Habitação: obstáculos e possibilidades no contexto português
Comprar casa é um desafio cada vez maior para os portugueses. Os valores atuais do mercado imobiliário figuram entre as principais razões para a dificuldade de acesso – afinal, os preços médios do setor da habitação estão a subir muito acima da inflação há 10 anos, enquanto o rendimento das famílias sobe apenas a metade do ritmo.
Mas qual é a razão para a crescente subida dos preços das casas? O rendimento disponível per capita, as taxas de juro, a população ativa e o investimento residencial justificam, em parte, esses valores. O problema é que nos últimos anos, o preço real das casas em Portugal subiu muito mais rapidamente do que todos esses fatores.
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Os preços das casas: uma escalada incontrolável
De acordo com os últimos dados do Instituto Nacional de Estatística, referentes ao primeiro semestre do ano passado, o valor do metro quadrado mediano em Portugal superou os 1700 euros. Este é o valor mais alto de sempre, que representa um aumento de 6,6% relativamente ao mesmo período do ano anterior. E nas grandes cidades, os preços são ainda mais elevados: em Lisboa, o valor do metro quadrado situa-se em mais de 4300 euros; em Cascais é de quase 4000 euros; em Oeiras está na casa dos 3300 euros e no Porto, o valor do metro quadrado é de cerca de 3000 euros.
Assim, os preços atuais são proibitivos para muitas famílias em Portugal, o que de acordo com o último barómetro da habitação da Fundação Francisco Manuel dos Santos, está no topo das prioridades que os inquiridos apontam na escolha de casa. Logo a seguir, está a rede de transportes da área de residência, e em terceiro lugar, a proximidade do trabalho ou da escola. A qualidade da casa também entra nas preocupações dos portugueses no momento da escolha, mas aparece apenas em quarto lugar.
O problema está também ao nível da oferta. Em 2021, o Parque Habitacional Português contabilizava mais de três milhões e meio de edifícios, mas a maioria deles envelhecidos – o que demonstra que temos reabilitado e construído pouco. Segundo o estudo do Instituto Nacional de Estatística de 2021 sobre o Parque Habitacional, apenas 18% dos edifícios construídos foram feitos neste século. E desses, apenas 3% foram construídos entre 2011 e 2021.
Num país com uma cultura tão focada para a compra da casa, onde ainda mais de 70% das famílias vivem em casa própria, hoje são os jovens que mais sofrem para cumprir este sonho. Pedro Brinca, professor associado da Nova School of Business and Economics (Nova SBE), autor do estudo “O Mercado Imobiliário em Portugal”, desenvolve a problemática da habitação no nosso país e aponta possíveis soluções para a crise no setor.
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A crise de oferta e o impacto no mercado de arrendamento
Segundo o especialista, a raiz do problema é a falta de oferta: tanto para quem quer comprar, como para quem prefere arrendar. “Hoje, construímos numa fração muito pequena daquilo que construímos no passado. Não há construção para arrendamento em Portugal, é um segmento que não existe”. Assim, segundo o especialista, “importa perceber de que maneira se pode tornar o mercado mais atrativo para quem quer construir, por exemplo, para arrendar, para que essa oferta se possa materializar, e havendo mais oferta, os preços baixam”.
Também é preciso potenciar a oferta já existente, que poderia ser aproveitada para arrendamento, mas não existe previsibilidade para que este se torne apelativo. Para explicar como é preciso mudar o paradigma em Portugal, Pedro Brinca usa o exemplo dos restantes países da União Europeia (UE): “cerca de 43% a 44% das famílias que têm uma segunda habitação na UE colocam-na no mercado de arrendamento, e em Portugal essa percentagem é cerca de 13%. Importa perceber, de facto, quais são os determinantes para que estas escolhas se materializem nesta situação e, consequentemente, na dificuldade do exercício do direito à habitação”.
Do lado da construção, acredita que “há razões históricas para estarmos neste estado: não existe apenas uma razão. Em 2008 tivemos uma crise do setor financeiro e do setor imobiliário; em 2011 tivemos uma crise de dívida soberana... E depois houve uma descida acentuada das taxas de juros, que alimentou uma procura que não tinha, do lado da oferta, uma resposta. Falharam políticas públicas, por exemplo, e a construção pública de habitação colapsou”.
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A redução da construção pública: um desafio por resolver
No que respeita à construção pública, o exemplo de Lisboa é bastante expressivo. Como explica Pedro Brinca: “Durante a década de 2000 a 2010 construíam-se, por ano, 900 fogos em habitação pública cooperativa, e de 2010 a 2020 construíram-se 13 ou 14. Houve um colapso daquilo que foi a construção de habitação pública cooperativa, que é precisamente um dos segmentos de mercado em que estamos com mais problemas”.
Para o especialista, é urgente tomar medidas para inverter a tendência decrescente da construção. “Este Governo, que tinha no seu programa a descida do IVA da construção para 6%, quando anunciou mais construção, a primeira medida em que recuou foi precisamente na descida do IVA”.
E quais os fatores na base do atual preço das casas? Pedro Brinca não acredita que a justificação, muitas vezes usada, do investimento estrangeiro, por via direta ou indireta, ou do turismo, expliquem tudo. “Entre 2012 e 2021 foram emitidos 10.322 vistos Gold. Isto significou uma injeção no mercado imobiliário de 6.3 mil milhões de euros. Para termos um bocadinho de perspetiva, em 2021, o último ano desta janela, as transações atingiram cerca de 165 mil transações: estamos a falar de 10.322 transações em 10 anos, cerca de 0,6% do número de transações por ano, daquilo que representa o residente não habitual. Quando discutimos a crise social da habitação e o acesso à habitação por parte da classe média, não parece que seja o caso”.
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A burocracia e os entraves à construção
A questão, segundo Pedro Brinca, é que a construção representa cerca de 30% a 40% do valor de uma casa e isso, num tempo em que os preços da construção seguem uma tendência ascendente, assim como o salário mínimo, significa um esforço extraordinário para os portugueses. Pedro Brinca não questiona a necessidade do aumento do salário mínimo, mas explica que o paradigma da habitação deve ser pensado num todo, para retirar o imenso peso que tem a compra de uma casa aos portugueses. “Temos de pensar, por exemplo, no desagravamento fiscal, na aceleração do licenciamento, pré-aprovação, etc”.
Para isso, dá o exemplo dos Estados Unidos da América (EUA): “Existe algo chamado «Building Code», que são zonas para as quais estão definidos os parâmetros de construção, e projetos que respeitem aqueles parâmetros de construção estão tacitamente aprovados. Isto eliminaria todo o período de espera, reduziria a incerteza, aceleraria o processo de construção, por isso também reduziria os custos, aumentaria a oferta e diminuiriam os preços. Há um problema, como em muitas áreas em Portugal, de burocracia”.
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Como Resolver
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Como resolver? Medidas para inverter a tendência
O autor do estudo “O Mercado Imobiliário em Portugal” termina sugerindo algumas medidas para resolver a problemática da habitação no nosso país: “descida do IVA na construção, melhoria do ambiente económico e regulamentar relativamente às questões do licenciamento, transportes, competitividade fiscal e agilização burocrática”. Para Pedro Brinca, “tudo isto são dimensões que têm de ser abordadas se, de facto, queremos mudar o paradigma da habitação em Portugal”.
Para uma leitura mais aprofundada sobre o assunto, saiba que o estudo “O Mercado Imobiliário em Portugal”, promovido pela Fundação Francisco Manuel dos Santos, está disponível, para download gratuito, na página:
