O ESPELHO ESPANHOL || Álvaro Ardura Urquiaga fala do imobiliário em Espanha abrindo cenários para Portugal. No país vizinho, há situações mais graves, por exemplo em Málaga - mas ao mesmo tempo há mais avanço no estudo e em medidas, por exemplo no País Basco e em Barcelona. Em Madrid, o caminho pode ser o de uma nova Miami, para grandes fortunas. Como Lisboa? "Se não tentarmos controlar os preços, não sei onde vai parar a espiral"
Doutorado em arquitetura e professor de planeamento urbano na Faculdade de Arquitetura da Universidade Politécnica de Madrid, Álvaro Ardura é coautor de "First We Take Manhattan. The Creative Destruction of Cities", obra que aborda a transformação de bairros como El Raval (Barcelona), Bronx (Nova Iorque) e Malasaña (Madrid), e do "Guia de Planeamento e 'Design' Urbano. Madrid 1900-2010". A sua linha de investigação foca-se no papel do planeamento em processos de gentrificação, regeneração urbana, habitação e espaço público.
Em entrevista à CNN Portugal, a terceira de uma série de cinco sobre grandes temas que dominam a atualidade em Espanha, Álvaro Ardura Urquiaga defende que a solução de "construir mais", que passa por liberalizar os solos e eliminar os entraves burocráticos é um "discurso neoliberal" que não resulta, "porque Espanha construiu mais casas novas do que a França, a Itália e a Alemanha juntas, e mesmo assim os preços dos imóveis não só não baixaram, como duplicaram, e os dos solos quadruplicaram."
"Apenas uma parcela muito pequena das vendas é destinada à população residente, estável e nativa"
Portugal é o país da OCDE onde o acesso à habitação é mais difícil. Se isto é assim, em Espanha só pode ser mais fácil, certo?
Sim, mas mais fácil... para quem? Em Espanha, em 2021, assistimos a níveis recorde de transações imobiliárias, que só foram ultrapassados em 2007, pouco antes da crise financeira. Há várias diferenças: em 2007, a percentagem de casas novas era maior e muitas pessoas contrataram um crédito à habitação, muitas famílias assumiram um endividamento elevado que hoje não acontece. Agora, apenas 20% das vendas são de primeira habitação, para famílias recém-formadas, e 34% das vendas são feitas sem recurso a um crédito à habitação, com pagamento a pronto, o que não corresponde ao perfil de alguém que está a independentizar-se, mas sim a um investidor — alguém com poupanças ou que está a especular. Mais de metade das hipotecas são, declaradamente, investimentos. Além disso, 12% das compras são feitas por pessoas coletivas e 14% por estrangeiros. Tudo isto cria um cenário em que apenas uma parcela muito pequena das vendas é destinada à população residente, estável e nativa. Há uma transição do acesso à casa própria, que era o modelo tradicional em Espanha — onde a percentagem de casa própria era uma das mais elevadas — para o arrendamento, a um ritmo muito acelerado. Neste aspeto, Portugal e Espanha são bastante parecidos.
Para grande parte da população, a primeira barreira à compra de casa é o desembolso inicial. Contratar um crédito à habitação em Espanha custa, no melhor dos casos, 70.000 euros...
Durante a crise financeira de 2007, os bancos restringiram severamente o acesso aos créditos. Além disso, a grande maioria dos salários não foi atualizada ao mesmo ritmo do preço da habitação, nem pouco mais ou menos, o que torna muito difícil a obtenção de poupanças que os bancos, anteriormente, não exigiam. Só quem tem apoio familiar ou uma herança tem a capacidade para entrar neste circuito, o que torna o sistema ainda mais perverso, porque concentra uma percentagem maior da propriedade imobiliária em menos mãos ainda.
Falou de especuladores e de fundos. O que tem a Espanha para ser tão apetecível para os grandes fundos de investimento?
Nem todos os fundos são especulativos. Alguns procuram investimentos a longo prazo, com retornos mais baixos... são mais conservadores. Existem ainda os chamados "fundos abutre", que procuram retornos muito elevados e podem, a qualquer momento, liquidar o investimento.
