Boa notícia: o preço das casas já não sobe tão depressa. Má notícia: as casas não vão ficar mais baratas

24 jan, 07:00
Casas (Getty Images)

Em 2022, o preço das casas subiu um valor recorde de 18,7%

Uma valorização fora dos locais habituais

Primeira parte: desde 1992 que o preço das casas não subia a um ritmo tão intenso, segundo o Índice de Preços Residenciais da Confidencial Imobiliário.

“A subida é muito expressiva, mas deve ser lida com muita cautela, porque esconde realidades muito diferentes. Nos mercados mais caros, está bastante estável. Lisboa, por exemplo, no terceiro trimestre teve uma valorização de 10%, que é algo expressivo, mas não é o que já foi”, explica Ricardo Magalhães, diretor da Confidencial Imobiliário.

Noutras localizações, que partem de bases mais baixas, o crescimento é ainda mais acelerado. “Há outras capitais de distrito e cidades médias a crescer 20 a 30%”, realça o responsável. Exemplo: se o metro quadrado estiver a 800 euros e passar para 1600 euros, há uma valorização de 100%. Mas este valor continua a ser mais baixo do que o praticado nos principais centros urbanos.

E porque estão a valorizar tanto estas novas localizações? Porque há maior procura. Primeiro, porque houve gente que foi empurrada dos centros urbanos para as periferias. Depois, porque a pandemia também permitiu a muitos uma vida mais afastada das principais cidades.

As subidas nas taxas de juro também contribuem para esta procura: se as taxas sobem, o valor da prestação também. Logo, mais famílias acabam excluídas de certos valores por não cumprirem a taxa de esforço. A alternativa, então, é procurar casas mais baratas, que permitam cumprir os rácios. Geralmente, essas casas estão fora dos principais centros urbanos.

“Têm de se conter no preço, senão não conseguem comprar”, resume Francisco Bacelar, presidente da ASMIP, presidente da Associação dos Mediadores do Imobiliário de Portugal (ASMIP).

Um ano, dois ritmos

Segunda parte: a partir do verão, os preços das casas em Portugal deixaram de subir a um ritmo tão acentuado. No primeiro semestre, a subida média mensal era de 2%. A partir de julho, caiu para metade. E o efeito de base também tem implicações nesta análise.

“É natural que, mesmo existindo variações do preço por metro quadrado significativas em termos absolutos, elas sejam agora menores em termos percentuais. Valorizar 500 sobre 500 é 100%. Mas valorizar 500 sobre 1000 é 50%”, argumenta Ricardo Magalhães, diretor da Confidencial Imobiliário.

Para este especialista, “tem de haver um arrefecimento do mercado, até pela alteração do financiamento”, com critérios mais rigorosos e a pressão dos juros a complicar as contas na hora de comprar casa. “É importante que o mercado estabilize, até porque há números que geram perturbação”, completa o especialista.

E, se foram os imóveis fora dos grandes centros urbanos - “que não eram apetecíveis para a maioria das famílias” - os que mais contribuíram para a subida dos preços, também vão ser eles a ditar o arrefecimento no mercado imobiliário, antecipa Rui Torgal, diretor-geral da rede Era Portugal. Porque nos imóveis de grande valor nas grandes cidades “não se nota grande alteração de valor”. E como se justifica? “Decorre de um contexto de alguma incerteza, de as famílias estarem a adiar a sua compra, para perceber como o mercado evolui.”

O presidente da ASMIP, Francisco Bacelar, confirma que “nos últimos dois meses de 2022”, os mediadores estavam “muito pessimistas com a redução da procura”. Os sinais dados pelo Banco Central Europeu também não ajudaram, como quatro subidas consecutivas das taxas de juro. Depois, veio o período geralmente mais calmo do Natal. Rui Torgal diz mesmo que o setor esteve “no olho do furacão”.

Vão as casas ficar mais baratas? Não

Um abrandamento na valorização significa que os preços poderão começar a descer? Se acha que sim, engana-se. “O espaço para as casas desvalorizarem não está em cima da mesa. O que é diferente de dizer que o mercado vai estabilizar o ritmo de valorização”, explica Ricardo Magalhães, da Confidencial Imobiliário. Ou seja, as casas vão continuar a ficar mais caras, mas não de uma forma tão acentuada.

A própria inflação dá sinais nesse sentido, por exemplo, com os preços do aço a regressar a níveis anteriores à guerra na Ucrânia. E, com isso, há menos pressão nos custos da construção e, logo, na compra de casas novas.

Mas o problema português é outro: falta oferta para tanta procura nacional, nomeadamente nos centros urbanos, onde também se tem sentido alguma pressão por parte da imigração, destaca Ricardo Magalhães. “Não produzimos habitação nova suficiente para este tipo de procura.”

E, se dúvidas houvesse quanto a 2023, Francisco Bacelar dissipa-as: apesar dos receios no final de 2022, a atividade de mediação imobiliária voltou a ganhar fôlego no início deste ano, com uma “retoma da procura”, que é “acompanhada” pelos preços. “Enquanto houver esta procura, os preços vão manter-se”, avisa.

Com a incerteza, diz, há proprietários que poderão “recuar nos preços que pedem”, aproximando o valor pedido ao valor efetivo da venda. Porque já se atingiu o topo? “Não consigo assinar por baixo porque há muita procura para a oferta. Não me parece que desçam acentuadamente e em todos os locais.”

“Não antevemos nem estimamos que haja uma quebra de preços significativa. Provavelmente teremos, depois do primeiro trimestre, uma estabilização dos preços”, completa Rui Torgal da Era Portugal. E, com ela, uma procura mais vincada. Porque as próprias famílias, com os sinais vindos relativos aos juros, começam a estar mais confiantes e a “perceber que a estabilização está próxima”.

Relacionados

Economia

Mais Economia

Patrocinados