria, então, que estas crises são cíclicas e que estamos numa nova fase?
Estas crises vão tendo características diferentes porque o direito à habitação é multidimensional. Há coisas que se vão mantendo, há coisas que vão reduzindo. Outrora a preocupação era se as casas tinham eletricidade, água canalizada ou casa de banho. Hoje fala-se já das questões da pobreza energética e da mobilidade – por exemplo, os idosos que têm dificuldades em entrar e sair de casa em prédios que não têm elevador. Uma crise da habitação é mais do que não ter habitação.
Ainda assim, é a vertente dos preços aquilo que mais molda a nossa consciência desta crise.
Sim, esta crise da habitação está muito focada na dimensão da acessibilidade económica. Se, de facto, quisermos identificar a crise de habitação com o aumento dos preços recuamos a 2014 ou 2015, embora esses dois anos sejam ainda de recuperação face às quedas da altura da troika.
O que pesa nos orçamentos das famílias…
O que é curioso é que, quando olhamos para a parte da taxa de sobrecarga, ou seja, o esforço que as famílias fazem para pagar a habitação, apesar de os preços estarem a subir desde 2015, este indicador melhorou. Porque dizem respeito a quem já está a pagar habitação. Portanto, para quem está fora do mercado, que não conseguiu comprar ou arrendar casa – o que será o caso da maioria dos jovens -, este indicador não capta essas realidades.
Os dados que temos são incapazes de retratar a realidade complexa da habitação?
Não me canso de repetir: o que precisamos é de fazer um diagnóstico das diversas situações, de forma que elas se cruzem.
Até posso ter famílias que não estão a fazer um esforço financeiro para pagar a sua habitação, mas que, por exemplo, lhes falta um quarto para terem o filho que queriam ter. Ou que até estão já numa situação de sobrelotação. É preciso caracterizar todas estas dimensões do direito à habitação.
Mas como é que isso se faz?
Usando aquilo que é a informação disponível junto da administração pública, cruzando dados. No fundo, fazer o que os censos já fazem de 10 em 10, mas anualmente. Preciso de conhecer dinâmicas populacionais para planear escolas, centros de saúde, outras infraestruturas.
Sem essa diversidade de dados é possível traçar uma política de habitação digna desse nome?
É difícil. É a mesma coisa que querer prescrever um tratamento a uma pessoa que apresenta determinados sintomas, mas sem ter feito o diagnóstico.
Posso encontrar uma solução para aliviar temporariamente a dor, mas a origem vai lá estar. Nesta área, o que sabemos é que a população que mais sofre é aquela que tem os rendimentos mais baixos. E que está afastada do poder político, não tem capacidade mediática para reivindicar.
Aproveitando essa sua ideia de tratamento, queria perceber se o mais recente tratamento feito pelo Governo – ou seja, as medidas de Luís Montenegro para a habitação – foi o adequado no seu entender.
Foram medidas dirigidas essencialmente aos jovens, na parte do crédito e da isenção fiscal na compra da primeira casa até aos 35 anos. E a que se junta o Porta 65, onde deixa de se exigir previamente um contrato. Foram apresentadas como querendo representar uma poupança. Ora, quando temos um mercado como o da habitação, que envolve sempre uma negociação, e onde o problema é de escassez de oferta, isso quer dizer que o poder negocial está do lado de quem uma casa colocada no mercado. A tendência, do lado da procura, será consequentemente a de tentar oferecer mais.
Então são medidas que podem eliminar barreiras, mas que não garantem necessariamente o acesso…
Desbloqueiam o acesso para alguns. Percebemos que os jovens até aos 35 anos têm uma situação laboral precária. Só isto já os impede de aceder ao crédito. O problema da maioria deles não será o valor que tinham de dar de entrada, que agora já não é necessário. Muitas destas pessoas não vão conseguir atender nunca aos requisitos. Chegam ao banco e o banco não lhes dá dinheiro, porque considera que não têm condições [de estabilidade] para honrar aquele empréstimo.
É caso para dizer que vai além da lei da oferta e da procura…
O debate acaba, muitas vezes, por ficar preso numa lógica bastante idiota e infantil. Uns gritam que é a procura, outros gritam que é a oferta, quando na verdade é uma combinação das duas coisas. Não é linear. As casas têm valorizações diferentes consoante as suas várias características. É como no mercado de transferência de futebol: os jogadores são todos diferentes, tal como as casas.