Espanha, depois da crise, teve dois fatores muito atraentes: preços baixos em comparação com outros mercados imobiliários e uma elevada percentagem de proprietários de imóveis. Quando a crise provocou os primeiros cortes, e o desemprego disparou... começou a haver um volume muito elevado de execuções hipotecárias — ou seja, casas compradas por particulares que acabaram por ser detidas pelos bancos. Entre 2009 e 2014, os bancos ficaram com 80.000 a 100.000 casas por ano. Como os bancos não sabiam nem queriam gerir estas propriedades, a sua forma de se verem livres delas foi empacotá-las: algumas foram parar à Sareb [Sociedade Gestora de Ativos provenientes da Reestruturação Bancária], ao 'banco mau', e outras, as que tinham melhores condições, foram vendidas a fundos de investimento. Se a isto juntarmos a venda de grandes projetos de habitação pública, como aconteceu em Madrid — o que foi também uma transação muito duvidosa, pois o Supremo Tribunal reconheceu que os inquilinos não tiveram a oportunidade de aceder a estas habitações nas mesmas condições que o fundo, neste caso o Fidere, que pertence à Blackstone — isto permitiu que os fundos entrassem com uma grande quota de mercado.
Houve ainda três alterações regulatórias que favoreceram a chegada dos fundos. A primeira foi o 'visto gold', destinado a atrair cidadãos estrangeiros para a compra de casas no valor de mais de meio milhão de euros, que também concedia a residência. Entretanto, foi eliminado, mas serviu, na altura, de incentivo à compra. A população chinesa, por exemplo, compra em terços, distribuindo o risco por várias pessoas, e compra três apartamentos no valor de meio milhão de euros a dividir por três, para diminuir o risco, o que é uma estratégia inteligente.
Outra alteração regulatória foi a modificação feita pelo Partido Popular na "Lei do Arrendamento Urbano", que reduziu as garantias para os inquilinos. A duração do contrato foi reduzida a três anos, e agora, devido à intervenção do Governo socialista, é de cinco anos — se o proprietário for uma pessoa singular — e de sete anos se for uma pessoa coletiva. Isto torna mais difícil ser despejado de uma casa simplesmente porque a renda aumentou no final do contrato. A última alteração foi o fim do regime fiscal especial para as 'socimi' (sociedades de investimento imobiliário cotadas em bolsa), que são veículos financeiros para este tipo de investimento e tinham condições fiscais muito vantajosas.
Qual é o impacto das compras estrangeiras no aumento da procura de imóveis em Espanha?
Não são o principal fator, mas serviram para normalizar o mercado espanhol face a determinados segmentos. O 'visto gold' já não está em vigor, mas não faz grande diferença, porque os mercados 'prime', que em Espanha são as grandes cidades e o litoral, normalizaram-se face ao tipo de investidores para os quais eram muito atrativos. Por exemplo, fortunas da América Latina ou dos países árabes.
O que quer dizer quando diz que se "normalizaram"?
Refiro-me ao risco, porque comprar casa noutro país é assustador. As regulamentações deram segurança a este tipo de investimento, que se tornou agora bastante comum. Conheço pessoas do setor imobiliário que vão buscar clientes a Miami, por exemplo. Mas o México, por exemplo, tem o dobro da população de Espanha, e se os mexicanos com elevado poder de compra virem a compra de imóveis em Espanha como uma opção viável, então vão avançar.
"O que aconteceu em Málaga foi brutal". Já no País Basco "há habitação protegida a título perpétuo"
O turismo em Espanha está, mais uma vez, a registar números recorde: são esperados 42 milhões de visitantes este ano, só entre junho e setembro. Que impacto tem este enorme fluxo anual no setor imobiliário?
