Uma ferramenta financeira (duvidosa) da era da bolha imobiliária está de volta

CNN , Análise de Allison Morrow
4 jun, 12:01
Casas (Associated Press)

O mercado imobiliário americano é uma confusão de 45 biliões de dólares - um grande e velho nó de forças económicas que se choca com um século de condicionamento cultural sobre o valor da propriedade da casa.

Existem algumas necessidades óbvias e urgentes: precisamos de mais habitação, ponto final. E essa habitação tem de ser acessível. E, provavelmente, deveríamos deixar de permitir que as empresas de Wall Street se tornem senhorios com o único objetivo de extrair capital dos inquilinos que, de outra forma, poderiam construir património.

A questão é que os decisores políticos não estão a ficar sem puzzles para resolver no que diz respeito à habitação. Talvez a última coisa de que o mercado precise seja outro produto financeiro duvidoso que empurre os americanos de baixos rendimentos para casas que não podem pagar, em condições que podem levá-los à falência.

E, no entanto, aqui estamos nós. O crédito hipotecário sem entrada está a regressar, segundo o meu colega Matt Egan.

Há duas semanas, um dos maiores credores hipotecários do país lançou um “novo” programa (coloquei novo entre aspas porque, bem, já vimos este filme antes) que permite aos compradores de casa pela primeira vez garantir a sua compra sem entrada.

Zero de entrada, muito em jogo

Vamos explicar brevemente como funciona e, depois, podemos falar sobre o porquê de ser um enorme sinal de alerta para qualquer pessoa que tenha um mínimo de conhecimento sobre a crise financeira de 2008.

Então, quer comprar uma casa mas não tem poupanças suficientes para uma entrada. (Super comum, tudo bem, já todos passámos por isso).

Ao abrigo do acordo que está a ser vendido pela United Wholesale Mortgage, credor norte-americano, pode contornar esse pagamento inicial em dinheiro. (Parece ótimo, certo? Continue a ler.)

Em vez disso, pede emprestado 3% do valor da casa (até 15.000 dólares) como um empréstimo sem juros e paga 97% do valor da casa com uma hipoteca normal.

(Sem juros! Onde é que me inscrevo?)

Aqui está o senão: esses 15.000 dólares (cerca de 13.800 euros) não acumulam juros, mas terão de ser pagos - na totalidade, de uma só vez - quando vender a casa, pagar a hipoteca ou refinanciar.

Isso funcionará muito bem, desde que nada de mau lhe aconteça a si ou à economia e o valor da sua casa continue a subir. E, honestamente, quando é que o valor do mercado imobiliário alguma vez subiu, a não ser para cima, para cima, para cima?

Por isso, vamos apenas destacar algumas das formas como esta espada de Dâmocles [perigo iminente] de 15.000 dólares pode acabar por o apunhalar pelas costas.

  • O mercado imobiliário, como todos nos lembramos do filme "A Queda de Wall Street", nem sempre sobe. E como não deu entrada, ficaria instantaneamente submerso - a dever mais do que a casa vale - se o mercado se deteriorasse;

  • Não queremos estar debaixo de água quando acontece uma tragédia. Perder um emprego ou entrar em dificuldades financeiras pode levá-lo a tentar vender a sua casa, o que o deixaria com a corda no pescoço para pagar os 3%. Mas se a casa não valer o que deve, ficará em situação de incumprimento. Esse cenário é “exatamente o que aconteceu durante a crise do subprime”, disse Patricia McCoy, professora da Faculdade de Direito do Boston College, nos Estados Unidos. “Aconteceu antes e pode acontecer de novo.”;

  • Mesmo no cenário económico mais otimista, é preciso desembolsar 15.000 dólares a dada altura. E, como qualquer proprietário pode atestar, a sua casa vai ser um sorvedouro financeiro constante a partir do momento em que lhe forem entregues as chaves. Vai ter projetos. Muitos e muitos projetos. E nem sempre serão as divertidas renovações de casas de banho DIY que vê no TikTok. A maior parte deles serão projetos do tipo “caramba, temos de substituir o telhado todo antes do inverno”. Isso vai abrandar significativamente a acumulação de dinheiro.

A United Wholesale Mortgage está a rejeitar todas estas preocupações, referindo que os mutuários têm de passar por diretrizes rigorosas de subscrição e que os padrões de empréstimo aumentaram significativamente desde a crise financeira.

“As pessoas que fazem estas afirmações não estão informadas sobre o estado atual da indústria”, disse Alex Elezaj, diretor de estratégia da UWM, à CNN. “No ambiente atual, a UWM é responsável pela subscrição do empréstimo, o que nos dá confiança de que se trata de empréstimos de alta qualidade.”

E, claro, já não estamos propriamente a conceder empréstimos NINJA [no income, no job, and no assets], ou seja, a clientes sem rendimentos, sem emprego ou ativos.

Mas se há algo de sábio que as empresas de crédito hipotecário deviam ter tatuado na testa é que as pessoas com rendimentos mais baixos e sem poupanças são suscetíveis de sofrer mais numa economia má.

“Uma das lições da crise do subprime”, lembrou Jonathan Adams, professor assistente na Universidade de Saint Joseph, nos EUA, “foi que não se está a fazer nenhum favor aos mutuários ao facilitar demasiado o crédito”.

Compra criativa de casa

O ressurgimento do empréstimo sem entrada ressalta o quão pegajoso o mercado imobiliário de 2024 se tornou. Com um inventário reduzido e taxas de hipoteca a rondar os 7%, os vendedores estão desmotivados para se mudarem e os compradores não têm escolha, obrigando alguns a serem criativos.

Uma forma de os compradores motivados procurarem uma taxa de hipoteca mais baixa é comprar a de outra pessoa. As hipotecas “assumíveis” são empréstimos que permitem que um comprador de casa assuma o empréstimo existente de um vendedor - a sua taxa de juro é (idealmente) mais baixa, informa a minha colega Samantha Delouya.

Funciona assim: o comprador paga em dinheiro o montante que o vendedor tem em capital próprio, assumindo o saldo remanescente da hipoteca.

É claro que não é uma solução perfeita para toda a gente - o capital próprio pode ser um montante elevado que o comprador pode não ter em mãos e apenas cerca de um quarto de todas as hipotecas nos EUA são assumíveis. Mas é melhor do que esperar que a combinação mágica de forças macroeconómicas faça finalmente baixar as taxas das novas hipotecas.

Resultou para Ellen Harper, uma analista de software na casa dos 50 anos, que fechou a compra de uma casa em Fairburn, Geórgia, em abril, quando a taxa média a 30 anos era ligeiramente superior a 7%. A taxa de Harper? 2,49%. Isso está a poupar-lhe milhares de dólares em pagamentos mensais, escreve Samantha.

“Decidi simplesmente que queria ver quão baixa era a taxa de juro que podia pagar”, contou Harper. “Fui à procura do melhor negócio possível e acho que me saí bastante bem.”

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