Houve um tempo, não muito distante, em que se explicava aos estudantes portugueses que a engenharia civil era uma profissão do passado. Havia razões para o dizer. Entre 2000 e 2004 concluíram-se em Portugal 104 mil habitações novas por ano. A queda começou antes da crise e consumou-se com ela: de 35 mil fogos em 2010 para oito mil em 2014, uma média de 20 mil no quinquénio. Os nove mil por ano entre 2015 e 2019 não são o colapso; são o que ficou depois dele. O ajustamento fez o resto – empresas que fecharam, ofícios que ninguém aprendeu, capacidade técnica que não regressa por decreto. Uma década depois, pedimos a esse setor que resolva num mandato o problema social mais agudo do país.
É contra este pano de fundo que se devem ler dois documentos desta semana, ambos do Banco de Portugal. Um é uma decisão. O outro é uma medição – e é a medição que explica onde a decisão vai bater. A partir de 1 de agosto, a nova Recomendação Macroprudencial desce de 50% para 45% a taxa de esforço máxima calculada em cenário adverso, mantendo uma única exceção – até 10% do montante concedido por cada instituição em cada semestre – e simplificando os prazos. O limite de 40 anos, que já vigorava para quem tem até 30 anos, passa a abranger o grupo dos 30 aos 35, antes limitado a 37. Na quarta-feira, o mesmo Banco de Portugal publicou o outro lado da conta. No segundo trimestre, os contratos com garantia do Estado representaram 51,3% do crédito à habitação própria e permanente contratado por jovens e 28,7% de todos os novos contratos para aquisição de habitação própria e permanente, independentemente da idade. Desde janeiro de 2025, um em cada quatro.
Em 1952, Jan Tinbergen formulou a regra que continua a organizar este debate. Para prosseguir objetivos independentes é necessário dispor de instrumentos independentes. O problema português é, aliás, mais fino do que a aritmética dos instrumentos. O Estado e o banco central atuam sobre a mesma margem – a capacidade de contrair crédito –, em sentidos opostos e sobre as mesmas famílias. Nenhum deles atua sobre o número de casas.
A pergunta certa não é, por isso, se a garantia ajudou alguém. É qual a restrição que efetivamente impede a compra. Um estudo do Institute for Fiscal Studies publicado em abril concluiu que, no Reino Unido, a maioria de quem não era proprietário estava limitada pelo rendimento e não pela entrada. As garantias que aliviam apenas a entrada tiveram efeito reduzido na acessibilidade e concentraram os ganhos nos rendimentos mais altos, isto é, em quem teria comprado poucos anos mais tarde sem apoio algum. A pergunta que fica é, quantos contratos existem por causa da política e quantos existiriam de qualquer maneira?
O desenho português não é o britânico, e a diferença importa. Ao financiar até 100% do valor da transação com um teto de 450 mil euros, a garantia empurra o apoio para segmentos de preço mais baixo e para quem paga a prestação mas não reúne a poupança. O efeito é real. Também é aritmético. Sem entrada, o empréstimo é maior e o encargo mensal é mais alto. Os dados do supervisor confirmam-no. A taxa de esforço média destes contratos aproxima-se de 34%, contra 29% nos jovens sem garantia, e a proporção de novo crédito concedido a mutuários de risco elevado passou de 3% em 2024 para 21% em 2025, agravamento que o Banco de Portugal atribui quase inteiramente a este regime. O Estado removeu a barreira da entrada empurrando as famílias contra a barreira do rendimento. O banco central acaba de estreitar a segunda.
Resta a defesa da medida, e ela existe. Quem trata o desejo de casa própria como um preconceito a corrigir, compromete o essencial. A garantia reduziu a vantagem de quem tem família com património sobre quem tem apenas salário, e isso é correção de desigualdade, não uma concessão populista. Reconhecer o mérito de uma política não dispensa, porém, medir-lhe os limites.
