A crise da habitação não é um exclusivo português. À volta do mundo, multiplica-se o debate sobre que soluções podiam e deveriam ser adotadas. Os governos de vários países estão a avançar com medidas para tentar evitar que o impacto seja mais profundo. Veja por si, para concluir se Portugal podia aprender alguma coisa com o que se faz lá fora
Antes de avançarmos para soluções país a pais, citamos este artigo do Banco Europeu de Investimento (BEI), que reconhece que o crescente preço das casas está a afetar jovens, grupos vulneráveis e a própria economia europeia. E que arrisca com soluções – pelo menos na forma de prioridades.
“A solução parece simples: construir mais casas”, começa por defender esta instituição, antes de vincar a existência de obstáculos que é preciso ultrapassar. O BEI defende a necessidade de “mais inovação e investimento” para aumentar a produtividade do setor da construção, inclusive com recurso a fundos públicos.
O corte na burocracia e um maior investimento na eficiência energética e na renovação de edifícios, de forma a aproveitar o património que já existe, também são pilares identificados.
Prioridades alinhadas com o plano para superar a crise na habitação que a Comissão Europeia está a desenhar e que assenta em cinco eixos: melhoria da rede de transportes públicos, mobilização de imóveis vazios, controlo de rendas para famílias mais carenciadas, limites ao Alojamento Local e aceleração das licenças para construção.
1. Espanha
Espanha aprovou no início deste ano a nova Lei do Direito à Habitação. O país tem apostado em tetos para a atualização anual das rendas e prevê mesmo que esses valores possam ficar congelados em zonas de maior pressão.
Espanha também tem apostado nas penalizações fiscais para imóveis devolutos, de modo a trazê-los para o mercado de arrendamento, sem abdicar da necessidade de reforçar a habitação pública – num país onde apenas 2,5% da habitação pertence ao Estado, abaixo de referências europeias como os 34% que os Países Baixos dedicam à habitação social.
Um dos passos dados por Espanha é a criação de uma empresa pública de habitação, que será responsável pela mobilização de património público e que terá prioridade na compra de casas e terrenos no país.
Em Valência, por exemplo, vai avançar um projeto para incentivar a modernização do setor da construção, com recurso à construção modular, para tornar este processo mais rápido e eficaz.
Espanha avança também com a criação de um sistema de garantias públicas para proteger proprietários e inquilinos envolvidos em programas de renda acessível. E com um programa para renovar casas vazias e destiná-las para o arrendamento acessível: há subsídios para quem colocar a casa no mercado durante pelo menos cinco anos.
E se há planos para isentar na totalidade o imposto sobre o rendimento dos proprietários que arrendam as suas casas segundo os valores de referência, também há vontade de penalizar a compra de casas por estrangeiros vindos de fora da União Europeia: tal como na Dinamarca ou no Canadá, a carga fiscal será de 100% do valor do imóvel. Além disso, aperta-se fiscalmente o cerco ao alojamento para turistas.
Até 2028, estão suspensos os despejos de famílias consideradas vulneráveis. Uma vez que as medidas estruturais precisam de tempo para que os seus efeitos se façam sentir, Espanha mantém apoios para a compra da primeira a casa e ao arrendamento.
2. Países Baixos
Uma das medidas que mais tem dado que falar em Portugal é a do teto às rendas, cujo objetivo é o de tornar o mercado mais acessível. Funciona com recurso a um sistema de pontos, através do qual se definem limites. As casas são avaliadas com bases em critérios como o tamanho, a localização ou as comodidades que apresentam.
Contudo, não é a única medida em marcha. O governo dos Países Baixos já traçou a meta de construir 100 mil novas casas por ano. Para tal, avança com fundos dirigidos aos municípios, com o objetivo de que sejam disponibilizados mais terrenos e reduzida a burocracia. Além disso, prevê-se o desenvolvimento de novas áreas, com quotas para a habitação social: 30%.
O desenvolvimento de novas áreas implica também o investimento em infraestruturas, com fundos para que, deste modo, urbanizações mais distantes dos centros das cidades, onde há espaço para construir, se tornem mais “próximas” e, logo, mais atrativas.
Cidades como Amesterdão ou Roterdão têm poder para impedir o investimento ou especulação através do imobiliário em áreas de maior pressão. Deste modo, quem compra um imóvel tem de provar que irá mesmo habitar nele.
Para reagir à procura causada por fluxos migratórios e de refugiados, estão também a ser transformados em habitação temporária barcos, hotéis ou edifícios de escritórios.
Várias análises mostram que os Países Baixos estão numa mudança de ciclo, depois de vários anos em que executivos defensores do mercado acabaram por libertar património público para mãos privadas e por aliviar os impostos sobre as hipotecas para compradores.
A extrema-direita chegou a procurar culpar os migrantes pela crise na habitação, mas um relator das Nações Unidas que visitou o país concluiu que a culpa era mesma das escolhas do governo holandês.
3. França
França tem uma longa tradição nesta matéria. A começar pela lei que obriga os municípios de áreas urbanas a garantir pelo menos 25% de habitação social até 2025. Caso contrário, arriscam pesadas penalização. Foi uma medida como estas que permitiu a Paris, por exemplo, segundo as análises internacionais, aumentar o ritmo de construção social e mobilizar terrenos públicos.
França tem também um mecanismo de controlo de rendas em cidades com maior pressão. Este mecanismo fixa tetos a partir da combinação de fatores como a zona, a tipologia do imóvel ou o ano de construção. O objetivo é, naturalmente, trazer mais imóveis para o mercado. E os proprietários que ultrapassem os limites arriscam multas.
