Governador do Banco de Portugal reconhece que este é "o maior risco interno" que Portugal enfrenta. Vitor Reis, antigo presidente do IHRU, recua a 2012 para demonstrar a eficácia da solução de que António Costa e Luís Montenegro tiveram e têm medo. Entre as consecutivas subidas, Paulo Caiado, vice-presidente da AFEMIP, encontra "um facto" animador, mas alerta: "Não é previsível que os preços das casas baixem"
Este é um artigo sobre os últimos números do Eurostat sobre a inflação no mercado habitacional em Portugal, mas começa com uma história, contada por Vítor Reis, o antigo presidente do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), para explicar a "espiral" que é a crise habitacional nacional: "A história de alguém que tem de construir uma ponte e que tem uma distância entre as duas margens que está sempre a aumentar".
Durante os últimos dez anos, entre 2015 e 2025, Portugal foi o país da Zona Euro em que o preço da habitação mais aumentou. De acordo com os dados publicados esta terça-feira pelo Eurostat, referentes ao último trimestre de 2025, uma casa que, em 2015, custasse 100 mil euros, agora custa 280 mil euros, correspondente a uma inflação do preço de 180%.
Perante os dados prenunciados pela tendência do mercado habitacional nacional nos últimos, Vitor Reis, antigo presidente do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), é perentório em afirmar que só há uma solução para a crise habitacional em Portugal: "Se não houver um efetivo e grande aumento da oferta de habitações, isto não pára".
"E há pior, porque quanto mais tempo passarmos com esta espiral que temos, mais tempo vai ser necessário para inverter esta catástrofe... Mais tempo vai ser necessário para sairmos deste buraco", remata o antigo responsável máximo do IHRU.
Numa comparação num período temporal menor, ao equiparar-se os preços de venda dos últimos trimestres de 2025 e 2024, o Eurostat deteta um aumento de 18,9%. No entanto, mesmo comparando-se os preços praticados no fim do penúltimo (setembro) e do último (dezembro) trimestres de 2025, é possível identificar-se uma inflação de 4%.
Por sua vez, Paulo Caiado, vice-presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (AFEMIP), identifica um sinal positivo tanto nos dados agora apresentados pelo Eurostat como pelos dados que têm vindo a ser anunciados pelo Instituto Nacional de Estatíticas (INE): "Os números o que demonstram é que tem vindo a diminuir a valorização, ou seja, a valorização continua, mas tem vindo a diminuir e isso é um facto".
O responsável da AFEMIP considera ainda que há "outro dado muito importante" que é necessário ver pelo modo como esta "valorização está a ser constituída". Paulo Caiado detalha que, nos dois ou três últimos anos, "vários concelhos afastados dos centros urbanos, que já não são a primeira linha periférica, mas sim a segunda linha periférica, estão a ter grande pressão de procura", dando como exemplo os casos de Salvaterra de Magos, Lourinhã ou Sobral de Monte Agraço, junto à cidade de Lisboa.
"São concelhos que estão a ter grande procura e os preços aí, até porque têm pouca oferta, partiram de patamares muito mais baixos que os preços de Lisboa. Estamos a falar em preços que são um quarto, um quinto dos preços praticados em Lisboa. A pressão é muito grande e os preços nestes locais têm subido muito e, quando essa média é apurada, temos valorizações que podem ser 30, 40, 50% num ano e, quando é integrada na média nacional, temos um valor que reflete realidades muito distintas", explica o especialista.
"O maior risco interno que enfrentamos"
O governador do Banco de Portugal (BdP) foi um dos primeiros a reagir, no X, aos novos dados do Eurostat. Não lhe chamou "catástrofe", nem "buraco", mas utilizou uma expressão que pode ser entendida como uma utilização exímia da figura de estilo que é o eufemismo: "O maior risco interno que enfrentamos tem sido a pronunciada subida dos preços da habitação".
Tal como Vitor Reis, Álvaro Santos Pereira garante que “a solução é só uma: oferta, oferta, oferta”. O governador defende que “só assim é que este enorme desequilíbrio entre oferta e procura pode ser resolvido, atenuando a subida vertiginosa dos preços das casas”, lembrando ainda que, “durante décadas, a oferta de casas excedeu a procura, o que ajudou a expandir o parque habitacional do país e moderar o crescimento dos preços”, mas, nos últimos anos, a “situação inverteu-se e atualmente a procura de casas está bastante acima da oferta”.
