AO MINUTO II CNN Summit: Governo prepara revolução nos impostos, mas esperar que as rendas baixem seria "mentir aos portugueses"
Crise na habitação. Governo prepara revolução nos impostos, mas esperar que as rendas baixem seria "mentir aos portugueses"
E fica por aqui a transmissão e acompanhamento ao minuto da CNN Summit desta quarta-feira, onde foi debatido o estado da Habitação e o arrendamento como via de futuro.
O ministro das Infraestruturas, Miguel Pinto Luz, adiantou que o Governo prepara uma revolução nos impostos, mas não faz previsões sobre uma possível diminuição das rendas. Leia mais no artigo.
Muito obrigado por nos ter acompanhado. Até breve
"Não podemos ter custos de rendas desconformes com o nível salarial e de rendimentos que temos"
Bernardino Soares destaca que o mercado de arrendamento tem de ser parte da solução, mas não pode ser pensado apenas em lógica de preço de mercado, ignorando salários e precariedade.
No painel moderado pelo jornalista da CNN Portugal Pedro Benevides, dedicado ao impacto social e económico de um mercado de arrendamento habitacional, diz que as rendas dispararam sobretudo nas grandes cidades, sem que os rendimentos acompanhassem, e defende mais intervenção pública: um parque de arrendamento público robusto que ajude a regular o mercado, contratos mais longos para dar estabilidade a senhorios e inquilinos, e instrumentos como seguros de renda e multirriscos acessíveis.
Recusa também a ideia de que tudo se resolve com despejos rápidos e pede equilíbrio: proteger quem investiu na casa, mas também quem, muitas vezes jovem ou estudante, falha a renda por perda súbita de rendimento num contexto laboral frágil.
"A renda paga um preço político, tem um prémio de risco político"
António Ramalho desmonta a crise da habitação em três dilemas: por um lado, lembra que há milhões de famílias proprietárias que beneficiam da valorização das casas, enquanto quem ainda está de fora encontra preços proibitivos. Por outro, afirma que temos rendas em “sobrecusto”, penalizadas por décadas de congelamentos, travões e incerteza, e crédito à habitação em “subcusto”, porque a amortização é desvalorizada face às mais-valias futuras.
Soma-se ainda o desfasamento entre uma procura imediata e respostas sempre diferidas, porque construir, mudar leis ou reformar o modelo de rendas leva tempo. Alerta, por isso, para os efeitos perversos de medidas bem-intencionadas, como o travão aos novos contratos ou as rendas moderadas, concluindo que o arrendamento ainda é “vítima” de um século de más decisões e que não está nada garantido que o país consiga, de facto, resolver o problema.
"Esta crise habitacional não vai ser resolvida sem um mercado de arrendamento a funcionar"
A deputada e vice-presidente do Chega Marta Martins da Silva, defende um “choque fiscal” forte e coerente com o programa do partido: redução do IRS e IRC para 10% em contratos de longa duração, sem controlo administrativo de preços, para atrair investidores e pôr casas no mercado.
Critica também a sucessão de alterações à lei do arrendamento, que considera incompatível com investimentos de longo prazo, e aponta a justiça lenta como uma das razões para existirem 250 mil imóveis devolutos.
Na sua ótica, só com estabilidade legislativa, proteção jurídica dos senhorios e incentivos claros se consegue dinamizar o arrendamento, porque “esta crise habitacional não vai ser resolvida sem mercado de arrendamento a funcionar e um mercado dinâmico.”
"O preço é uma consequência do problema de base, que é a falta de oferta"
O deputado do PSD Miguel Santos afirma que o mercado de arrendamento esteve décadas “estrangulado” por rendas irrisórias e por um quadro legal que desincentivava qualquer investimento, deixando o parque habitacional degradado nas grandes cidades.
No painel moderado pelo editor-executivo da CNN Portugal, Pedro Santos Guerreiro, recorda o virar de página com o acesso massivo ao crédito nos anos 90, que empurrou o país para a propriedade, e argumenta que hoje o essencial é criar condições para aumentar rapidamente a oferta, vez de centrar o debate apenas nos preços.
“O problema estrutural não é o preço. O preço é uma consequência do problema de base, que é a falta de oferta", remata.
"Limites definidos não são compatíveis com salário médio"
Marina Gonçalves lembra que muitas das respostas apresentadas pelo Governo já existem no Mais Habitação, como o IVA a 6% e isenções de IMI em projetos build to rent como o do Porto, e critica o novo pacote por ignorar o lado dos rendimentos.
Num painel sobre Políticas Públicas para o mercado de arrendamento, a ex-ministra da Habitação sublinha que o PS não rejeita benefícios fiscais aos privados, mas discorda de um modelo que fixa tetos de renda até 2.300 euros e preços de venda até 650 mil, desligados da realidade salarial portuguesa.