Para evitar imóveis devolutos, trazendo-os para o mercado, há uma taxa que se aplica a zonas de maior pressão. Recentemente, adicionou-se um mecanismo que permite a vizinhos ou juntas de freguesia denunciar a existência de edifícios vazios. As receitas deste imposto são usadas para programas de compra e reabilitação de casas a nível municipal.
França tem também programas que apoiam a compra da primeira casa e o pagamento da renda a famílias com menores rendimentos.
4. Áustria
Áustria é frequentemente apontada como um bom exemplo em matéria de habitação. Foquemo-nos na sua capital, Viena, onde mais de metade das pessoas vivem em habitação pública. “Seja numa das 220 mil unidades municipais ou num dos 200 mil apartamentos cooperativos construídos com subsídios municipais”, lê-se no portal Social Housing Viena.
É algo que acaba por funcionar como um amortecedor: os valores públicos acabam por servir de referência aos privados que colocam as suas casas no mercado. O modelo acaba por fixar as rendas em função dos custos de construção e manutenção. As famílias que beneficiam destes imóveis apresentam taxas de esforço inferiores ao registo em países similares. E não há estigma, mesmo entre aqueles que têm rendimentos maiores, de aceder a estas soluções.
5. Irlanda
Numa receção na Casa Branca com o primeiro-ministro irlandês Micheál Martin, o presidente norte-americano Donald Trump acabou a descrever a crise na habitação irlandesa como um “bom problema”.
É algo com que este país – muitas vezes comparado com Portugal – tem vindo a lidar ao longo dos últimos anos. Há um plano e metas definidas. Entre elas, a construção de 10 mil novas casas de habitação social até 2030. Nesse sentido, está a ser levado a cabo um esforço de identificação de terrenos públicos.
A Irlanda inspira-se também no modelo de Viena para cultivar o arrendamento a custos acessíveis. O objetivo passa por entregar duas mil casas neste regime, por ano, até 2030.
Há também um mecanismo em vigor para limitar as rendas em áreas de maior pressão. Contudo, há dados que permitem concluir que os senhorios não estarão a cumprir com os limites, com subidas nas rendas superiores ao valor percentual permitido.
Na Irlanda aplicam-se também taxas para casas que ficam desocupadas durante mais do que um ano, de modo a incentivar o seu regresso ao mercado.
Estão também suspensos os despejos que possam levar a situações de sem-abrigo, que é precisamente um dos grandes problemas que o país enfrenta nesta matéria.
6. Alemanha
Para reagir à crise na habitação, um dos caminhos seguidos pela Alemanha foi através dos incentivos fiscais, procurando que os privados se sentissem mais motivados para construir habitação acessível. O sistema aplicado permite deduzir os custos de construção durante quatro anos, desde que os novos apartamentos estejam no mercado de arrendamento pelo menos 10 anos. Para evitar o apoio a habitação de luxo, fixou-se o limite nos três mil euros de custo de construção por metro quadrado.
No ano passado, a Alemanha reviu também o subsídio ao arrendamento para quem tem maiores dificuldades financeiras. Passou a cobrir até 30% da renda. Os dados existentes mostram que permitiu abranger mais famílias e reduzir o número dos agregados para quem a renda implicava uma sobrecarga nos seus rendimentos. Trata-se de um sistema digitalizado, que adapta rapidamente o valor do apoio consoante as mudanças na realidade das famílias que beneficiam deste apoio.
7. Dinamarca
O modelo de cooperativa tem sido a aposta na Dinamarca: os dados apontam que 7% da população deste país vive neste regime; na capital Copenhaga são praticamente um em cada três. O modelo de cooperativa permite que os moradores sejam coproprietários, tendo acesso a habitações a preços competitivos. Além disso, há uma componente social muito vincada, por exemplo, com a partilha de serviços comuns como lavandarias ou zonas verdes. Ao reduzir a burocracia e os prazos, o governo dinamarquês tem incentivado este tipo de organização, com impacto no número de habitações disponíveis no mercado e na estabilidade dos preços.
8. Bélgica
Vários alertas têm sido feitos na Bélgica sobre a necessidade de construir mais para evitar, dentro de alguns anos, uma crise na habitação. Associações do setor da construção têm insistido na importância de acelerar os investimentos e de reduzir impostos.
Certo é que em várias cidades, como Leuven, existem penalizações para as casas que se encontram vazias. É uma taxa que pode atingir os 3.750 euros por ano, cujo objetivo é o de encorajar a entrada dessas casas no mercado, travando também quem olha para o imobiliário como mero investimento.
9. Nova Zelândia
A crise na habitação também se faz sentir, literalmente, do outro lado do mundo. É o exemplo da Nova Zelândia, onde o Governo mobilizou fundos que permitiram libertar terrenos para a construção de casas. Em 2018, foi revista a legislação para limitar a compra por estrangeiros. E houve mexidas nos juros do crédito à habitação para desencorajar a compra de casa como investimento.
10. Japão
O Japão tem-se mostrado um exemplo na habitação, mesmo em grandes cidades. E não à custa da habitação acessível ou social – que representa menos de 5% do total. Os resultados são obtidos mesmo através da construção – que se tem focado em T1 para solteiros ou para jovens casais.
Tal é possível através de um sistema que permite o planeamento e licenciamento não por cada projeto, mas por áreas, onde se dá margem para a construção dentro dos limites definidos. Deste modo, a oferta pode responder com maior rapidez às necessidades da procura.
Há também um lado fiscal envolvido: o valor dos impostos pagos sobre a propriedade, que são pagos às autarquias, vão diminuindo ao longo do tempo. Nesse sentido, há vontade dos próprios municípios em aprovarem a construção de novas casas, para assim aumentarem as suas receitas.
