Mais de uma década depois de ter sido idealizado para receber um campus de data centers de última geração, o complexo de Alverca continua vazio, sem licença de utilização e envolvido numa guerra judicial com ramificações que remontam aos últimos dias do Banif
Quando a notificação chegou aos escritórios da Oitante, a herdeira dos ativos tóxicos do BANIF, os seus administradores estavam longe de saber o impacto que teria anos mais tarde. Na notificação, um promotor imobiliário anunciava que tinha recorrido aos tribunais para pedir cerca de 40 milhões de euros por ganhos não realizados num negócio realizado com o banco entretanto extinto.
À medida que foram lendo o conteúdo daquela ação no tribunal de Cascais, ficava cada vez mais claro para os representantes da Oitante de que algo de muito estranho se tinha passado nos bastidores do Banif dias antes da sua implosão e da intervenção do Banco de Portugal.
Nos documentos da ação constava uma referência a um contrato de 2006 assinado entre um promotor imobiliário, um empresário chamado Martim Melo, e um fundo do BANIF com o objetivo de explorarem em conjunto um terreno detido pelo empresário em Alverca. Era um negócio cuja arquitetura era bastante comum no início dos anos 2000. Martim Melo venderia o terreno à Imopredial, o fundo do BANIF, e trataria de todos os aspetos relativos à conceção, construção, licenciamento e comercialização do empreendimento. No final do projeto, as partes dividiriam os lucros que fossem gerados.
Mais tarde, em 2013, depois de uma viagem que o empresário e um representante do Banif fizeram a um complexo de Data Centers nos Países Baixos e, especialmente depois da inauguração do Data Center na Covilhã, o banco e Martim Melo decidiram que iam instalar naquele terreno um complexo de centro de dados.
O empresário começaria então a tratar do licenciamento junto da Câmara Municipal de Vila Franca de Xira para avançar com o projeto e acabaria também por intermediar um outro negócio em que o banco dava a concessão do complexo a uma empresa tecnológica chamada Eikon Blue, ligada ao grupo Win Team.
O projeto prometia transformar o complexo de Alverca num campus de data centers de última geração, concebido para atingir a certificação Tier IV, o padrão mais exigente da indústria dos centros de dados, reservado a infraestruturas com múltiplos sistemas redundantes e níveis de disponibilidade próximos de 100%. Mas, uma década depois, acabou por abrir a porta a uma guerra nos tribunais.
O primeiro sinal dessa guerra ocorreu em 2024 com a ação de Martim Melo contra a Oitante, alegando que a sociedade fundada pelo Banco de Portugal para gerir os ativos tóxicos do Banif estava a tentar bloquear a emissão da licença de utilização, impedindo que o empresário conseguisse extrair rendimentos do investimento em Alverca. A partir daí, a equipa de defesa da Oitante começou a vasculhar os e-mails e documentos que estavam no arquivo do banco à procura de algo que pudesse travar as intenções do empresário.
Mas foi apenas quando chegaram ao contrato realizado com a Eikon Blue que a Oitante viu que “algo de muito errado” se tinha passado, já que as condições do negócio eram estranhas. Desde logo por causa do prazo. O banco cedia a utilização da totalidade do empreendimento de Alverca à Eikon Blue pelo prazo de 30 anos e só passaria a receber renda - cerca de três milhões por ano - quando o espaço já estivesse ocupado.
Em segundo lugar, a empresa que iria pagar esses três milhões de euros por ano tinha um capital social de apenas 100 euros, sendo que o contrato pressupunha investimentos próximos dos 100 milhões de euros. Mas o que mais fez soar os alarmes foi a data desse contrato: 18 de dezembro de 2015 - exatamente um dia antes da resolução aplicada pelo Banco de Portugal e do início da extinção e venda dos ativos do Banif. “Nenhuma pessoa minimamente diligente e conscienciosa celebraria um contrato desta natureza naquele contexto”, escreveria mais tarde a Oitante num dos vários processos judiciais a que a CNN Portugal teve acesso.
Acusações de "falsificação de datas" e um contrato "financeiramente inviável"
Assim, dentro da Oitante começou a surgir a teoria de que talvez a data do contrato tenha sido adulterada com o objetivo de escapar à resolução do Banco de Portugal e ao escrutínio da sociedade constituída para gerir os ativos tóxicos do Banif. Essa ideia cimentou-se porque a discussão do conteúdo do contrato continuou nos dias seguintes e a versão final dos documentos apenas ficou disponível, pelo menos, a 21 de dezembro. Aliás, alega a sociedade, há e-mails a provar isso mesmo.
Com essa tese, a Oitante avançou com um processo contra a Eikon Blue, exigindo ao tribunal que declarasse a nulidade daquele contrato, salientando que a “falsificação da data teve como único objetivo discernível” fazer com que o contrato e os respetivos aditamentos “fossem celebrados antes da medida de resolução” ao mesmo tempo que garantiam a Martim Melo “exibir um título contratual perante as instituições financeiras que daria valor” ao negócio que tinha assinado com o Banif em 2006.