Defende também que qualquer política de habitação tem de partir da capacidade real das famílias para pagar, afirmando que “não é compatível os limites que estão a ser definidos, nem é objetiva a forma como se chega a estes valores, quando a realidade do nosso país é outra: o salário médio ronda os 1.600 euros".
"Setor da construção está preparado e está a preparar-se"
Vítor Cardoso, vogal a direção da AICCOPN, garante enquanto representante do setor da construção que tem havido um forte investimento, no sentido de “fazer a sua inovação e a sua industrialização”: construção off-site, modular e em betão, mas também ferramentas como o BIM para controlar melhor prazos, custos e pegada de carbono.
Admite, porém, que falta escala - mais fogos de habitação, mais estabilidade e apoios públicos - para que essas soluções se tornem verdadeiramente massivas e sirvam o build to rent e os grandes programas públicos. Como resume, “o setor da construção está preparado e está a preparar-se para esse desafio” e só precisa que o volume de projetos acompanhe essa capacidade.
"Isto não são benefícios fiscais ao setor imobiliário, são benefícios fiscais aos portugueses"
O presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), Hugo Santos Ferreira, congratula o Governo por "finalmente" ter ouvido aquilo que a associação tem vindo a dizer "há 10 anos": "Temos de reduzir a carga fiscal, temos de ter o IVA a 6%, temos de ter melhores licenciamentos e temos de ter só o público".
A próxima é etapa, diz, é a aprovação das medidas no Parlamento. "Isto não são benefícios fiscais ao setor imobiliário, são benefícios fiscais aos portugueses para terem casa que possam pagar", defende, acrescentando que "sem isto, não vamos ter".
Hugo Santos Ferreira serve-se também de exemplos como Madrid, insistindo que baixar a carga fiscal e simplificar o urbanismo é condição para aumentar rapidamente a oferta de casas em arrendamento acessível. "Não vale a pena inventar a roda. Vimos quantas casas de construção para arrendamento acessível existem só na Comunidade de Madrid, 15 mil".
"A sociedade gestora pode assumir um papel fulcral"
Nuno Nunes, CIO da Square Asset Management, lembra que depois da crise financeira as sociedades gestoras foram fulcrais para resolver um problema nos bancos – “os ativos residenciais que eram recuperados do malparado” – , como também as necessidades habitacionais de milhares de portugueses.
A propósito do papel que as sociedades gestoras podem ter, afirma que estas são, de certa forma, “o agregador dos vários elementos que entram nesta cadeia de valores”. “Sem os vários elementos, não é possível, num produto com margens tão apertadas como o BTR (build-to-rent), fechar a equação no excell”, explica.
"Desde o promotor, ao operador, ao inquilino, ao investidor e, em vários casos - eventualmente como no modelo das parcerias público-privadas - a sociedade gestora pode assumir esse papel fulcral".
“As sociedades gestoras têm todas as capacidades, mas têm de haver condições"
Frederico Arruda entende que de facto existe uma dificuldade de acesso à habitação “nestas novas gerações”. Num painel sobre a visão dos investidores institucionais em Habitação, o vogal da direção da APFIPP defende que as sociedades gestoras são as entidades que se posicionam melhor “para gerir e conseguir desenvolver todo o produto, desde a parte da promoção, até à parte da gestão final para investidores mais institucionais”.
“Os fundos são o representante do que nós chamamos de investidores institucionais, por si só, mas também são a capacidade de os investidores de pequeno aforro poderem investir quando não o conseguem fazer num apartamento em montantes mais pequenos”, esclarece.
“As sociedades gestoras têm todas as capacidades, estão preparadas para isto, estão atenciosas por isso, mas têm de haver condições para isso”.
"Falamos aqui de arrendamento, falamos aqui de habitação, mas alguém tem de as fazer"
Nuno Marques, administrador da Comercial - Grupo Sanjosé Portugal, apresenta-se “em representação do setor da construção” e lembra o óbvio que muitas vezes se esquece no debate da habitação: “falamos aqui de arrendamento, falamos aqui de habitação, mas alguém tem de as fazer”.
Explica o papel do Grupo Sanjosé no Plan Vive da Comunidade de Madrid -14 mil casas previstas, concessões de 50 a 75 anos, mais de 4.500 habitações adjudicadas e 3.400 já entregues - e o que significa ser “promotor delegado”, acompanhando tudo desde o licenciamento, projetos, ligações, certificações e licença de utilização.
Insiste que, no build to rent, o empreiteiro tem de pensar no ciclo de vida do edifício, escolher materiais duradouros e dar ao investidor aquilo que ele mais quer: solidez, previsibilidade e um prazo fiável, porque “se trata de um investimento e não de um custo”.
"Um mercado imobiliário com maiores níveis de arrendamento é um mercado mais estável"
Pedro Lancastre considera que Portugal continua preso a um modelo de propriedade, com 78% de proprietários e apenas 22% de arrendatários, sem mercado institucional de arrendamento e “na estaca zero” do build-to-rent, ao contrário de países como Espanha, Alemanha ou os nórdicos.
