Quem pode e como será feita a renegociação do crédito à habitação. O que muda com as novas regras?

4 nov, 12:14
Casas

O governo aprovou um decreto-lei que permite a renegociação do crédito à habitação sem penalizações para as famílias que estão a sofrer com a subida dos juros. Este descodificador explica o que muda

Em que consiste o decreto-lei do Governo?

O decreto-lei aprovado na quinta-feira estabelece medidas de acompanhamento e mitigação do aumento da taxa de esforço nos contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente. O diploma estabelece uma série de medidas que visam apoiar as famílias que nos últimos meses sofreram um agravamento significativo da sua taxa de esforço e que por isso possam solicitar a renegociação do crédito à habitação sem esperarem sofrer qualquer penalização e comissões.

O diploma abrange todos os clientes e todos os contratos de crédito à habitação?

Não. A revisão dos contratos ao abrigo do decreto-lei do Governo só acontece com créditos até 300 mil euros e quando os clientes cumpram uma de três situações:

  • Quando a taxa de esforço é igual ou superior a 50%;
  • Quando a taxa de esforço é igual ou superior a 36% e tenha registado um agravamento da taxa de esforço superior a cinco pontos percentuais;
  • Quando a taxa de esforço é igual ou superior a 36% e tenha verificado um acréscimo de três pontos percentuais da taxa de juro a que foi contratualizado o crédito à habitação.

É possível não estar abrangido pelo diploma do Governo, mesmo apresentado uma taxa de esforço superior a 36%?

Sim. Por exemplo, supondo que a contratualização do crédito à habitação foi feita com base numa taxa de esforço de 35% e com uma taxa de juro associada de 2%. Com a atual subida das taxas de juro, a taxa de esforço subiu para os 38% mas a taxa de juro associada ao contrato só subiu 2 pontos percentuais, para os 4%. Neste caso, apesar de a taxa de esforço ficar acima do patamar dos 36%, nenhuma das outras duas condições foram cumpridas: nem a taxa de esforço sofreu um agravamento de cinco pontos percentuais e nem a taxa de juro inicialmente contratualizada verificou um acréscimo de três pontos percentuais.

A renegociação dos contratos de crédito à habitação tem de partir do banco?

Não. Os clientes também poderão (e deverão) tomar a iniciativa de abordar os bancos no caso de enfrentarem uma degradação da sua capacidade financeira. Porém, sempre que os bancos detetem um agravamento significativo da taxa de esforço dos clientes que possa potenciar uma situação de incumprimento ou estes estejam próximos do patamar de alarme definido pelo Governo, o decreto-lei do Governo obriga a que os bancos apresentem soluções que possibilitem uma redução da prestação da casa, sem que isso produza um aumento da taxa de juro.

Quando é que os bancos começarão a contactar os clientes?

Assim que o decreto-lei for publicado em Diário da República, os bancos têm 45 dias para rever as posições que detêm em carteira de crédito à habitação que apresentam uma evolução da taxa de esforço para os patamares definidos pelo diploma. Posteriormente devem contactar os clientes e despoletar os processos negociais necessários.

Quais são as opções que os bancos podem apresentar aos clientes para baixar a prestação da casa?

Entre as várias medidas que os bancos podem propor ara baixar a prestação do crédito à habitação está o alargamento do prazo do contrato, a redução da taxa de juro durante algum tempo, a introdução de carência de capital, a contratualização de um novo contrato, a consolidação de créditos ou outra medida mais criativa e engenhosa que o banco possa sugerir. Mas qualquer que seja a solução apresentada não pode traduzir-se numa subida da taxa de juro.

Há consequências para quem acionar a renegociação do crédito à habitação ao abrigo do diploma do Governo?

Sim. Todas as renegociações de contratos que sejam realizados ao abrigo deste decreto-lei desembocarão na aplicação do regime do plano de ação para o risco de incumprimento (PARI). Isto significa que o banco vai ter de informar o Banco de Portugal que o crédito foi reestruturado e com isso o mutuário do contrato passa a ser considerado no meio bancário como um “cliente de risco”. Esse “carimbo” pode vir a ter consequências na obtenção de créditos no futuro, dado que numa futura avaliação de risco de crédito essa situação vai fazer disparar o alarme. A outra consequência mais imediata é ter todos os cartões de crédito cancelados. Esta é uma medida de prevenção do Banco de Portugal para todos aqueles que solicitam o PARI, por forma a evitar a constituição de novos créditos, considerando que já se encontram numa situação financeira debilitada.

Há alguma medida para minimizar o pagamento das comissões de amortização do crédito?

Sim. O decreto-lei suspende temporariamente (até ao final de 2023) a comissão de amortização antecipada nos contratos de crédito à habitação a taxa variável, independentemente do montante do crédito.

Quando é que o decreto-lei do Governo entrará em vigor?

Após a aprovação em Conselho de Ministros, o diploma segue agora para o Presidente da República avaliar as medidas e promulgar o diploma. Caso seja promulgado, o decreto-lei é posteriormente publicado em Diário da República e o diploma entrará em vigor.

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