Mas como é que se equilibra isso com uma certa justiça social, dado que a habitação é um direito?
Se tenho mil pessoas que precisam de casa e só tenho 500 no mercado, há 500 pessoas que vão ficar de fora. Não tenho problemas em que existam medidas para incentivar que essas 500 pessoas consigam aceder a uma casa.
Por exemplo…
Não me choca que o IMT possa ser agravado em determinadas situações. Uma espécie de desincentivo a quem queira comprar para especulação ou para deixar vazias. Já sugeri que no IMT, em vez de a isenção ser dada à cabeça, esse valor seja devolvido no IRS ao longo de alguns anos a quem compra a casa. É uma forma de garantir que estou a beneficiar estas pessoas que, de facto, trabalham cá e têm a sua vida cá.
Falávamos nas medidas que se aplicam aos jovens até aos 35 anos. Ao definir esse critério, fica de fora uma geração que muitos consideram ter sido a mais penalizada pelas medidas de austeridade dos últimos anos. Quando se desenha uma medida, não é preciso ter esse efeito de ‘compensação’?
Claro, mas há sempre um problema de fronteira. Se vou criar uma medida baseada na idade, tenho de definir um limite, por muito injusto que isso possa ser. Veja-se o limite no programa de arrendamento acessível, que é binário: se um senhorio não reúne as condições paga a taxa tributária autónoma no total, se preenche os requisitos não paga nada. Além disso, enquanto senhorio, só posso cobrar uma renda até 35% do rendimento das famílias. Se me aparecer uma família com rendimentos de 2.000 euros, posso cobrar 700. Se aparecer uma família com rendimentos de 1.000 euros, posso cobrar 350. Diga-me lá, a que família é que vou querer arrendar a casa? É a prova de que a medida está desenhada de uma forma injusta. Seria mais justo se fosse feito um desconto ao senhorio em função da taxa de esforço que ele pede às famílias, com bonificações nos casos de famílias com rendimentos mais baixos.
Dou então um passo noutra direção: seria possível, tendo em conta as características das próprias casas, definir limites?
Esse é o grande problema, porque estou perante um bem que é profundamente heterogéneo. E porque as pessoas valorizam as casas também de forma diferente. Imagine que o Elon Musk vinha a Lisboa, adorava uma casa cheia de azulejos e tetos trabalhados e estava disposto a pagar um milhão por ela. Se calhar, se ele não viesse cá, aquela casa não se venderia por aquele preço.
Mas no que diz respeito ao arrendamento apoiado pelo Estado, não faria sentido termos uma lista de requisitos, onde o valor da casa vai sendo definido pelos elementos que ela contém ou não?
E há. O problema é encontrar uma “check list” que seja suficientemente objetiva. A subjetividade subjacente ao imobiliário impede que ele seja algo padronizado. Torna isto muito complicado, inclusivamente na definição de preços de referência. E pode criar um problema se seleção adversa: se eu digo que casas com determinada tipologia só podem comprar uma renda, aquilo que eram casas melhores não vão querer entrar neste programa. Ou seja, o benefício que me dão não compensa o que vou perder de renda.
Os preços das casas para compra estão a subir a dois dígitos. Portugal lidera mesmo as subidas na União Europeia. Como é que se trava esta tendência de subida que dura há 12 anos?
Por tendência, a habitação é um ativo que valoriza sempre. É também por isso que as famílias compram casa, porque é um investimento seguro. As pessoas que têm créditos não querem mesmo que a habitação desça, porque é o colateral que têm nos seus empréstimos. Não queremos chegar a uma situação, como vivemos nos tempos da troika, em que havia pessoas a perder rendimentos, desempregadas, na contingência de terem de vender as suas casas e o conseguirem fazer sem um valor que lhes permitisse pagar o empréstimo que tinham. É um cenário trágico.
Portanto, o ideal é que continue a subir, mas não ao ritmo a que temos assistido?
Estas valorizações são assim um bocadinho fora, é verdade.
Quando se fala na solução para o problema, o debate costuma andar entre dois polos: construir mais com iniciativa privada ou maior intervenção estatal. É possível ter resultados mexendo só num dos lados?
O direito à habitação é multidimensional. Há questões de acessibilidade económica, de conforto, de transportes. Por isso, tenho de usar uma multiplicidade de instrumentos. As discussões sobre se devo limitar a procura ou se devo expandir a oferta, sobre se esta oferta é pública ou privada, são infantis.
