Juros mais baixos a facilitar o crédito, mais imigrantes a precisar de casa, pouca construção para tanta necessidade, mais jovens a comprar casa à custa dos incentivos do Governo e um apetite estrangeiro voraz alimentado pela incerteza internacional. É disto que se vão fazer os próximos tempos em Portugal, pressionando os preços das casas
Não, não temos boas notícias para si. O preço das casas em Portugal está a subir e assim deverá continuar ao longo deste ano. Segundo a Confidencial Imobiliário, em fevereiro registou-se a maior subida homóloga desde setembro de 2023, de 13,6%.
“Não descarto que março vá ter um ritmo ainda maior”, reage Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário. “Tenho de vincar que este ritmo de valorização acontece sob valores que já são muito elevados”.
Nas vendas feitas nos últimos três meses em Portugal continental, o preço médio por metro quadrado fixou-se nos 2.634 euros. Ricardo Guimarães vinca que a subida nacional é resultado de variações assimétricas.
“As geografias mais baratas são aquelas que estão a ter maiores aumentos de preços. No final de 2024, Lisboa tinha uma valorização de 5,5%, Santarém de 17,9%”, exemplifica.
A agência de notação financeira DBRS já previu que os valores da habitação em Portugal continuem a crescer, embora a um ritmo mais baixo, à custa da forte procura, da lentidão na construção, do interesse estrangeiro, mas também da descida dos juros no crédito à habitação.
Os especialistas ouvidos pela CNN Portugal reconhecem que é difícil traçar o retrato daquilo que está a alimentar subidas tão acentuadas. Contudo, há cinco fatores que se destacam, que explicamos adiante. “Era bom percebemos qual é mesmo a origem do problema. Só com isso será possível um conjunto de intervenções, incluindo públicas”, resume Leonardo Costa, economista e docente na Católica Porto Business School.
Fator 1. Juros
É talvez o fator mais determinante a mobilizar a procura, aponta Ricardo Guimarães. Com a subida dos juros, “houve um arrefecimento no mercado e o ritmo de valorização baixou, apesar de os preços continuarem a subir”.
Só que agora há um caminho em sentido contrário, com os juros a baixar: “Começou a haver um aumento de transações a partir do segundo trimestre”. Ou seja, as decisões de compra que tinham sido adiadas à custa da incerteza estão a ser efetivadas.
“Estamos a voltar a um regime de normalização de taxas de juro, o que vai permitir que muita gente que adiou a compra se lance agora nessa empreitada. As taxas de juro estão a chegar a um valor de estabilização, a um valor natural entre os 2,5% e os 3%, não devemos esperar mais descidas”, completa Vera Gouveia Barros, economista, especialista em matérias de habitação.
Fator 2. Imigração
Com mais meio milhão de imigrantes a trabalhar em Portugal, o efeito faz-se sentir também na pressão sobre a habitação. Há mais procura naturalmente, a oferta é que está longe de evoluir na mesma proporção.
Ricardo Guimarães realça a procura da comunidade brasileira, com um perfil de ocupação e necessidades semelhantes aos das famílias portuguesas. Segundo o responsável, estão a levar a subidas de preços sobretudo em cidades secundárias, sendo que Braga é o melhor exemplo. E daí a lógica que referíamos no início do artigo: as geografias “mais baratas” são as que estão a ter maiores aumentos.
“A imigração tem pressionado muito nos últimos anos, com a procura de estrangeiros, nomeadamente brasileiros”, atesta Francisco Bacelar, vice-presidente da ASMIP - Associação dos Mediadores do Imobiliário de Portugal.
Fator 3. Construção
Há cerca de 30 mil casas novas licenciadas por ano - um número que, só por si, mostra como a oferta é reduzida para a procura. O problema é que nem todos os projetos licenciados são efetivamente construídos. Ou, quando o são, demoram anos até estarem prontos.
“Não é evidente que haja um aumento da construção para habitação, em especial para a classe média”, aponta Ricardo Guimarães. Há muito que o setor se queixa da falta de mão-de-obra. Aquela vinda do estrangeiro poderia ser uma ajuda, só que os salários em Portugal acabam por perder perante as necessidades de outros países. A solução é aumentar salários, o que acabaria por tornar as próprias casas mais caras.
Há uma via alternativa, dizem os especialistas ouvidos pela CNN Portugal: alterações à lei para uma redução do IVA para a construção bem como procedimentos menos burocráticos, que permitem poupar tempo e dinheiro. Antes de cair, o atual Governo tinha prometido a descida do imposto para 6%. Havia empresas a aguardar pela medida para poder avançar com projetos.
“Estava otimista porque tinha identificado cerca de 60 mil fogos em projeto, cuja obra não tinha avançado. Iam contribuir para equilibrar o mercado. Tenho receio que alguns projetos acabem por ficar mais tempo à espera, porque estavam à espera de medidas como o IVA a 6%”, refere Ricardo Guimarães.
Fator 4. Jovens
O Governo avançou com a garantia pública, permitindo aos jovens até aos 35 anos um financiamento a 100%, bem como a isenção de imposto de selo. Ainda não é certo em que escala está a pressionar o mercado, mas a maioria acredita que tem mesmo esse impacto.
A exceção é Ricardo Guimarães, que diz que esta procura faz parte da “dinâmica natural” e que “existiria sempre”.
Mas Vera Gouveia Barros alerta que, com estas medidas, há margem para que os jovens acabem por refletir no preço final, por exemplo, o que teriam separado para o imposto de selo ou para a entrada. “Antes conseguiam oferecer 200 mil por uma casa, agora talvez consiga oferecer 250 mil”, exemplifica.
“Claro que esta medida veio pressionar. Se há uma procura adicional dos jovens, e o mercado sabe que ela acontece, o mercado acaba por subir os preços. Os jovens, agora, não compram a casa pelo preço, mas por até onde conseguem ir na prestação”, remata Francisco Bacelar.
Fator 5. Investidores
A incerteza que se vive a nível internacional – mas também nacional – poderá ajudar a inverter a procura crescente. Mais inflação e subida de juros costumam ter esse efeito. Incerteza política também: “não duvido que haja projetos políticos na gaveta até haver uma clarificação do que vai acontecer no país”, diz Francisco Bacelar.
Mas há um outro efeito, diametralmente oposto: com a incerteza internacional, há investidores que podem ver no imobiliário português, mais barato do que noutros países europeus, um ativo seguro e rentável.
“Os investidores estão em grande escala na aquisição de imóveis em planta”, confirma Francisco Bacelar.
Por isso, o economista Leonardo Costa alerta para os riscos de “movimentos de especulação”. “Em contexto de incertezas, de guerras, de inflação a disparar, tende a haver fugas de capitais para outras paragens”. Muitas vezes, para casas que ficam paradas, vazias, quando tanta gente precisa delas para viver.