Nenhum fator isolado explica tudo, mas o turismo está a desviar parte da procura para o setor imobiliário turístico — Airbnb e similares. O que isto faz é reduzir a oferta do mercado: em vez de a dedicar ao uso 'vocacional' destes imóveis, que seria uma residência estável, é desviada para o imobiliário com fins turísticos, o que, pelo menos no papel, gera maiores retornos. Barcelona é onde estas questões estão a ser mais estudadas devido à criação do Observatório [Metropolitano] da Habitação. Curiosamente, muitos destes investimentos também têm origem em fundos ou são feitos por 'family offices' — os ricos do costume, ou seja, famílias com poupanças superiores a um milhão de euros. Frequentemente, preferem não regular as rendas porque procuram a máxima flexibilidade e liquidez no ativo. Não querem ter toda a papelada em ordem; aproveitam-se de certas lacunas legais que determinadas administrações não estão a ajudar a eliminar.
Em Madrid, existem milhares de anúncios no Airbnb sem número de registo; se não houver mecanismos de controlo e sanção para esta atividade — que está fora da legalidade, na melhor das hipóteses —, haverá sempre quem as explore. E uma casa dedicada ao Airbnb é menos uma casa no mercado para residência estável
Uma casa dedicada ao Airbnb é menos uma casa no mercado para residência estável."
Em Málaga há, proporcionalmente, mais apartamentos turísticos do que em Barcelona. O presidente da Câmara impôs uma moratória de três anos ao registo de novas casas para uso turístico na cidade...
O que aconteceu em Málaga foi brutal. Em Espanha, o Airbnb começou em Barcelona, onde estabeleceu a sua sede europeia. Depois, expandiu-se para Madrid, e o que aconteceu em Málaga foi, provavelmente, o processo mais acelerado, de longe, entre as principais cidades espanholas. Em Málaga, perceberam que, com tantos nómadas digitais e tanto turismo... no final, não há condições para que os residentes de Málaga continuem a viver na sua cidade. Isto pode tornar-se um problema para a própria autarquia, que pode ficar sem base tributária.
O País Basco foi pioneiro ao implementar a habitação protegida a título perpétuo. Pode-se vender a casa, mas a um preço fixo, com a opção de o Estado a comprar de volta pelo mesmo preço fixo."
O Governo de Pedro Sánchez propôs um pacto estatal para triplicar as despesas com a habitação social. Porque há tão pouca habitação social em Espanha?
Há aqui duas questões. A habitação social na Europa é a habitação que está fora do mercado de forma permanente, que é propriedade pública ou está regulada publicamente através de associações. Em Espanha e Portugal, há poucas habitações deste tipo — 3% na melhor das hipóteses, no caso espanhol. A Espanha, em tempos, construiu muita 'Vivienda de Protección Oficial', que era habitação barata subsidiada pelo Estado. Foi uma aposta política do regime franquista. Há uma frase célebre do ministro falangista [José Luis] Arrese: "Temos um país de proprietários, não de proletários", que é uma versão ainda mais rasca da frase "Mais um proprietário, menos um comunista".
Esta aposta resultou, mas foi uma política intervencionista no contexto de um longo período de pós-guerra; o Estado expropriou imóveis e verificaram-se vagas migratórias muito fortes. Inicialmente, a habitação social foi excluída do mercado, por lei, durante 30 anos. Estes períodos de protecção foram reduzidos a níveis verdadeiramente absurdos, atingindo apenas os sete anos. Isto varia muito em função da comunidade autónoma. Por exemplo, o País Basco foi pioneiro ao implementar a habitação protegida a título perpétuo. Pode-se vender a casa, mas a um preço fixo, com a opção de o Estado a comprar de volta pelo mesmo preço fixo. Mas se essa casa voltar ao mercado daqui a dez anos, é dinheiro público que serviu sobretudo para enriquecer o proprietário, sem qualquer retorno social.
Este modelo a título perpétuo do País Basco, que é o mesmo que opera em países como a Áustria, onde a habitação pública é um sucesso... pode ser exportado para o resto da Península Ibérica? Ou melhor, pode a habitação pública, em Espanha e em Portugal, vir a ser comparável àquilo que representam, hoje, a saúde ou a educação?
Sim, é possível. De facto, outras comunidades autónomas começaram a testar o modelo basco. Existem dois modelos entre os quais o mercado oscila: o modelo basco-navarro, ao qual a Catalunha e as ilhas Baleares aderiram em alguns aspetos, com políticas mais avançadas; e o modelo de Madrid.