Segundo a análise apresentada pelo CEO da Dils Portugal, a oferta não acompanha a procura, os custos de construção dispararam e faltam terrenos. Defende que “um mercado imobiliário com maiores níveis de arrendamento é um mercado mais estável, mais acessível e mais sustentável e inclusivo”.
O investimento institucional no arrendamento habitacional
Depois de um coffee break de 15 minutos, o CEO da Dils Portugal, Pedro Lancastre, e o administrador da Comercial - Grupo Sanjosé Portugal, Nuno Marques, retomam o programa da CNN Summit, debruçando-se sobre o investimento intitucional no arrendamento habitacional.
Bruxelas quer acelerar licenças e reduzir IVA para destravar construção de habitação na UE
Embora a habitação seja competência nacional, Borja Giménez Larraz defende que Bruxelas tem margem para agir em frentes decisivas. No Parlamento Europeu, explica, está a ser preparado um pacote de simplificação normativa, sobretudo em leis ambientais e de qualidade do ar e da água, que hoje criam obstáculos à construção num momento em que é preciso “construir mais e mais depressa”.
Entre as propostas, o vice-conselheiro de Habitação, Transportes e Infraestruturas da Comunidade de Madrid destaca a imposição de prazos máximos de 60 dias para licenças de construção, a redução do IVA na construção, reabilitação e arrendamento - passando de taxa reduzida para “um IVA super reduzido” - e o uso mais ativo de fundos europeus e do Banco Europeu de Investimento para financiar habitação acessível.
Aponta mesmo Portugal como exemplo a seguir, com o plano apoiado pelo BEI para 12 mil casas e 1.300 milhões de euros mobilizados: modelos que, diz, deveriam ser copiados e escalados a nível europeu.
"A população está a crescer, a procura aumenta, mas a oferta mantém-se rígida"
Borja Giménez Larraz resume o estado da Habitação como um “drama” comum à União Europeia. Nos últimos oito anos, os preços das casas subiram cerca de 50% no conjunto dos 27, algo "dificilmente assumível" para famílias com salários que não acompanharam esse ritmo.
O vice-conselheiro de Habitação, Transportes e Infraestruturas da Comunidade de Madrid explica que o problema é sobretudo de oferta insuficiente. Estima-se que faltem cerca de qautro milhões de casas para responder à procura na UE, e dá o exemplo de Portugal, onde se criam 50 mil novos agregados por ano e apenas se constroem 20 mil habitações.
Entre as causas, enumera um verdadeiro "cocktail" explosivo: falta de solos, burocracia excessiva, regulação pesada, insegurança jurídica, escassez de mão de obra, custos de energia e materiais e carga fiscal elevada, tudo a travar a construção e a empurrar os preços para cima.
"A população está a crescer, a procura aumenta, mas a oferta mantém-se rígida, e por isso é normal que os preços estejam a subir", remata.
"Um mercado sano de compra e de arrendamento dá resposta"
O deputado europeu descreve a estratégia da Comunidade de Madrid, que consiste em acelerar e “abrir” o urbanismo, libertar solo público para projetos build to rent em parceria público-privada e flexibilizar usos de terrenos para criar habitação acessível sem custo direto para os contribuintes.
Explica ainda que o programa já mobilizou milhares de casas a rendas controladas e atraiu investimento privado, ao mesmo tempo que facilita o acesso ao crédito para quem quer comprar.
"Se houver um mercado saudável de compra, de arrendamento e a administração pública flexibilizar o urbanismo, isso dá resposta", defende.
Miguel Pinto Luz: a entrevista na íntegra na CNN Portugal Summit
O diretor-executivo da CNN Portugal, Pedro Santos Guerreiro, entrevista Miguel Pinto Luz, ministro das Infraestruturas e Habitação, na CNN Portugal Summit “Habitação: o arrendamento como via de futuro”
"Principal responsável pela especulação em matéria de urbanismo e habitação são as administrações públicas"
José María García Gómez enquadra a crise da habitação como um problema europeu e global, particularmente agudo em grandes cidades como Lisboa e Madrid, onde a oferta de casas não acompanhou a procura e a subida dos salários.
O deputado europeu e relator da Comissão Especial sobre Crise de Habitação na União Europeia aponta o dedo à insegurança jurídica criada por certas políticas de controlo e intervenção no mercado, que afastaram proprietários e investidores do arrendamento e alimentaram o medo de incumprimentos e ocupas.
Mercado de arrendamento: abordagens europeias
Com a moderação do jornalista da CNN Portugal, Pedro Benevides, o deputado europeu e relator da Comissão Especial sobre a Crise de Habitação na UE, Borja Giménez Larraz, e o vice-conselheiro de Habitação, Transportes e Infraestruturas da Comunidade de Madrid, José Maria García Gómez, debatem agora as abordagens europeias para o mercado de arrendamento.
