Uma "ótima notícia" para quem tem casa, mas "terrível" para quem não tem. Subida dos preços de venda das casas confirma o "reaquecimento do mercado da habitação", expondo as assimetrias entre a oferta e a procura. Especialistas admitem que este pode ser um efeito das medidas de apoio dirigidas aos jovens, mas apontam outros fatores
Os preços das casas subiram 10% desde o início do ano e “é provável que continuem a aumentar”, diz à CNN Portugal Paulo Caiado, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária (APEMIP). Isto é “uma ótima notícia” para quem já tem casa própria, mas é “terrível” para quem não tem casa nenhuma, sublinha.
Esta “intensificação da subida dos preços” verifica-se sobretudo nos últimos três meses, tendo sido vendidas mais de 41.300 casas desde o início de setembro e até novembro, segundo o mais recente Índice de Preços Residenciais da Confidencial Imobiliário, que confirma o “reaquecimento do mercado de habitação”.
Esta evolução dos preços coincide com a entrada em vigor das medidas do Governo para facilitar a compra de habitação para os jovens, designadamente a isenção do IMT e do Imposto de Selo na compra da primeira casa para quem tenha até 35 anos e a garantia do Estado no crédito habitação. Os especialistas admitem que possa haver aqui uma relação causa-efeito, desde logo porque aumenta a procura num mercado já muito saturado.
“É evidente que todas as medidas que favoreçam a compra contribuem para o desequilíbrio entre a procura e a oferta. Ninguém pode dizer que não haja algum tipo de efeito”, observa Ricardo Guimarães, presidente da Confidencial Imobiliário, em declarações à CNN Portugal, que rejeita, no entanto, a ideia de que são os jovens que contribuem para este aumento. “Seria irónico que os jovens, que são os prejudicados desta crise, agora sejam apontados como aqueles que a estão a agudizar”, diz.
Segundo os especialistas, outros fatores contribuem para este aumento dos preços de venda das casas, desde logo a redução das taxas de juro. “O grande fator que explica esta retoma na procura é a redução das taxas de juro”, explica Ricardo Guimarães, acrescentando que, no início de 2024, a expectativa de redução de juros por parte do BCE fez aumentar logo em abril o número de transações.
Além disso, acrescenta o economista, houve uma alteração nas regras de acesso ao crédito, que reduziu a taxa de esforço para metade (passou de 3 pontos percentuais para 1,5 pontos percentuais), facilitando assim o acesso ao crédito.
Ora, este ‘cocktail’ da redução de juros e da facilitação de acesso ao crédito impulsionou a procura não só de famílias, mas também de investidores, aponta Ricardo Guimarães, sublinhando as assimetrias do mercado imobiliário: se a procura é “dinâmica”, a oferta mantém-se “rígida”.
"Preço das casas é indissociável do custo da construção"
Para Paulo Caiado, esta assimetria deve-se ao custo elevado da construção. “O custo da construção aumentou muito e o preço das casas, mesmo sendo velhas, é indissociável do valor da construção”, explica o presidente da APEMIP. E assim deverá continuar.
“Os materiais de construção não param de subir e não vão parar de subir. A outra componente é a mão de obra. Não é expectável que quem trabalha nas obras esteja disponível para ganhar menos. Ainda por cima, sabendo-se que este é um recurso escasso”, observa.
Por isso, diz, “é provável que os preços das casas continuem a aumentar.”
É neste contexto que o presidente da APEMIP entende que a subida dos preços de venda das casas “é uma ótima notícia” para quem já tem habitação própria, mas é uma informação “terrível” para quem está à procura. É que, com este aumento, “quem comprou casa em 2018 por 200 mil euros, vê a sua casa valorizar o dobro”, exemplifica, acrescentando que, se a vender, não só “vai liquidar o seu empréstimo” ao banco, como também “fica com 200 mil euros na mão para uma nova aquisição”. Ou seja, diz, “esta pessoa vai ter capacidade para comprar, se calhar, uma casa de 300 mil, 400 mil euros”.
Por outro lado, continua Paulo Caiado, “este aumento de preços não vai excluir quem não tem casa, porque esses já estão excluídos.” “São poucas as pessoas que têm 45 mil euros no banco para dar entrada para uma casa e ainda enfrentar a prestação”, aponta.
Um estudo publicado a 16 de dezembro conclui que Portugal apresenta a pior relação entre rendimentos e preços da habitação desde que há dados, em comparação com todos os 38 países da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE).
Segundo o mesmo estudo, coordenado pelo economista português Guilherme Rodrigues e publicado sob a chancela da associação Causa Pública, nos últimos dez anos os preços de venda de casa “mais do que duplicaram em Lisboa, Porto e Algarve”.
A somar a isso, o presidente da APEMIP destaca ainda o impacto do aumento da imigração, apontando que os imigrantes - que aumentaram para mais de um milhão no ano passado - que nos últimos anos procuraram Portugal para viver e trabalhar “absorveram a oferta disponível de baixo valor, de norte a sul do país.” No entender de Paulo Caiado, se, por um lado, “precisamos de muitos mais imigrantes para podermos crescer” a nível económico, por outro “não faz sentido ignorar que estas pessoas absorveram a oferta, principalmente a oferta para arrendamento de baixo valor que estava disponível em Portugal”, saturando ainda mais o mercado.