Se perguntarmos ao presidente da Câmara de Madrid o que pode ser feito em relação à questão da habitação, ele responderá "nada". Ou seja, o mercado auto-regula-se, e a única solução é construir mais, e para isso precisamos de liberalizar os solos, eliminar os entraves burocráticos... ou seja, o discurso neoliberal. Mas a anterior crise mostrou que esta solução não resulta, porque a Espanha construiu mais casas novas do que a França, a Itália e a Alemanha juntas, e mesmo assim os preços dos imóveis não só não baixaram, como duplicaram, e os dos solos quadruplicaram. Até à década de 1990, havia muita habitação subsidiada em Espanha porque as administrações eram ativas, expropriavam terras ou compravam-nas. Por outras palavras, promoviam-na, o que também ajudava a gerar habitação barata.
"Em Barcelona, 35% dos imóveis pertencem a proprietários que possuem mais de cinco casas"
Um dos fundos que referiu, o norte-americano Blackstone, admite ser proprietário de mais de 20.000 casas para arrendar em Espanha, mas a lista de senhorios é liderada pelo Caixabank, um banco nacional. Esta tendência de concentração em poucas mãos pode ser travada?
Acho que não. Há bastante opacidade, excepto talvez na Catalunha, onde criaram o Observatório da Habitação, que tem um percurso já longo e recursos substanciais. Em Madrid, por exemplo, não fazemos ideia de quantos dos proprietários são de grande dimensão, nem quantos são pessoas singulares ou coletivas.
Estas questões só foram estudadas a fundo, como disse, em Barcelona, que tem um mercado de arrendamento onde a maioria das casas é propriedade de pessoas que têm apenas um imóvel — e estes são dados de 2021, pelo que a concentração provavelmente aumentou. Cerca de 35% pertencem a proprietários que possuem mais de cinco casas e 17% a proprietários com mais de 25 casas. Além disso, de certa forma, agem em conjunto. Temos, por um lado, o 'baby boomer' que investiu para complementar a sua reforma, mas também existem grandes fundos, que me preocupam mais porque têm capacidade de gestão política.
A percentagem de reformados que possuem uma segunda casa duplicou, e a percentagem de proprietários de imóveis com menos de 35 anos caiu para metade. Ou seja, há também uma questão geracional que terá de ser abordada. Os partidos políticos têm muitas vezes medo de desiludir os seus eleitores mais velhos quando tomam determinadas decisões. Há todo um debate sobre como lidar com o problema. Penso que é mais fácil lidar com a questão sistémica das grandes movimentações de capital, mas, provavelmente, será necessário um pacote de medidas de vários tipos.
Se um jovem assalariado em Espanha quiser deixar a casa dos pais, terá de destinar, em média, 92,3% do seu salário. É uma utopia viver num apartamento arrendado sendo jovem em Espanha em 2025?
Com certeza que sim, e também é por causa disso que tempos uma das taxas de emancipação mais lentas da Europa, o que também influi nas taxas de natalidade, muito baixas — e, a longo prazo, na sustentabilidade das pensões, que só é viável com a imigração, que contribui para o aumento da população mais jovem. Na prática, um jovem só pode ser independente se tiver um parceiro ou estiver a partilhar um apartamento com amigos sem fim à vista, como faziam os protagonistas de ‘Friends’ [uma série televisiva]. Mas viver eternamente a vida dos 25 anos, quando se está na casa dos 40, cria situações indesejáveis para todos, sob muitos aspetos.
Algumas empresas de arrendamento cobram comissões ilegais. O Governo espanhol lançou uma campanha contra a corrupção no mercado imobiliário. Está a ser eficaz esta campanha?