O título contratual era relevante, diz a Oitante no processo, porque Martim Melo estava sob elevada pressão financeira e as sociedades que controlava enfrentavam “dificuldades para dar cumprimento às obrigações de que eram titulares nos termos dos contratos de financiamento celebrados com o BANIF”. Nesse sentido a “retrodatação” permitiria evitar que a resolução do Banco de Portugal pusesse em causa “a monetização do empreendimento de Alverca” e a relação comercial que o empresário tinha com o banco.
Mas a ofensiva judicial da Oitante estava longe de encerrar o conflito. Poucos meses depois, a própria Eikon Blue avançou para tribunal com uma ação em que acusa a herdeira dos ativos tóxicos do Banif de ter inviabilizado deliberadamente o projeto, sublinhando que estaria a perder centenas de milhões de euros por causa disso.
Ameaças de mais de 500 milhões de euros
Na petição inicial entregue no Tribunal Cível de Cascais, a tecnológica ligada ao grupo Winteam sustenta que continua a ser titular de direitos sobre o empreendimento de Alverca e exige que o tribunal reconheça a validade do contrato assinado em 2015.
Segundo a empresa, quando assinou o Contrato de Utilização de Campus Tecnológico, em dezembro de 2015, o empreendimento encontrava-se ainda em construção e sem licença de utilização. Ainda assim, alega que os proprietários assumiram a obrigação de concluir as obras e obter o licenciamento necessário para colocar o complexo em funcionamento. Em troca, a Eikon Blue passaria a ocupar oito unidades funcionais do campus, pagando mais de três milhões de euros por ano.
A tecnológica sustenta que o empreendimento ficou concluído "em meados de 2016", mas que mais de uma década depois continua sem qualquer unidade ocupada e sem a licença necessária para operar. Ao longo desse período, garante ter insistido repetidamente junto da Oitante para desbloquear o processo de licenciamento, sem sucesso.
Com o passar dos anos, a empresa diz ter deixado de acreditar que estava perante um simples atraso administrativo. Na ação judicial, acusa os responsáveis pelo empreendimento de terem atuado "em conjunto e de modo coordenado" para impedir a emissão da licença de utilização e evitar o cumprimento do contrato. "Não pretendem cumprir o contrato, de modo a poderem beneficiar ilicitamente um qualquer terceiro", lê-se na petição inicial.
Convencida de que está a ser afastada de um negócio que lhe garantiria direitos sobre o complexo durante décadas, a Eikon Blue pede ao tribunal que declare o contrato plenamente válido e obrigue os responsáveis pelo empreendimento a obter a licença de utilização.
A empresa pretende ainda que lhe sejam reconhecidos os alegados direitos de preferência e de compra sobre o imóvel que diz ter adquirido através do contrato de 2015, sustentando que deveria ter prioridade caso o empreendimento fosse colocado à venda. A tecnológica pede igualmente que os prazos do contrato apenas comecem a contar a partir do momento em que o campus possa efetivamente entrar em funcionamento.
Mas o pedido mais expressivo é financeiro. Caso o empreendimento já não possa ser colocado à sua disposição nos termos previstos contratualmente, a tecnológica reclama uma indemnização de 566,7 milhões de euros, acrescida de mais 4,7 milhões por cada mês que passe sem que seja emitida a licença de utilização necessária para a certificação Tier IV.
Autarquia diz que nunca foi pedida licença de utilização
Já a Oitante sublinha que “é totalmente falso” que a sociedade e os seus fundos pretendam “esquivar a vender o empreendimento à Eikon Blue”. “Pelo contrário”, alega, se Eikon Blue “pretender adquirir o imóvel pelo preço previsto no contrato”, a Oitante prontificar-se-á a vender-lho”. Ao que a CNN Portugal apurou, essa intenção ficou manifestada numa carta que ainda não mereceu resposta.
Por outro lado, a sociedade alega que a Eikon Blue “pura e simplesmente desapareceu” desde a assinatura do contrato, sublinhando que, nos anos seguintes, a empresa não teve qualquer intervenção relevante na execução do projeto.
Certo é que mais de uma década depois da assinatura do contrato, o empreendimento continua sem a licença de utilização necessária para entrar em funcionamento. A sociedade atribui esse impasse a um longo processo de licenciamento junto da Câmara Municipal de Vila Franca de Xira, marcado por exigências urbanísticas.
À CNN Portugal, fonte da autarquia de Vila Franca de Xira garante que decorre na Câmara Municipal um processo de licenciamento, mas que o imóvel "não possui licença de utilização porque nunca foi requerida". A mesma fonte refere que para este imóvel foi emitida uma licença de construção para os usos de Armazéns e Serviços. "Posteriormente, foi apresentado projeto de alterações para acolher um Centro de Dados, encontrando-se ainda em tramitação/análise".
Ao mesmo tempo, os processos continuam em curso nos respetivos tribunais.
