Governo tem anunciado várias medidas, que tardam em sair do papel. Decreto-lei para descida do IVA na construção e do IRS para rendas ditas acessíveis espera por Belém. O prazo termina a 24 de maio. Deverão ser os primeiros a chegar ao terreno. Já os contornos das heranças indivisas e dos processos mais ágeis de despejo continuam por conhecer, inclusive pela parte mais interessada: os senhorios, que, à falta de diálogo com o Executivo, apresentam ideias por esta via
O aviso vem dos próprios senhorios: a habitação é “um problema insolúvel” enquanto continuarem a entrar “milhares de estrangeiros” pelos aeroportos nacionais, que acabam por pressionar o mercado.
“As premissas que tínhamos para solucionar o problema da habitação são alteradas diariamente. Que eu saiba, nenhuma destas pessoas traz a casa às costas”, atira António Frias Marques, presidente da Associação Nacional de Proprietários.
Esta associação “nunca” foi contactada pelo Governo, apesar da lista de medidas que o executivo de Luís Montenegro tem anunciado publicamente. Com destaque para a descida do IRS de 25% para 10% nas rendas até 2.300 euros, a descida do IVA na construção para os 6%, a agilização dos processos de despejo e o desbloqueio das heranças indivisas.
Apesar de não querer utilizar a expressão “distorção do mercado”, António Frias Marques lembra que a relação da imigração e da habitação tem duas vertentes: “os ricos e os pobres”.
“Portugal está a ser invadido, por exemplo, por americanos. Têm outra capacidade económica. Para eles, pagar uma renda de 2.000 euros é canja”, exemplifica. E depois mostra o reverso da medalha: as casas sobrelotadas com imigrantes vindos do Hindustão, às vezes em “regime de cama quente” – como são muitos e o valor é a dividir por todos, conseguem cobrir rendas mais altas “sem negociar sequer”, diz.
“No que respeita ao arrendamento, os imigrantes absorvem parte muito relevante da oferta de baixo valor, por exemplo os brasileiros. Já quando falamos de arrendamentos de alto valor, estamos a falar de quantitativos com impacto irrelevante no mercado”, reage Paulo Caiado, vice-presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP).
Embora não refiram valores, os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) ajudam a confirmar esta dinâmica: em 2025, os estrangeiros compraram 41 mil casas em Portugal, ou seja, uma em cada quatro.
Apesar disso, os números da imigração já foram mais fortes. Numa análise de dezembro, o Banco de Portugal dava conta de que se “projetam fluxos gradualmente menores de imigrantes”.
Numa entrevista, dada em outubro de 2025 à Antena 1 e Jornal de Negócios, também o presidente do Conselho Diretivo da AIMA, Pedro Portugal Gaspar, falou numa “tendência de redução de entradas” tendo em conta as novas regras definidas pelo Governo.
Ainda assim, de janeiro a outubro de 2025, a AIMA deu mais de 386 mil autorizações de residência, mais 60% que no mesmo período do ano anterior, a maioria relativa a pessoas que entraram em Portugal no âmbito da manifestação de interesse.
Já em março de 2025, este artigo da CNN Portugal mostrava como esta situação representava um impasse: Portugal precisaria de mão de obra vinda do estrangeiro para construir as casas necessárias também para alojar os novos imigrantes que chegam ao país.
Metade dos pedidos de despejo sem solução. Tribunais entupidos, “espera média é de dois ou três anos”
O Governo acenou com as primeiras medidas para a habitação em setembro de 2023. Em março passado juntou-lhe outras, com destaque para a vontade de agilizar os processos de despejo por incumprimento. E esta é uma realidade que gera sempre muita discussão.
Vamos aos números. Em 2025, deram entrada no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) 2.562 pedidos de procedimento especial de despejo. No mesmo ano foram emitidos 1.447 títulos de desocupação, como avançou o Público.
A análise feita pela CNN Portugal aos quatros anos anteriores, que já não refletem as limitações da pandemia, permite concluir que, neste fluxo, praticamente metade dos despejos não se concretizam. E isso tem uma consequência: a necessidade de o caso seguir para os tribunais, com milhares de processos a acumular-se.