É um pouco paradoxal que seja o Ministério do Consumidor [liderado pelo partido Sumar], e não o Ministério da Habitação [liderado pelo PSOE], o mais ativo nestas matérias. Houve uma disputa no Governo de coligação sobre quem ficaria com a pasta da Habitação. Como disse antes, tudo conta. Se, para além de pagar rendas muito elevadas, tivermos de fornecer um fiador ou não sei quantos meses de caução, o acesso à habitação torna-se ainda mais difícil. E não apenas para os jovens, também para os divorciados — mesmo que tenham casa própria, é uma situação de vida muito complicada. O que precisamos de tentar fazer é garantir que o ecossistema do mercado não tenha incentivos para aumentar os preços — para uma imobiliária, tem o mesmo custo vender ou arrendar um apartamento barato ou caro. Precisamos de tentar controlar os preços, porque, caso contrário, não sei onde vai parar a espiral. Em condições normais, sem intervenção política, isto só será resolvido quando chegar uma crise, quando as pessoas não conseguirem pagar as suas hipotecas ou o incumprimento disparar. Ou baixamos os preços, ou eles vão cair catastroficamente.
"O caso de Lisboa é um dos mais estudados relativamente ao fenómeno Airbnb"
Um dos três pilares do pacto estatal proposto pelo Governo para a habitação social é a criação de uma base de dados pública. A ideia é reduzir o efeito inflacionista de portais como o Idealista, que aumentam os preços de venda e de arrendamento, em média, 30%. É viável essa base de dados? E porque é que portais como o Idealista e o Fotocasa não querem que exista?
Acredito que o Idealista e o Fotocasa vão ter, muito em breve, o mesmo proprietário, um fundo de investimento... o que significa que a situação de quase monopólio na intermediação será tremenda. O Idealista cobra a certos atores pelos seus serviços, por isso é normal que se oponha à base de dados. Além disso, tem sido bastante beligerante, não só nesta questão, mas em quase qualquer questão que contribua para o arrefecimento dos preços — por exemplo, com a regulamentação da Lei da Habitação para o arrendamento. Os irmãos Encinar, proprietários do Idealista, têm discutido no Twitter com praticamente todos os interlocutores que propuseram uma medida política nesse sentido. Mas é viável e, na minha opinião, bastante conveniente, dada a opacidade que referi anteriormente. Qualquer esclarecimento que possamos obter sobre a questão da habitação é uma bênção.
O Idealista também opera em Portugal. Que paralelos e que diferenças existem entre Espanha e Portugal na questão da habitação?
A habitação nunca foi um pilar do Estado-providência nos países mediterrânicos como aconteceu, por exemplo, nos países nórdicos — já falámos da Áustria, mas também faz sentido referir a Suécia, os Países Baixos, a Alemanha... Cada um destes países tem as suas peculiaridades.
Nos países ibéricos, existem percentagens muito baixas de habitação social — entendida como habitação de propriedade pública ou controlada de forma muito rigorosa pelas administrações públicas —, que são semelhantes às da Itália ou da Grécia. E as percentagens de casa própria, que eram tradicionalmente elevadas, estão a diminuir rapidamente. Além disso, partilham uma pressão muito forte do setor do turismo.
O caso de Lisboa é um dos mais estudados relativamente ao fenómeno Airbnb. O turismo urbano foi uma das soluções para a anterior crise e gerou efeitos mais ou menos perversos, uns previsíveis e outros nem tanto. Acho que os países do sul podem aprender uns com os outros. Por exemplo, Lisboa ficou na moda por causa da chegada de famosos como [John] Malkovich, depois Madonna comprou um palácio... e agora está a acontecer uma coisa parecida em Madrid, com a despedida de solteiro de [Jeff] Bezos, que recebeu uma ampla cobertura mediática. Acho isso bastante prejudicial. Há uma aposta clara, por parte do Governo de Madrid, para transformar a cidade na nova Miami. Não é por acaso que [Isabel Díaz] Ayuso passa vários dias por ano em Miami... todos os anos. Miami é uma espécie de meca para as fortunas latino-americanas, e Madrid ambiciona ocupar esse lugar ou competir por ele. É uma aposta que beneficia apenas os segmentos mais elevados do mercado e gera efeitos secundários prejudiciais para todos os outros.
Pela sua dimensão e proximidade, Espanha funciona também como um espelho — ou mesmo bola de cristal — para muitos assuntos que estamos a viver em Portugal ou que vão bater à nossa porta. Assim nasce O Espelho Espanhol, uma série de cinco entrevistas sobre grandes temas que dominam a atualidade em Espanha. Não perca a entrevista seguinte de O Espelho Espanhol no próximo sábado.