Carozzi, Hilber e Yu mediram-nos no Journal of Urban Economics, explorando as descontinuidades geográficas do programa britânico Help to Buy. Na Grande Londres, onde a oferta é rígida e a habitação já era inacessível, o apoio subiu os preços mais do que o valor presente do subsídio implícito e não teve efeito detetável na construção. Junto à fronteira com o País de Gales, com restrições de oferta menos apertadas e preços acessíveis, aumentou a construção sem efeito visível nos preços. O mesmo instrumento, dois resultados opostos, em função da capacidade de resposta da oferta.
Portugal está a testemunhar essa experiência dentro das suas fronteiras e ainda não tirou dela nenhuma conclusão. Até junho, a garantia esteve presente em mais de 55% dos contratos celebrados por jovens no Alto Alentejo, no Baixo Alentejo, no Alentejo Litoral e na Beira Baixa. Na Grande Lisboa e na Madeira ficou pouco abaixo dos 40%. Em números absolutos, contudo, cerca de metade dos contratos concentra-se na Grande Lisboa, na Área Metropolitana do Porto e na Península de Setúbal. Onde o preço mediano ronda os 2.076 euros por metro quadrado, o apoio converte rendimentos moderados em compra efetiva e pode fixar população jovem. Onde ronda os 3.439 euros, como na Grande Lisboa, e a oferta não responde, capitaliza-se no preço.
O regime termina a 31 de dezembro, e a escolha relevante não é prolongar ou extinguir, mas redesenhar. Um teto nacional de 450 mil euros ignora mercados que reagem de forma oposta. O limite deveria variar por sub-região, segundo preços e rendimentos locais, e ser revisto anualmente. O acesso deveria depender do rendimento e da inexistência de património habitacional. Nas áreas onde a oferta é rígida, a garantia deveria restringir-se a construção nova ou a imóveis sujeitos a limites de revenda ou arrendamento. Assim o Estado estaria a apoiar a compra sem transferir o subsídio para o preço.
Do lado da oferta, os sinais são, simultaneamente, positivos e insuficientes. Em 2025 licenciaram-se 48.844 fogos, o valor mais alto desde 2011, e concluíram-se 30.425. O fluxo subiu mas o preço subiu mais. No primeiro trimestre de 2026, o índice do INE aumentou 17,8% em termos homólogos, com menos 8,7% de transações e mais 3,2% de valor transacionado.
Menos casas vendidas, mais dinheiro gasto. Construir é condição necessária e não é, por si, política de acessibilidade, sobretudo quando a procura não se resume a quem quer uma casa para viver. O Banco de Portugal estima em cerca de 300 mil fogos o défice acumulado na última década entre construção nova e formação de famílias. Equilibrar o fluxo de um ano é sinal positivo, mas apenas impede que este cresça; não o elimina.
Falta explicar por que razão o Estado escolhe sempre o mesmo lado do problema, e a resposta não é só ideológica. É ideológica e institucional. Uma garantia pública escreve-se num diploma e produz contratos no trimestre seguinte. Solo infraestruturado, licenciamento previsível, quadros técnicos nas autarquias e formação profissional produzem casas em oito ou dez anos. A assimetria é politicamente irresistível e institucionalmente perigosa, porque cria a tentação de governar a habitação pelo instrumento que dá resultados antes da eleição, contando que o banco central absorva o risco. O governador tem repetido que o problema está na oferta e pediu ao legislador que torne vinculativas regras que hoje são recomendações, pedido que o FMI subscreveu em junho. O pedido é razoável. Também é o reconhecimento de que a instituição com o instrumento mais afiado sabe que ele não serve para este objetivo.
Um país que decidiu que já não precisava de quem constrói casas dedica hoje a maior parte da sua imaginação política a decidir quem pode comprá-las. A nova recomendação é boa política financeira. A garantia é uma resposta defensável a uma barreira real. Nenhuma das duas acrescenta uma casa ao mercado.
Regulamos o acesso com precisão crescente. A casa é que continua a faltar.