As associações de proprietários falam em tempos médios em tribunal de “dois a três anos”. A Associação Nacional de Proprietários tem registo, por exemplo, de casos mais complexos, “que superaram os cinco anos”.
Perante o desconhecimento dos contornos desta medida, Luís Menezes Leitão, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários, que “não tem sido consultada” pelo Governo nos últimos meses, avança com uma sugestão.
“Há a possibilidade de retirar uma ação executiva, voltando a uma coisa que já existiu, que é um mandado de despejo. É um processo declarativo e executivo, para que o inquilino depois saia em uma semana”, refere.
Ainda assim, esta questão dos despejos não figura entre as prioridades dos inquilinos. António Frias Marques nota que estes casos são “uma gota de água” perante um universo de aproximadamente um milhão de contratos de arrendamento que existem no país. São casos, diz, “de meses ou anos de falta de pagamento”, para os quais o Estado deve “apresentar uma alternativa”.
IRS das rendas e IVA da construção em Belém. Desfecho ainda em maio
As primeiras medidas a chegar ao terreno são a descida do IVA na construção para 6% e a redução do IRS de 25% para 10% para os contratos de arrendamento até aos 2.300 euros – num conceito de renda acessível que, à altura, gerou muita discussão.
Tratando-se de uma matéria fiscal, o Governo teve de pedir autorização legislativa à Assembleia da República. O decreto-lei acabou aprovado em Conselho de Ministros a 27 de março.
Está agora à espera da promulgação do Presidente da República, confirma fonte oficial do Ministério das Infraestruturas e Habitação. A CNN Portugal sabe que o diploma entrou em Belém a 14 de abril. Por isso, dado o prazo regulamentar, António José Seguro tem até 24 de maio para dar luz verde ou chumbá-lo.
Esta espera por um IVA mais favorável está a ter impacto no setor da construção, com muitos projetos em suspenso.
No final de outubro, um inquérito realizado pela Confidencial Imobiliário em parceria com a Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários dava conta que os custos de construção “continuam a agravar-se”, sendo “agora o principal entrave à promoção de nova habitação”, com um índice de pressão de 84%. Este motivo superou, pela primeira vez em seis anos, a burocracia e os constrangimentos associados ao licenciamento.
Apesar de uma dinâmica positiva em 2025, com os dados da Associação dos Industriais de Construção Civil e Obras Públicas a referir 41.592 de fogos licenciados, um aumento de 20%, a verdade é que a atividade no setor da construção está a arrefecer nos primeiros meses de 2026 – à custa também da expectativa do IVA a 6%.
“Haverá certamente muitos projetos a aguardar aquilo que representa a redução do IVA na estrutura de custos. Mas estamos a falar de projetos, não é algo que sentimos no dia a dia. A capacidade construtiva instalada em Portugal está em plena laboração. No ano passado foram construídas 26 mil novas habitações em Portugal. Sem incremento de mão de obra, de capacidade construtiva, não vamos ter mais casas”, reage Paulo Caiado, vice-presidente da APEMIP.
Em relação à questão das heranças indivisas, o Governo responde apenas que “estão em processo legislativo na Assembleia da República”.
Mais casas para arrendar, mais caras
Só nos falta olhar para as dinâmicas de arrendamento – afinal, as medidas do Governo têm como objetivo dinamizar este mercado. É um facto que a oferta está a crescer, mas com valores a que os bolsos das famílias nem sempre conseguem responder.
O número de anúncios de arrendamento nas principais plataformas tem aumentado. Seguindo a tendência de 2025, os primeiros dois meses de 2026 assistiram a uma subida homóloga de 23% no Imovirtual, segundo o Público.
Retrato similar registou o Idealista, com um aumento homólogo de 11% nas casas disponíveis para arrendar no ano de 2025.
“Para casas caras não há falta de oferta”, reage Paulo Caiado.
E a prova de que a renda pesa cada vez mais nos orçamentos das famílias vem do próprio INE: em 2025 registou-se uma variação média anual de 5,3%, com impacto em todas regiões, com destaque para Lisboa e Setúbal.