Um dos desenvolvimentos mais significativos dos últimos anos e, porventura, o maior risco interno que enfrentamos, tem sido a pronunciada subida dos preços da habitação.
Os preços da habitação aumentaram 140% entre 2016 e 2025. A maioria deste aumento (80%) ocorreu desde 2019.… pic.twitter.com/1nCmiyMHeQ
— Alvaro Santos Pereira (@santospereira_a) March 29, 2026
“Neste sentido, tudo o que fizermos para agilizar os licenciamentos e a construção e a reabilitação de casas é bem vindo”, apela o governador do BdP, acrescentando que “há algo mais que podemos fazer: apostar de forma decisiva na habitação social ou na habitação a preços mais acessíveis”.
O problema, aponta Vitor Reis, é que "construir de raiz demora tempo". "São ciclos que podem ter de 4 a 7 anos e, mesmo assim, seriam necessárias duas ou três décadas a construir de novo para criar uma oferta suficiente" e é por isso que o ex-presidente do IHRU garante que "só há uma forma" de responder ao estado de sítio habitacional em que o país caiu: "Aproveitar o stock existente". E como se colocam as casas desocupadas no mercado? Vitor Reis entende que esta é mais uma pergunta de resposta única: "Reforma-se o arrendamento".
"Mas estes dois governos de Luís Montenegro seguem as passadas dos governos de António Costa e o exemplo mais significativo disso é o facto de não revogarem aquele limite de 2% no aumento de rendas", diz Vitor Reis, que considera que "este é um dos fatores que está a contribuir para as rendas não baixarem, porque a partir do momento que criaram aqui um espectro, um fantasma, de que não se pode aumentar mais de 2% o valor da renda quando se celebra um novo contrato, o que se está a fazer é empurrar os valores para cima, ou seja, isto tem precisamente o efeito contrário daquilo que se anuncia que se pretende com ele".
A ideia de Vitor Reis é que a estratégia a longo prazo passe pela "expansão urbana e construção nova"; enquanto a estratégia a curto prazo se deve focar no "aproveitamento do stock existente, fazendo com que o que está devoluto entre no mercado e entre na oferta". Na resposta aos céticos, o antigo presidente do IHRU recua a 2012, à reforma do arrendamento, que foi batizada pelo "PCP como a lei dos despejos" e ficou conhecida como a "lei Cristas". "Seis anos depois, tivemos uma coisa verdadeiramente única em Portugal, que foi mais de 140 mil casas no arrendamento, não foram novos contratos, foram 140 mil novas casas no mercado de arrendamento", explica, referindo que foi "um é um número nunca visto na nossa história" por se alterar uma "simples" lei.
"Nem sequer foi uma completa liberalização do arrendamento e tivemos este boom, que foi aquilo que nos permitiu atravessar a crise gravíssima da Troika, sem termos um problema habitacional", detalha Vitor Reis, lembrando que "é bom recordar".
"Não é previsível que os preços das casas baixem"
Sem rodeios, Paulo Caiado assegura que "não é previsível que os preços das casas baixem", justificando que este é um mercado que está a ser "principalmente alavancado pela venda de casas". O especialista realça que é isso mesmo que possibilita que "o mercado no segmento residencial tenha sido um mercado em que o valor transacionado, em 2025, previsivelmente tenha superado a barreira dos 40 mil milhões de euros".
"O dinheiro que alimenta o mercado de habitação, vem maioritariamente de dois sítios: da banca, que representa um pouco menos de metade do volume financeiro transacionado em 2025 no segmento da habitação, em torno dos 20 mil milhões de euros; e o outro é o proveito da venda de casas, os portugueses não tinham economias de 20 mil milhões de euros", explica.
Paulo Caiado destaca, no entanto, que um mercado assente nestes pressupostos "gera um problema grande para quem não tem casa nenhuma e tem cada vez maior dificuldade em aceder ao mercado", como é o caso dos jovens. "Para quem tem casa, para 73% dos agregados familiares portugueses que são proprietários de uma casa, a sua casa valer três vezes mais do que valia há 20 anos não é um problema, é uma ótima notícia", diz.
"Não é possível um jovem casal comprar um apartamento em Lisboa, no Porto, com os seus rendimentos de trabalho. Mas não é agora, como não era há meia dúzia de anos", remata o vice-presidente do AFEMIP.