É uma questão de planear e pensar de uma forma mais alargada…
Boa parte dos problemas de habitação que temos, nomeadamente nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, decorrem de um crescimento que não teve atenção a esse planeamento. Os concelhos limítrofes expandiram-se sem garantir propriamente uma qualidade daquele habitat. Há quem sinta que vive em zonas com maus transportes, com o desgaste que isso implica, sem acesso a serviços de saúde ou educação, sem espaços de lazer ou verdes. Uma das medidas que preconiza é precisamente um programa de requalificação destas áreas metropolitanas.
Regressando ao choque constante entre público e privado, a verdade é que se tem falado muito da vontade do Estado de que os privados entrem nesta equação, mas sem que o Estado esteja propriamente a dar o exemplo.
Começa logo por aí. A lei de bases da habitação prevê que o Estado deve ser o garante do direito à habitação. Diz mesmo que deve privilegiar a mobilização do património público e incentivar a colocação do património privado ao serviço da função social da habitação.
Ou seja, terá sempre de contar com os privados…
Com incentivos. Posso incentivar premiando se fizerem ou castigando se não fizerem. Sou mais adepta da primeira. Gostava de compreender porque é que há casas desocupadas, não só do Estado, mas também dos privados, que não estão a tirar rendimento dali.
Mas é aceitável que uma pessoa na casa dos 30 anos, com um salário de 1.200 euros, não consiga pagar uma renda em Lisboa?
Não é socialmente aceitável. É um problema, de facto, para essa população que está a tentar aceder agora ao mercado da habitação. Temos de arranjar uma solução para estas pessoas. A Constituição define que o Estado é o garante deste direito. E precisamos de dados, sob risco de estarmos a excluir realidades. Sem isso, não vamos conseguir dar resposta.
Por falarmos em património que está vazio, a conversão de edifícios é um caminho. Mas parece-lhe acertado que um antigo convento em Lisboa, por exemplo, vá ser convertido em habitação para nómadas digitais?
É um mau destino a dar a esse edifício. O património público deve ser, primordialmente, vocacionado para os três primeiros quintis de rendimento, que é a população que tem mais necessidades.
Tivemos eleições recentemente. Viu nos programas eleitorais alguma medida que tenha pensado ‘esta faz mesmo sentido’?
É difícil discordar da necessidade de eliminar a burocracia nos processos de licenciamento. Permite dar previsibilidade, transparência. De resto, tanto do lado fiscal como de controlo de rendas, a maioria das medidas que vi resultam de um profundo desconhecimento de como funciona este mercado.
E tendo em conta esse desconhecimento da nossa classe política em relação ao mercado da habitação, em que outros países se podiam inspirar e buscar exemplos?
Ouço falar do caso de Viena. Atenção, não é a Áustria como um todo, é Viena. A minha investigação leva-me a dizer que as políticas são mais bem definidas ao nível local do que a nível nacional. Essa ligação com o território será através do poder local, que conhece melhor a realidade do seu concelho.
E de Viena, então, o que gostava de destacar?
Têm um parque público de habitação bastante grande, que acaba por funcionar como um elemento regulador. O facto de ter o Estado disponível a ser um senhorio com alguma expressão limita o poder negocial dos restantes. É uma intervenção pelo lado da oferta.
No Plano de Recuperação e Resiliência, Portugal surge como o país com a maior fatia de fundos destinada à habitação: 3,2 mil milhões, acima dos 14%. Quanto tempo é que leva até que se sinta no terreno os efeitos de um plano destes?
Isto de construir uma casa, por si, já demora algum tempo. Depois temos todas as questões da contratação pública, que tornam os processos mais longos, inclusive com preços de referência que estão desfasados da realidade, deixando concursos vazios. E há depois os constrangimentos no próprio setor da construção. Perdemos muitas empresas, muitos trabalhadores por causa da crise da troika e ainda não recuperámos esses valores.
Mas diria que dentro de uma década conseguiremos avaliar o impacto?
Diria que uma década é suficiente para se começar a ter oferta pública com dimensão ao abrigo do PRR.
A Comissão Europeia está também a preparar uma estratégia europeia para a habitação, com cinco eixos: melhoria da rede de transportes públicos, mobilização de imóveis vazios, controlo de rendas para famílias carenciadas, limites ao alojamento local e aceleração de licenças de construção.
Estes princípios parecem-me bem. O problema depois é a forma como esses princípios se traduzem em medidas concretas. No fundo, é trazer esses princípios para a escala local.
