Tem mais de 30 anos e quer comprar casa? Esta sexta-feira traz más notícias – veja as simulações dos preços

31 mar, 18:56
Fotografia: Rui Oliveira

Há novas regras e consequentemente novos preços: valores mensais podem subir entre €34 e €343 (para empréstimos dos €50 mil aos €500 mil). Saiba tudo

Não é mentira: a partir desta sexta-feira, 1 de abril, os bancos têm de aplicar novas regras para o crédito à habitação. Com os limites recomendados pelo Banco de Portugal, só quem tem até 30 anos pode continuar a aceder ao prazo máximo do empréstimo - 40 anos. 

Dos 30 aos 35 anos de idade, o limite para o empréstimo passa a ser de 37 anos. Já para os clientes com mais de 35 anos, o novo patamar são 35 anos de crédito. E porquê? Para garantir que por volta dos 70 anos de idade a dívida esteja totalmente saldada.

O regulador bancário tem ainda outra meta com estas alterações: “puxar” a maturidade (o prazo de um crédito) média dos novos contratos para os 30 anos. E o que é que isso implica para os clientes? Se têm menos meses para pagar, têm de segurar uma prestação mais alta. Quanto? É o que pode ver nestas simulações, assentes na diferença entre o prazo máximo que existia até ao final de março e a maturidade média recomendada pelo Banco de Portugal.

Os valores acima resultam de uma simulação para uma taxa de 1%, próxima do que se está a praticar atualmente no mercado. E qual seria cenário mais comum? A maioria das famílias teria de pagar mais de 100 euros todos os meses para poder comprar casa. Isto tendo em conta um preço médio de 160 mil euros, que resulta do cruzamento das médias da dimensão das casas e do preço por metro quadrado.

Esta mudança de prazos não é o único elemento que deve preocupar quem está a ponderar dar o passo de comprar uma casa a crédito. Com a subida de juros que se antecipa para o final do ano, com reflexo na Euribor, a diferença a pagar a cada mês deverá tornar-se ainda maior.

BCE está a avaliar a subida de juros, o que poderá dificultar ainda mais as contas das famílias

E para quê esta mudança: travão ou proteção?

Embora esta seja apenas uma recomendação do Banco de Portugal, os bancos são incentivados a respeitá-la, já que têm de justificar ao supervisor cada caso em que a duração do contrato ultrapasse os prazos da recomendação.

Segundo fontes do mercado financeiro contactadas pela CNN Portugal, na origem desta recomendação está a preocupação com a diminuição progressiva dos rendimentos de reformados e pensionistas. As mesmas fontes concretizam que a quebra de rendimento que já se verifica aquando da entrada na idade da reforma não é hoje causa de problemas substanciais no sistema financeiro.

Contudo, as políticas e perspetivas que existem para a Segurança Social preveem cortes cada vez maiores entre o rendimento no fim da vida ativa e as pensões de reforma que se seguem. É para evitar um problema no futuro que o Banco de Portugal tem vindo a apertar cada vez mais as regras, de modo a que os devedores não carreguem prestações até idades avançadas. Atualmente, de uma forma geral, a maioria dos bancos permite que os empréstimos se estendam até aos 75 anos de idade.

Assim, se a causa não é garantir a sustentabilidade dos créditos e evitar problemas futuros aos bancos, a consequência acaba por ser travar novos crédito à habitação. 

Quem procura crédito faz contas sobretudo ao valor das prestações mensais. E estas aumentam nos contratos mais curtos: embora a taxa de juro seja semelhante, o número de prestações em que é preciso amortizar o capital em dívida passa a ser menor - num contrato a 30 anos são menos 120 prestações do que num contrato a 40 anos.

Regulador bancário é liderado por Mário Centeno

Mexer onde dói mais num país obrigado a comprar casa tarde

O Banco de Portugal justifica esta nova atualização à recomendação de 2018 com a necessidade de “convergência da maturidade média dos novos contratos de crédito à habitação para 30 anos até ao final de 2022”. E os números disponíveis vêm mostrar que, sem este aperto, o objetivo ficaria difícil.

Em dezembro do ano passado, a maturidade média dos contratos situava-se nos 32,5 anos, acima da meta do regulador liderado por Mário Centeno. Até porque Portugal foge àquilo que é o retrato europeu nesta matéria, com maturidades médias que oscilam entre os 20 e os 27 anos.

Houve mais informações a fazer soar os alarmes: os dados relativos ao terceiro trimestre de 2021 mostram que metade das novas operações de crédito em Portugal tinha uma maturidade entre os 35 e os 40 anos – precisamente aquelas onde se quer mexer com as novas regras. 

Com os novos limites pode estar em marcha um novo travão ao crescimento da concessão de crédito, depois de no ano passado se ter alcançado um novo recorde neste domínio, com os bancos a emprestarem 15,27 mil milhões para a compra de casa.

Compra de casa é uma decisão adiada devido à instabilidade financeira

Com as dificuldades das famílias em conseguir as condições de estabilidade que permitem avançar com a compra de casa, a decisão tem sido cada vez mais adiada. Segundo um estudo de 2021 do portal ComparaJá, “os portugueses esperam em média até aos 37 anos para pedir crédito à habitação”. Entre os utilizadores do portal, diz a mesma análise, 26,6% têm entre 36 e 40 anos na hora de recorrer a financiamento – uma faixa onde, segundo as novas regras do regulador, o limite passará agora para os 35 anos de empréstimo.

Outros dados deste estudo vêm confirmar as preocupações do regulador bancário com a necessidade do empréstimo estar pago quando o cliente entra na idade da reforma. Segundo o ComparaJá, “apenas 17,66% acabam de pagar o crédito da casa antes da reforma”. Já mais de metade (60%) só dá esse passo entre os 71 e os 80 anos.

Outros dados, do Banco de Portugal, mostram que as novas regras vão acabar por penalizar, precisamente, as faixas etárias que mais recorrem a este tipo de crédito. No quarto trimestre de 2021, a idade média dos que contraíram crédito à habitação foi de cerca de 41 anos – um valor médio que está muito acima da idade onde, a partir de abril, passará a haver ‘penalizações’.

Nos novos contratos feitos entre outubro e novembro do ano passado, explica fonte oficial, “a concentração dos novos contratos de crédito à habitação deu-se em mutuários na faixa etária dos 30 aos 40 anos”.

Tendo em conta os dados do último trimestre, torna-se possível perceber que apenas 14% dos clientes poderiam aceder ao prazo máximo de 40 anos, que vem sendo possível pelos bancos, com as novas regras que vão ser aplicadas a partir desta sexta-feira. Porque foi esse o universo dos novos contratos com mutuários abaixo dos 30 anos.

A faixa entre os 30 e os 35 anos representa 20%. Já o patamar seguinte, entre os 35 e os 40 anos, outros 22%. Ou seja, praticamente metade dos novos contratos foram assinados por clientes entre os 30 e os 40 anos, que vão enfrentar novos prazos e, consequentemente, ter de cobrir prestações mais altas.

No quarto trimestre de 2021, os clientes dos 40 aos 45 pesaram 21% do total. Dos 45 aos 50 anos, outros 13%. Um em cada 10 clientes (10%) pediu dinheiro para comprar casa depois dos 50 anos.

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