A maioria dos compradores de casa nos Estados Unidos contrai hipotecas a 30 anos. Mas de acordo com uma nova proposta da administração Trump, em breve poderão ter uma opção de empréstimo ainda mais longa.
O presidente Donald Trump apresentou uma nova ideia para resolver o problema da acessibilidade da habitação: um empréstimo a 50 anos. O diretor da Agência Federal para o Financiamento da Habitação, Bill Pulte, chamou à proposta “uma mudança radical”.
Embora a proposta de Trump não contenha muitos pormenores, tem por base a premissa de que um empréstimo a 50 anos reduziria os pagamentos mensais, ajudando mais americanos atualmente fora do mercado da habitação própria.
Mas muitos especialistas em habitação alertam para o facto de o plano poder sair pela culatra, aumentando o custo da casa ao prolongar os pagamentos, acrescentar mais juros ao longo do tempo e fazer subir os preços das casas.
“Não é uma boa ideia”, defende Richard Green, professor de finanças e economia empresarial na Marshall School of Business da Universidade do Sul da Califórnia. "A poupança no pagamento mensal seria muito pequena. Ao mesmo tempo, está a colocar as pessoas em risco, porque leva muito tempo a pagar o empréstimo."
Total de juros pagos pode disparar
A hipoteca a 30 anos tem as suas raízes na Grande Depressão. No último século, tornou-se a forma dominante de comprar uma casa nos Estados Unidos. Muitos americanos preferem um período de empréstimo mais longo porque os pagamentos são mais baixos do que, por exemplo, os de uma hipoteca a 15 anos.
Uma hipoteca a 50 anos pode ter prestações ainda mais baixas.
“O que isto faz é reduzir bastante o pagamento mensal de uma casa típica para a América média, em algumas centenas de dólares por mês”, afirmou Kevin Hassett, diretor do Conselho Económico Nacional de Trump, numa entrevista à Fox. “Precisamos de ajudar as pessoas a voltarem a ter as suas casas.”
Mas os proprietários acabariam por pagar muito mais em juros ao longo do tempo, adverte Green.
Tomemos como exemplo uma casa de 450.000 dólares. Com uma hipoteca fixa de 30 anos a uma taxa de juro de 6,25%, o pagamento mensal seria de cerca de 2.771 dólares. No final do empréstimo, o proprietário pagará mais de 547.000 dólares em juros.
Com um empréstimo a 50 anos à mesma taxa, o pagamento mensal cairia para cerca de 2.452 dólares - mas os juros totais aumentariam para cerca de 1,02 milhões, ou 87% mais do que no empréstimo a 30 anos.
“Com um empréstimo a 50 anos, está a pagar uma quantia ínfima, minúscula, do seu empréstimo logo no início, pelo que os seus pagamentos de juros não baixam muito”, explica Green. “Depende da taxa de juro, mas podem passar-se 30 ou 40 anos antes de se pagar metade da hipoteca nessas circunstâncias.”
A melhor maneira de melhorar a acessibilidade da habitação é construir mais casas onde as pessoas querem viver, argumenta Green. Um empréstimo mais barato pode aumentar a procura, mas sem acrescentar nova oferta pode, efetivamente, fazer subir os preços.
Taxas diferentes para empréstimos a 50 anos
Não é claro se uma hipoteca a 50 anos teria as mesmas taxas de juro que um empréstimo a 30 anos.
“Até que se descubra quem é o comprador e como é que eles vão modelar o comportamento do mutuário, é realmente difícil dizer algo mais do que a taxa será provavelmente um pouco mais alta do que a de 30 anos”, afirma Jeff DerGurahian, diretor de investimentos da loanDepot, empresa que fornece serviços financeiros, como empréstimos.
Um empréstimo a 50 anos acarreta um maior risco de incumprimento porque se estende por muito tempo. Consequentemente, os credores podem cobrar taxas de juro mais elevadas. E uma vez que os mutuários demorariam muito mais tempo a acumular capital, uma queda nos preços da habitação poderia deixar mais proprietários a dever mais do que o valor das suas propriedades.
Há também uma questão jurídica em torno das hipotecas a 50 anos. De acordo com a Lei Dodd-Frank, aprovada após a crise imobiliária de 2008, os prazos dos empréstimos não podem exceder 30 anos.
“Seria necessária muita legislação para concretizar isto”, lembra Green sobre a proposta de hipotecas a 50 anos.
Quando questionada, a Casa Branca não forneceu pormenores sobre quaisquer planos legislativos.
Numa declaração, um porta-voz da Casa Branca disse apenas: "O presidente Trump está sempre a explorar novas formas de melhorar a acessibilidade à habitação para os americanos comuns. Quaisquer alterações oficiais às políticas serão anunciadas pela Casa Branca."
Um primeiro passo para ter casa própria?
No ano passado, a média de idades dos compradores de primeira habitação nos Estados Unidos atingiu um recorde de 40 anos, de acordo com dados divulgados recentemente pela Associação Nacional de Agentes Imobiliários. A combinação de preços elevadíssimos das casas e taxas de juro entre 6% e 7% impediu muitos jovens americanos de adquirirem casa própria.
Com um empréstimo a 50 anos, alguns desses compradores de primeira viagem poderiam estar a pagar os seus créditos à habitação até aos 90 anos.
Mas Phil Crescenzo, vice-presidente da Nation One Mortgage Corporation, considera que o sector está a ser excessivamente negativo em relação à proposta de hipoteca a 50 anos.
Apesar de os proprietários poderem acumular capital mais lentamente do que com um empréstimo mais curto, Crescenzo lembra que, nalguns casos, um empréstimo a 50 anos pode ser melhor do que arrendar e nunca acumular capital próprio.
"Não é que alguém tenha de ficar com esse empréstimo para sempre. É um ponto de partida", observa Crescenzo, salientando que os proprietários têm sempre a opção de refinanciar os seus empréstimos.
“Se eu tivesse a opção de arrendar casa ou de obter um empréstimo a 50 anos e não ganhasse muito capital próprio durante alguns anos, continuaria a optar por esse negócio em vez de arrendar”, garante.