Durante décadas, a oferta de casas excedeu a procura, o que ajudou a expandir o parque habitacional do país e moderar o crescimento dos preços.
— Alvaro Santos Pereira (@santospereira_a) March 31, 2026
Nos últimos anos a situação inverteu-se e atualmente a procura de casas está bastante acima da oferta (slide 1). O resultado é… pic.twitter.com/5xQ6FGC1P9
Em toda a União Europeia, o caso português apenas é superado pela realidade na Hungria, onde, nos mesmo 10 anos, o preço da habitação disparou 290%. A mesma casa de 100 mil euros (208 mil florins húngaros) custaria agora 390 mil euros (811,5 mil florins húngaros).
Ainda assim, estes são números que sem uma análise sustentada enganam, porque "estamos muito pior do que a Hungria", alerta Vitor Reis. O conhecedor do parque habitacional nacional salienta que esta diferença percentual no caso húngaro está a ser muito exacerbada pelo facto de que, em 2015, os preços dos imóveis estavam muito abaixo da média europeia. "Naquilo que é o principal indicador da acessibilidade à habitação, que é o rácio preço-casas-rendimento, Portugal é o país da Europa onde o afastamento é maior", adianta.
A subida do preço das casas em Portugal suplanta largamente os acréscimos médios da UE. O Eurostat destaca que, em média, o preço das casas nos Estados-membros aumentaram 5,5% e as rendas ficaram 3,2% mais caras em comparação com o último trimestre de 2024 e subiram 0,8% e as rendas 0,6%, quando comparadas com o terceiro trimestre de 2025. Durante a última década, os preços das casas na UE aumentaram 64,9% e os arrendamentos 21,8%.
Por fim, há o caso finlandês. O Eurostat destaca que a Finlândia foi o único país em que os preços das casas diminuíram entre 2015 e 2025 (-3%). Os especialistas concordam que a probabilidade de um cenário idêntico de deflação vir a ocorrer em Portugal é quase nula.
Contudo, como lembra Paulo Caiado, esta é um paradigma que tem dois pontos de vista, porque com o mercado de compra e venda de imóveis "não há nenhum problema, há sim um problema para as pessoas que não têm casa". "O mercado não é problema nenhum, portanto, deixem-no sossegado, está tudo a funcionar bem, o problema é que, ao estar a funcionar bem, ao estar a valorizar-se, está a aumentar a exclusão habitacional", refere, lembrando que "as casas estão-se a valorizar, quem está dentro do mercado, está bem, quem tem um apartamento em Lisboa, vende o apartamento e tem uma dotação financeira que nunca pensou em ter na vida, tem uma valorização das suas poupanças absolutamente fantástica". "Será muito difícil explicar a esse agregado familiar que é um problema que a casa que compraram por 200 mil euros há 10 anos agora vale 500 mil euros".
Vitor Reis considera que há um último fator a contribuir para este fenómeno de exclusão habitacional: "Não é possível omitir um milhão de pessoas, um aumento populacional de 10%, uma variação demográfica de 10% e não ter uma crise naquilo que é a prestação de serviços públicos e dos principais mercados, porque entra tudo em rutura", referindo-se aos números da imigração.
"O que está a acontecer é que a pressão deste aumento populacional de 10% não é de gente que vem para comprar casa. É de gente que vem para arrendar um quarto. Ou até uma cama. E, portanto, o problema é que a pressão e o esmagamento sobre o mercado de arrendamento faz com que muita gente esteja a ser atirada borda fora" de T1, T2 ou T3 para que os imóveis seja alugados ao quarto ou à cama, explica o antigo presidente do IHRU. "Isto está a acontecer em todo o país e não é só um fenómeno de Lisboa e do Porto", acrescenta.
E afinal como se constrói a ponte das margens em constante aumento? "Não mais se consegue acabar a ponte, porque, à medida que vai acrescentando e se vai percebendo que, afinal, agora só se precisa de mais 20 metros na ponte, a distância entre as margens aumentou para 40", culmina Vitor Reis, deixando ainda uma última pergunta: "A questão aqui é - tem este governo coragem para ir fazer uma reforma de liberalização do arrendamento? Não tem. E está mais do que demonstrado que não tem. Não quer e não mexe."
